Доверяй, но проверяй

Модель работы гостиничных управляющих компаний (УК) устоялась на российском рынке уже давно. Это произошло благодаря крупным международным операторам, которые принесли сюда свои стандарты и методы работы. Модель заключается в том, что УК оказывает собственнику гостиницы консультационные услуги, но при этом не гарантирует ему финансовый результат. Также УК не берет на баланс имущество и не нанимает сотрудников. В свою очередь, собственник отеля сильно вовлечен в операционную деятельность компании и несет всю юридическую ответственность за бизнес.

Несмотря на достаточную стандартность договоров управления, в процессе их согласования, а также в процессе реальной операционной деятельности каждый владелец гостиницы самостоятельно определяет уровень своих полномочий и полномочий УК. Но в любом случае собственник должен контролировать работу отеля, иначе могут произойти неприятные сюрпризы. Был случай, когда УК неправомерно уволила топ-менеджера отеля и владельцу пришлось платить компенсацию на сумму 12 млн руб., потому что ответственность за увольнение лежала на нем, а не на УК.

Как правило, УК берет за свои услуги от 2 до 4% от выручки плюс долю от прибыли (в том случае, если она была). УК можно сравнить с наемным менеджером – он получает зарплату, бонусы, но не несет ответственности за убытки. Кризис 2020–2021 гг., вызванный пандемией COVID-19, это хорошо показал. Тогда доходы многих гостиниц упали практически до нуля, а постоянные расходы (обслуживание здания, коммунальные платежи, зарплаты работникам и т. д.) при этом остались. Нести убытки пришлось владельцам гостиниц.

В странах англосаксонской системы права (США, Великобритания, Австралия и т. д.) модель управления гостиницами работает хорошо: полномочия и ответственность сторон четко регулируются договором, а главное – сложилась судебная практика по разрешению споров в таких делах. Но российское законодательство не регулирует отношения между владельцем гостиницы и УК должным образом. Все права и обязанности сторон прописываются в обычном договоре оказания услуг. Собственник может расторгнуть договор в любой момент, предупредив об этом консультанта всего за месяц, даже если самим договором предусмотрен другой порядок его расторжения. Если говорить о минусах для владельца отеля, то он не может привлечь консультанта к ответственности, даже если она прописана в договоре, поскольку суд не считает это правомерным.

Несмотря на минусы модели управления, владельцы отелей выбирали ее, потому что за иностранными УК стоял большой международный бренд, который вызывал доверие.

Аренда не по метрам

Изучив рынок, мы поняли, что можем предложить собственникам отелей другую модель – аренду. Ее преимущество в том, что она регулируется российским законодательством лучше, чем предоставление услуг по управлению бизнесом. В Гражданском кодексе четко прописано, что собственник передает арендатору по договору свое имущество (как недвижимое, так и движимое), а арендатор использует его для ведения своей предпринимательской деятельности. Все, что арендатор должен собственнику здания, – это вовремя платить арендную плату и следить за состоянием здания в соответствии с нормами договора.

При этом, если гостиница окажется убыточной, УК все равно будет выплачивать арендную плату, поскольку операционные убытки в рамках арендной модели – это проблемы и риски арендатора. Во время пандемии коронавируса у нас в аренде было 11 гостиниц, и мы продолжали оплачивать все текущие расходы даже в самые ужасные месяцы, когда количество гостей стремилось к нулю.

Что касается размера арендной платы, то этот вопрос решается с каждым собственником индивидуально. Есть такое убеждение, что стоимость аренды недвижимости нужно считать по квадратным метрам. Это актуально для офисов, но не для гостиниц. Гостиница – это единый организм, в котором все – ресторан, номера, конференц-залы, коридоры, месторасположение и т. д. – работает в синергии. Поэтому расчет арендной платы делается на основании финансовых показателей отеля как минимум за последние три года. Обычно мы предлагаем владельцу фиксированный арендный платеж либо процент от выручки (от 15 до 45%), а платим в соответствии с тем из этих двух показателей, который окажется больше по итогам месяца, квартала или года. Такая схема позволяет владельцу всегда рассчитывать на определенный минимум, а в пиковые периоды, как, например, во время чемпионата мира по футболу, получать максимальный доход.

При арендной модели трудозатраты собственника на контроль и обслуживание договора в десятки раз меньше, чем при модели управления. Арендодателю нужны только бухгалтер, который будет раз в месяц проверять приход средств по счету и готовить стандартные документы, и инженер, который будет отслеживать, как мы ухаживаем за зданием.

По желанию собственников мы готовы заключать и договоры управления. Но такие запросы встречаются редко. Владельцы гостиниц – это, как правило, не профессиональные отельеры, у них есть и другой, основной, бизнес. Тратить время и силы еще и на отель они не готовы.

Родные стены

Выбор владельцем той или иной модели практически не зависит от типа гостиницы или местоположения отеля. Главное – то, насколько собственник хочет погружаться в этот бизнес.

Многие собственники даже не знают, что гостиницу можно сдать в аренду. А некоторым людям психологически тяжело отдавать свой отель в чужие руки, потому что они относятся к нему, как к ребенку. Кто-то не готов отстраниться от гостиничного бизнеса, несмотря на то, что он сложный и не очень доходный по сравнению с их основным бизнесом.

Кроме того, у некоторых людей есть серьезное предубеждение против аренды: собственники думают, что, когда действие договора истечет, УК оставит здание в плохом состоянии. Приходится им объяснять, что если мы не будем ухаживать за отелем, то не сможем получать выручку в объеме, позволяющем выплачивать собственнику арендную плату, и зарабатывать самим. А ведь наш бизнес существует в симбиозе с арендатором. Если мы ему не заплатим, то у нас просто не будет работы.

Сейчас у нас под управлением 16 гостиниц, а в 2023 г. мы рассчитываем нарастить свой портфель. Мы уже 10 лет арендуем гостиницы, и под нашим управлением они становятся только лучше, потому что мы вкладываемся в их развитие.