Бессмысленный термин
Максим, какой из своих отелей вы считаете флагманским? Может, «Невский форум»? На мой взгляд, он самый яркий из всех.
- У нас нет флагманских проектов. Может быть, «Невский форум» и самый яркий, но отели скорее как дети: какой из них более важен?
Какой «ребенок» самый старший?
- «Комфорт-отель», мы открыли его в 2003 году. В 2006-м — «Невский форум», а перед пандемией — «Комфорт-апарт».
То есть до пандемии с загрузкой и финансами всё было в порядке?
- На уровне лидеров рынка. А вообще понятие загрузки в отрыве от цены и всех прочих параметров — это совершенно бессмысленный термин. Он важен в основном для горничных: стопроцентная загрузка — огромное количество работы, нет загрузки — нет работы. А для инвестора/собственника может быть ровно наоборот: стопроцентная загрузка — ноль прибыли, а нулевая загрузка может быть очень прибыльной. Предположим, он сдал какой-то компании весь отель, а в нём никто не живет: загрузка ноль, а прибыль максимальная, потому что операционных расходов нет.
Нужно смотреть RevPAR — доход на номер?
- Это более комплексный параметр. Вообще отель — это дело тонкое и не столь однозначное, как, возможно, кажется со стороны. Мы с моим партнером Сергеем Домбровским никогда не считали себя отельерами. Мы инвестиционные консультанты: смотрим место, чтобы понять, можно ли вообще там сделать отель. Потом, вторым шагом, можем рекомендовать инвестору, какой именно стоит делать отель. И нередко мы отговаривали людей от открытия отеля, потому что даже при хорошей загрузке он не будет приносить прибыль с тем сегментом рынка, на который рассчитывает инвестор.
Иногда на Учебном лучше
Тем не менее первое, что говорят отельеры, когда их спрашивают об успешности бизнеса, это загрузка. Вот Юнис Теймурханлы (владелец отеля «Гельвеция». — Прим. «НП») не устает повторять, что у него загрузка сейчас 70%.
- Юнис, по большому счету, ориентир для нас всех. Его отель, став в 2018 году пятизвёздником, в пандемию окончательно сформировался как отель категории luxury и привлек соответствующий сегмент российских гостей. И это его личная грандиозная заслуга! Он очень долго работал с гостями, продвигал и улучшал свой отель, и только через какое-то время решил, что теперь он может быть пятизвёздным. Но, опять-таки, загрузка сама по себе мало что значит. В каком-нибудь другом пятизвёзднике она может быть ниже, потому что там, к примеру, выше цена. Всё это действительно индивидуально. Здесь столько взаимосвязанных мелочей!
Каких, например?
- Например, все слышали понятие локации: место, место и еще раз место. Какой адрес, на ваш взгляд, для отеля лучший: Большая Морская улица или, скажем, Учебный переулок?
Не знаю, где находится Учебный. Большая Морская звучит явно лучше.
- Учебный переулок находится где-то в 20-30-минутной пешей доступности от станции метро «Озерки», а Большая Морская — одна из центральных улиц города. Но, как выяснилось, для одинаковых объектов размещения Учебный может быть лучше, потому что рядом находится большая больница, и огромное количество людей нуждается в размещении вблизи нее. Конечно, им удобнее поселиться рядом, чем в центре города. И отель, предлагая номера по таким же ценам, как в центре, с такими же звёздами и с меньшим количеством услуг, всегда хорошо загружен. Еще и конкурентов рядом нет. Поэтому, казалось бы, даже на такой незыблемый постулат, как «место, место и место» надо всегда смотреть комплексно. Однозначных решений нет.