К сожалению, говорить о полном восстановлении спроса пока не приходится. Все еще испытывают проблемы комплексы, которые находятся в начальной стадии строительства. Те объекты, которые сейчас на стадии завершения строительных работ, имеют высокий спрос. Но можно смело говорить о том, что наибольшим спросом в перспективе будут пользоваться лоты с малыми площадями, рассчитанные на диджитал-туристов. Именно они способны принести инвестору самую высокую доходность.

Почему инвесторам не интересна «стройка»

Все меньше инвесторов хотят вкладываться в комплексы, находящиеся на начальном этапе строительства. Хотя еще несколько лет назад это был самый быстрый способ заработать на капитализации объекта. Но спекулятивный рост цен, который наблюдался в последние три года, практически прекратился.

Если за 2021 г. капитализация по большинству апарт-комплексов составила 20-25%, в 2022 г. цены выросли в среднем на 11%, то в этом году рост вряд ли превысит 5-6% и в исключительных случаях – 10-11%.

Очевидно, что ситуация, когда рынок быстро рос, а строящиеся объекты дорожали, подталкивала к покупке недвижимости на ранних стадиях строительства. Но у строящихся объектов есть свои риски: проекты могут быть не сданы вовремя или не завершены вовсе. Сегодня инвесторы уже не готовы на них идти.

Примечательно, что рентная доходность практически приблизилась к капитализации, поэтому спрос на готовые лоты или те, которые находятся на этапе сдачи, все больше растет.

Куда вложиться

Тем не менее можно говорить о том, что вложения в апартаменты все еще остаются одним из самых надежных и эффективных финансовых инструментов. Поколение семидесятых отлично понимает, что ближе к 40 годам необходимо создавать пенсионные накопления. Но фактически инструментарий пенсионного накопления или страхования жизни в России не работает. Аналогичную картину мы наблюдаем в Китае, Индии, Бразилии. Как следствие, самым понятным инструментарием получения накоплений является покупка недвижимости.

В Петербурге это традиционно была «однокомнатная квартира у метро». Но в последние годы более эффективной альтернативой стало вложение в сервисные апартаменты и получение постоянного дохода. При этом апарт-отели дают возможность получить услуги управляющей компании и не отвлекаться от своей основной профессиональной деятельности.

Несмотря на все произошедшие на рынке изменения, доходность от апартаментов традиционно выше, чем от сдачи жилой недвижимости. Так, однокомнатная квартира в центре Санкт-Петербурга у метро будет приносить владельцу при долгосрочной сдаче в аренду в среднем 2,5-3%, при краткосрочной — 3,5%. Апарт-отель же в центре города принесет 3,5-4%. Ненамного, но все-таки прибыль выше.

А если сравнивать доходность от однокомнатной квартиры на окраине города у метро и апартаментов в той же локации, то разница в доходе будет уже существенной: 4% против 5-6%. Если же апарт-отель представлен в формате микростудии, то есть имеет совсем небольшую площадь, то он способен приносить владельцу 7-9% годовых. Чем меньше площадь сдаваемых в аренду апартаментов, тем выше доходность с каждого метра.

Какой объект принесет больше дохода

В России начали считать доходность с квадратного метра, а не с апартамента в целом, не так давно. Хотя сейчас это общемировая практика. Такую методологию используют и в Азии (например, в Китае), и в Европе и США. В 2008 г. появился проект «CitizenM» — пятизвездочный отель с номерами площадью 10,5 кв. м. Сначала над ним долго смеялись, но потом конкуренты увидели, что доходность с 1 кв. м существенно выше. И в дальнейшем практически все крупнейшие международные сети стали создавать апарт-отели с небольшими номерами, так называемые отели для миллениалов. Весь рынок начал подстраиваться под новый туристический тренд: диджитал-молодежь, путешествующую с рюкзаками, которым не нужны большие площади помещений, а важна функциональность и дополнительные сервисы.

Сегодня таких путешественников больше, чем пожилых супружеских пар и семей с детьми. На мировом уровне все крупные сети начали открывать по 2-3 бренда отелей с маленькими площадями в разных сегментах. Например, отель «3 звезды» «JO&JOE», четырехзвездный «Mama shelter» и даже пятизвездный «25 hours».

Кроме того, особый импульс развития получили отели для среднесрочного размещения. Среднегодовой темп роста составляет 7,1%, а за последние 10 лет динамика составила более 50%. Wyndham объявила о разработке более 200 объектов под брендом ECHO. Hilton рассчитывает открыть несколько сотен своего нового Project H3 by Hilton. Marriott запустила свой Project MidX Studios, а Hyatt объявила о своем бренде Hyatt Studios.

Хоть до России эти сети не дошли, у нас в стране, и, в частности, в Петербурге, сети подхватили тренд и тоже начали развивать апарт-отели, в которых юниты площадью 15 кв. м приносят доходность, сравнимую с доходностью от номеров в 25 кв. м. Спрос на новые проекты, которые рассчитаны на современных туристов и предлагают диджитал-услуги, современные общественные пространства и другие дополнительные цифровые опции в Петербурге будет только расти вместе с ростом молодежного туризма. На этом росте смогут заработать и инвесторы, грамотно вложившиеся в апартаменты.

Александр Шарапов, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов