Арбитражный суд Краснодарского края отказал сочинскому застройщику «Сады Киви» в иске, предъявленном к Российской Федерации в лице Росимущества и Росреестра, а также к городу Сочи и Федеральному исследовательскому центру Всероссийского института генетических ресурсов растений имени Вавилова, по требованию компенсации убытков в размере 5,9 млрд руб. за срыв реализации проекта строительства в Адлере апарт-отеля. Объект не был завершен из-за отмены в судебном порядке разрешения на строительство и утраты права аренды на землю. Застройщик требовал возмещения вложенных инвестиций и упущенной выгоды, ссылаясь на то, что «рассчитывал на чистоту сделок, совершенных с государством, и законность изданных его органами актов». Решение суда опубликовано в арбитражной картотеке.
Как ранее писал «Ъ-Кубань», ООО «Сады Киви» занималось реализацией проекта по строительству девяти корпусов гостиниц апартаментного типа (от двух до трех этажей) в Адлерском районе Сочи.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Сады Киви» зарегистрировано в Сочи в 2018 году. Общество занимается строительством жилых и нежилых зданий. На 68% компания принадлежит СМУ-38 (Дагомыс), на 32% — физлицу. В июне 2023 года ООО «Сады Киви» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Согласно материалам суда, земельный участок площадью 2,8 га, где «Сады Киви» планировали строить гостиницы, находится на первой линии в районе железнодорожного вокзала и аэропорта. Изначально земля находилась в федеральной собственности, в пользовании института Вавилова с видом разрешенного использования «для научно-исследовательских работ и сельхозиспользования». В 2008 году объекты недвижимости, находящиеся на участке, вместе с правом пользования землей были проданы с аукциона. В 2018 году земельный участок приобрело ООО «Сады Киви».
Как прозвучало в зале суда, через некоторое время после покупки участка по заявлению застройщика Росреестр изменил вид его разрешенного использования на «земли для гостиничного обслуживания».
В выдаче разрешения на строительство апарт-отеля сочинские власти изначально отказали, застройщик обжаловал этот отказ в Центральном суде Сочи. Фактические строительные работы начались только после получения разрешения на строительство в сентябре 2020 года. Однако в апреле 2021 года полученное через сочинский суд разрешение оспорила прокуратура. Арбитражный суд в декабре 2021 года установил, что апарт-отель возводился в границах территории зон шумового воздействия аэропорта и защитной зоны производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, в зоне зеленых насаждений общего пользования, а также в границах исторического поселения и отменил разрешение на его строительство.
Кроме того, Арбитражный суд Кубани в 2022 году по иску сочинского прокурора признал недействительным договор аренды земельного участка. А еще некоторое время спустя Генпрокуратура через Адлерский районный суд взыскала с застройщика в интересах РФ и Сочи 4,6 млрд руб. ввиду невозможности использовать землю из-за его построек, а также в связи повреждением слоя почвы при строительстве. Впоследствии в счет этого долга на девять корпусов недостроенного апарт-отеля, оцененных в 206 млн руб., было обращено взыскание в пользу РФ.
ООО «Сады Киви» свои требования о возмещении понесенных из-за срыва проекта убытков мотивировало тем, что органы власти препятствовали своевременному получению земли в аренду, выдаче разрешения на строительство и самим работам, что повлекло за собой расходы застройщика. Размер убытков истец рассчитал, исходя из рыночной стоимости права аренды земли в 2 млрд руб., 0,6 млрд руб. стоимости незавершенных корпусов, а также 3,2 млрд руб. упущенной выгоды. Излишне уплаченную арендную плату он оценил в 34,7 млн руб.
Отказывая в иске «Садам Киви», кубанский арбитражный суд указал, что приобретатели участка изначально не планировали использовать его для исследовательских целей и сельхоздеятельности, «о чем, помимо прочего, свидетельствуют активные действия, направленные на инициацию процедуры изменения его характеристик, в том числе в судебном порядке». Суд указал, что компания могла предвидеть негативные последствия в связи с изменением вида разрешенного использования, а также не могла не знать о запрете на возведение недвижимости в зоне зеленых насаждений общего пользования без проведения экологической экспертизы и археологических полевых работ. Доводы истца о взыскании излишне оплаченной аренды суд отклонил, указав, что эти платежи нужно было бы вносить независимо от выдачи разрешения на строительство либо отказа в этом. В итоге арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии связи между действиями властей и убытками застройщика.
Входивший в пул учредителей «Садов Киви» бывший депутат горсобрания Сочи Сергей Эксузян рассказал «Ъ-Кубань», что намерен обжаловать решение кубанского арбитража вплоть до Верховного суда. Он также отметил, что не понимает, почему должностные лица, принимавшие разрешительные, а после признанные незаконными решения, на которых компания основывалась, начиная строительство, не несут за них никакой ответственности. Кроме того, учредитель считает это решение несправедливым еще и потому, что ради реализации проекта апарт-отеля компания построила и подарила городу детский сад на 280 мест в Дагомысе.
Адвокат Евгений Кабашный полагает, что иск застройщика к госорганам обоснован. «Дело в том, что сделка, на основании которой у его правопредшественника возникли права на земельный участок, проводилась с государством. Вид разрешенного использования менял Росреестр, реагируя на сигнал о том, что имевшийся на тот момент вид разрешенного использования не был предусмотрен градостроительными документами. Решение о выдаче разрешения на строительство принимал суд. То есть государство в лице разных органов разрешило застройщику строить, а застройщик, инвестируя в проект, полагался на компетентность государственных органов, принимавших все эти решения»,— комментирует юрист.
Краснодарский адвокат Роман Домащенко, изучивший ситуацию по просьбе «Ъ-Кубань», полагает, что у застройщика есть шансы обжаловать решение и доказать обоснованность своего иска. «Застройщик может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку на момент совершения сделки ему были предоставлены вступившие в законную силу судебные акты. Таким образом, у него не могло быть сомнений в законном праве осуществлять строительство на данном земельном участке»,— резюмирует он.
Игорь Сергеев
