Рабочий номер: чем обернется легализация гостевых домов

Сейчас в регионах, которые подпадут под новый эксперимент, насчитывается порядка 15 тыс. гостевых строений. Помимо туристической есть и муниципальная сторона вопроса: в парламенте обеспокоены возможным ростом признания муниципалитетами гостевых домов самостроями, что может повлечь выселения. Подробности — в материале «Известий».

Каким будет закон о гостевых домах

Сейчас в РФ на законодательном уровне отсутствует понятие гостевого дома и предъявляемые к ним требования. Однако их легализация необходима для рынка и для туристов. В начале 2024 года Госдума рассмотрит законопроект о гостевых домах во втором чтении, правительство РФ поддержало данный документ. Законодательная новелла предусматривает проведение с 1 апреля 2024 до 31 декабря 2026 года эксперимента по так называемой легализации гостевых домов. Пилотными территориями станут Краснодарский край, Крым, Севастополь, Дагестан, Алтайский край и Горный Алтай. Вместе с тем перечень регионов, на которые распространяется эксперимент, будет еще обсуждаться.

— В проекте закона говорится только об одном типе гостевых домов, которые соответствуют категории «без звезд», — рассказал «Известиям» член комитета Государственной думы по туризму и развитию туристической инфраструктуры Андрей Марков. — Что касается налогов, то сейчас большинство владельцев гостевых домов зарегистрированы в качестве самозанятых, и никакие другие налоги этим экспериментом не предусматриваются.

Согласно законопроекту, все гостевые дома должны будут войти в спецреестр — единый перечень классифицированных гостиниц, горнолыжных трасс, пляжей — и получить уникальный номер. Рекламу гостевого дома без указания регистрового номера запретят. Чтобы попасть в реестр, владелец гостевого дома должен быть зарегистрирован в нем по месту жительства либо он может быть прописан в другом жилье, если оно находится на том же участке, что и гостевой дом.

После изучения муниципальных актов власти вывели основные средние критерии гостевого дома. Таковым он может быть, если:

— общая площадь гостевого дома не превышает 1000 кв. м, хотя регионы смогут сами установить меньшую предельную площадь;
— количество номеров в гостевом доме не превышает 15 (впрочем, депутаты пояснили, что цифра формальная, возможно и большее число номеров);
— гостевой дом стоит на кадастровом учете и соответствует категории «без звезд»;
— такой дом размещен на земельном участке для индивидуального жилищного строительства.

По словам депутата Маркова, в рамках эксперимента классификация гостевых домов, по аналогии с гостиницами, скорее всего, будет добровольной.

— Гостевые дома — не гостиницы, это другой вид туристического размещения, — говорит зампред комитета Госдумы по туризму и развитию туристической инфраструктуры Наталья Костенко. — Основное замечание от кабмина на сегодняшний момент связано с тем, что в этом законопроекте нужно прописать блок о том, кто будет осуществлять контроль за деятельностью гостевых домов. Его сейчас готовит Минэк. Это будет контроль за тем, встали ли владельцы гостевых домов в реестр. Будет надзор за строительными и земельными нарушениями.

Депутат рассказала, что изначально свои волнения высказывали агрегаторы объявлений. Их волновало, кто понесет ответственность за недостоверную информацию. Однако депутат сообщила, что ответственность будет лежать на собственнике, а не на агрегаторах, размещающих информацию об услугах.

Легализация, по мнению депутатов ГД, позволит гостевым домам работать более качественно.

— Пока владельцы гостевых домов, по сути, враги муниципалитета. В их глазах они нелегалы, — говорит Наталья Костенко. — Если не выпустить новый закон, будут повторяться, например, эпизоды выселения целых семей в Геленджике, когда такие дома признают самостроем.

По тарифам ЖКУ изменений пока не предвидится. Хотя, по данным Госдумы, в некоторых муниципалитетах уже начинают незаконно вводить коммерческие тарифы на обслуживание гостевых домов (за электричество и водопровод). В этом случае, отмечают специалисты, возможно, имеет смысл проработать спецтарифы только на пиковые сезоны.

«Известия» направили запросы в Минэк РФ и Росреестр.

Борьба с мошенничеством при бронировании

Эксперт «Народного фронта. Аналитика», член центрального штаба НФ Денис Полунчуков напоминает, что вопрос регулирования деятельности гостевых домов уже давно обсуждается, но только сейчас об этом заговорили серьезно.

— У нас много гостевых домов, которые не были спроектированы и построены как мини-гостиницы, зачастую это частный дом, где свободные комнаты сдаются в аренду туристам и нет четкого понимания, что должно быть в номере и какие услуги должны оказываться, — замечает Полунчуков. — В связи с этим бывают случаи мошенничества при бронировании.

Кроме того, добавляют эксперты, сейчас в большинстве случаев такой бизнес находится в серой зоне: расчет, как правило, происходит через банковский перевод, туристу не пробивают кассовый чек, государство недополучает налоги.

Многие представители этого бизнеса очень ждут решения вопроса с гостевыми домами, рассказали «Известиям» в центральном аппарате ассоциации «Безопасность туризма» (БТ). Однако в соответствии с проектом нового закона гостевые дома должны будут войти в единый перечень классифицированных гостиниц. Об этом четко говорит проект закона.

— Получается, что ГД должен проходить обязательную классификацию, — говорит Полунчуков. — В этом случае их владельцам стоит понимать, что в дальнейшем, приняв такой статус, наверняка придется принять и большинство обременений для полноценных гостиниц и встать в один ряд с ними по выполнению требований Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Росгвардии (антитеррор), МВД России (мигрегучет). А еще, видимо, нужно готовиться к изменению тарифных режимов для дома и налоговых режимов на землю.

Как замечают в ассоциации, новый закон интересен прежде всего владельцам гостевых домов, которые были построены с нарушениями Жилищного кодекса. Эти здания де-юре — дома ИЖС, а де-факто — гостиницы. Имеют этажность четыре, пять, семь и более этажей, десятки благоустроенных комнат, в том числе с балконами. В них фактически оказываются гостиничные услуги, они позиционируются и рекламируются на базе соответствующих агрегаторов в качестве гостиниц и отелей, создавая недобросовестную конкуренцию, находясь в более привилегированном положении при статусе ИЖС.

— Таким образом вводя в заблуждение потребителей и уклоняясь от исполнения законодательства применительно к гостиницам, в том числе в сфере безопасности и защиты прав потребителей, — говорят в БТ. — Именно они хотят оказывать гостиничные услуги и при этом пользоваться льготами и пониженными тарифами ИЖС. И это проблема региональная, именно в субъектах РФ допустили такую застройку.

Так, например, в Московской области это поняли и уже принимают меры. Муниципальный земельный контроль Московской области осуществляет выездное обследование земель. Земельные участки, где выявлены признаки размещения незаконных гостиниц (гостевых домов), исчисляются сотнями. Подобные нарушения фиксируются, и материалы направляются в налоговые органы для пересчета ставки земельного налога на имущество.

Друг хорошего

Сегодня максимальное количество гостевых домов концентрируется в Крыму и Краснодарском крае. На Алтае и в других регионах таких объектов меньше и их сложнее контролировать. Кроме того, в таких регионах, как Алтай, не так много альтернативы. Если в результате эксперимента владельцы гостевых домов решили бы свернуть свой бизнес, то туристам просто негде было бы жить, поясняет партнер, руководитель департамента «Гостиничный бизнес и туризм» в компании Commonwealth Partnership (CMWP), член RICS в России Марина Смирнова.

— Введение процедуры классификации для гостевых домов, на мой взгляд, не самая лучшая идея, — рассуждает Марина Смирнова. — Вообще, в законе во многом речь идет о максимальном приближении гостевого дома к гостинице, со всеми вытекающими отсюда требованиями к противопожарной безопасности, что предполагает наличие двух эвакуационных выходов, огнеупорные материалы. Есть требования и по наличию санузлов в номерах. Участники бизнеса говорят о том, что для гостевых домов нужно разрабатывать специальные требования. И в целом для ГД не важна классификация как таковая. Санатории, например, не являются объектами обязательной классификации. Есть и другие исключения.

Для владельцев гостевых домов, по мнению эксперта, ставки по налогам должны быть как для ИП или самозанятых. Минимальные требования — наличие огнетушителей и незагроможденные пути эвакуации.

- Классификация для гостевых домов — это нонсенс. Те, кто хочет выделиться, тот строит гостиницу, — считает Марина Смирнова. — Можно делать какие-то номинации, как для вина, например AOC, которые будут свидетельствовать, что данный дом рекомендуется для туристов. Во Франции есть такие примеры — gites de France. Это дома в провинции, которые сдаются отдыхающим. Хозяева обычно в них не живут, они могут жить по соседству, где-то еще. Это обычный деревенский дом «с удобствами», но ничего больше. Специальная комиссия проверяет такие дома на предмет их соответствия требованиям (ремонт, рабочая сантехника, минимальная обстановка) и публикует сведения о таких домах на специальном сайте, где турист может сделать заказ. Таким образом, осуществляется и реклама гостевых домов, и контроль за ними.

Дмитрий Алексеев