Гостиничный бум в режиме «подвиг»

Российское правительство поставило крайне амбициозные задачи по развитию туристической отрасли. Целевые показатели соответствующего нацпроекта предполагают, что к 2030 году должно появиться дополнительно 238 тыс. номеров в гостиницах категорий от трех звезд. Это означает удвоение емкости номерного фонда в качественных отелях: сегодня количество таких номеров составляет немногим более 100 тыс. (из суммарного миллиона в коллективных средствах размещения). Если сравнивать с сочинской Олимпиадой, то предстоит построить в десять раз больше. Объем инвестиций в проект превысит шесть триллионов рублей, что позволит создать 380 тыс. новых рабочих мест только в отелях, без смежных отраслей.

В течение многих лет в стране возводилось считаное число гостиниц, однако сейчас интерес инвесторов к данному сегменту очень высок. Он опирается на резкий рост внутреннего туризма, а главное, на программы государственного льготного кредитования строительства отелей. Стройка уже разворачивается по всей стране, от Кавказа и Черноморского побережья до Дальнего Востока. Власти и бизнес хотят использовать период, когда выездной туризм ограничен и конкуренция с иностранными курортами минимальна, чтобы создать мощную отечественную индустрию гостеприимства.

Внутренний туризм на подъеме

Гостиничный бизнес за несколько лет прошел через полярные состояния. Во время пандемии он пострадал достаточно сильно: туризм тогда схлопнулся, и пятизвездочные отели были вынуждены сдавать номера помесячно по цене обычных квартир, чтобы получить хоть какой-то доход и сохранить персонал. В 2022 году ситуация полностью развернулась. «Внешние ограничения привели к частичному закрытию популярных международных направлений, что обусловило перераспределение турпотока внутрь страны. Как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. Сегодня мы получаем дивиденды от выгодной текущей конъюнктуры. Но отсутствие международной конкуренции имеет минусы в среднесрочной и долгосрочной перспективе — это рост стоимости национального турпродукта и снижение качества», — говорит директор НИИ экономики и управления устойчивым развитием туризма СГУ, советник министра экономического развития РФ Христофор Константиниди.

Не поехавшие за границу россияне заново осваивают страну. Резко увеличился автомобильный туризм: столичные жители осматривают Золотое кольцо и областные города, до которых можно доехать за несколько часов. Курорты Черного моря летом были переполнены: в августе на пляжах Адлера даже протиснуться к морю удавалось с трудом. Заметно выросло и число желающих покататься на горных лыжах.

Среди регионов лидируют Камчатка и республики Кавказа: в них поток туристов за пять лет взлетел на 150%. Число приезжих на Алтае выросло втрое. Согласно данным Росстата, в 2023 году число размещений в гостиницах в стране в целом увеличилось на 17%, превысив уровень допандемийного 2019 года, — и это несмотря на то, что иностранных туристов сейчас почти нет.

Гостиниц практически не строилось: за прошлый год в стране было введено всего 4700 номеров. Рост спроса при стабильном предложении вызвал значительное увеличение загрузки отелей и рост цен в них. По оценке NF Group, в 2023 году среднегодовая загрузка гостиниц повысилась с 45–50 до 60–65%. Средняя стоимость номера в четырехзвездочном отеле поднялась с 6,5–10 тыс. рублей за сутки до 8–12 тыс., в пятизвездочном — с 12,5–21 тыс. до 15–25 тыс.

В Hotel Advisors подсчитали, что средняя стоимость номера (показатель ADR, отношение выручки отеля к количеству сданных номеров) в Москве по итогам года увеличилась на 16% и составила 7,3 тыс. рублей в сутки. Максимальный рост пришелся на сегмент трехзвездочных гостиниц — 25%. Загрузка отелей повысилась на 11 процентных пунктов, до уровня 2019 года — 73%. В Санкт-Петербурге, лишившемся иностранных туристов (это один из немногих регионов, где турпоток не восстановился до допандемийного уровня), загрузка в 2023 году достигла 63%: это на 6 п. п. больше, чем годом ранее, но на 7 п. п. меньше, чем в 2019-м. Несмотря на это, номера в среднем за год подорожали на 15%, до 6 тыс. рублей в сутки.

Всем строиться!

Рост турпотока, повышение цен и увеличение загрузки отелей — основные причины возникшего у инвесторов интереса к строительству гостиниц. Но непосредственным драйвером стало изменение государственной политики. Нацпроект «Туризм» сделал отрасль одним из приоритетных направлений развития экономики. Власти очень быстро отреагировали на пандемию: ввели туристический кешбэк, обнулили НДС для отелей. Появилась система грантов для гостиниц и программа субсидий на развитие туризма для регионов. «С 2022 года государство также субсидирует строительство модульных быстровозводимых гостиниц. Для регионов с высоким туристическим потенциалом это возможность в кратчайшие сроки увеличить номерной фонд», — рассказывает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Движущей силой изменений стала глава Ростуризма Зарина Догузова, которая за 2019–2022 годы смогла сильно раскачать тему стимулирования отрасли.

Ключевой элемент нацпроекта «Туризм» — программа субсидирования кредитных ставок при строительстве отелей. Бум такого строительства начался после принятия в 2021 году постановления правительства № 141, согласно которому на господдержку могут претендовать проекты гостиниц категорий от трех звезд и емкостью более 120 номеров. Субсидирование также распространяется на круглогодичные парки развлечений и аквапарки с числом посетителей от одного миллиона человек в год и инфраструктуру горнолыжных курортов, принимающих ежегодно от 450 тыс. туристов. Ставка кредитования для заемщиков была сначала установлена на уровне 3% годовых, но в прошлом году, после резкого повышения ключевой ставки Центробанком, она стала считаться по формуле «3% + 30% от ключевой ставки».

Схема с льготным кредитованием отелей оказалась весьма эффективной, инвесторы активно пользуются новым инструментом, спрос на займы превышает предложение. Это важно, потому что предыдущий инструмент развития отрасли — особые экономические зоны (ОЭЗ) туристическо-рекреационного типа — оказался не слишком результативным. Было создано десять зон (в основном на Кавказе и на Байкале), государство представило проекты развития территорий, вложило значительные средства в инженерную подготовку и строительство отдельных объектов (например, горнолыжных трасс), но девелоперы так и не пришли. Целевые показатели удалось выполнить всего на 10–30%. Нынешняя схема льготного кредитования хоть и не нацелена на комплексное развитие территорий, зато реалистична, так как отталкивается от рыночной ситуации и интереса застройщиков.

Впрочем, с ростом ставки ЦБ данный инструмент становится весьма обременительным для госбюджета, ведь власти берут на себя обязательство субсидировать ставку на срок до десяти лет. Причем, исходя из сегодняшней ставки ЦБ, финансирование довольно велико: чуть менее 10 п. п. В феврале кредиты с господдержкой были одобрены в очередной раз — и говорили, что он последний. «Стимулирование инвестиционной активности льготным кредитованием — очень востребованная мера господдержки. Но для каждого исторического периода нужны свои инструменты. Можно заливать отрасль деньгами все время, давая разные субсидии, но этот путь имеет свои плюсы и минусы. Например, субсидии очень своевременно обеспечили устойчивость туриндустрии в пандемию и помогли восстановиться после. Но когда отрасль перестанет получать субсидии, насколько она будет конкурентоспособна? Туриндустрия сегодня по рентабельности является не самой прибыльной, — говорит Христофор Константиниди. — Важно создать благоприятные условия, чтобы отрасль могла развиваться сама. Возможно, стоит постепенно переходить от субсидирования к институциональному развитию. Возвращаясь к вопросу льготного кредитования, полагаю, стоит подумать о новых инструментах развития в будущем. Например, о фонде, подобному Корпорации МСП, который непосредственно кредитовал бы инвесторов и девелоперов, а не обеспечивал прибыль банкам. Да, для такой схемы нужны большие стартовые инвестиции. Но для государства это были бы возвратные средства, а для бизнеса это снижение рисков покрытия процентной ставки из бюджета».

С применением льготного кредитования уже построены первые объекты. На Рыбинском водохранилище новая гостиница появилась в рамках большого проекта «Ярославское взморье». На алтайском горнолыжном курорте «Манжерок» под патронажем Германа Грефа всего за 15 месяцев в режиме «подвиг» возвели пятизвездочный отель на 300 номеров.

Государство создало и нового игрока на этом рынке — госкорпорацию «Туризм.РФ». Она занимается мастер-планированием территорий и входит инвестициями в акционерный капитал новых проектов. Сегодня в портфеле корпорации уже шесть территорий, связанных с горнолыжными курортами, от Кавказа до Камчатки, и четыре проекта марин, в том числе в Санкт-Петербурге, Казани и на Рыбинском водохранилище. Кроме того, «Туризм.РФ» развивает ряд проектов отдельных отелей и планирует к 2030 году ввести 23 тыс. номеров.

Флагман корпорации — мегапроект «Новая Анапа». В 25 километрах от города, на Бугазской косе планируется построить огромный курорт на 25 тыс. номеров. Площадь земельного участка составит 1800 гектаров, планируемый объем инвестиций — 250 млрд рублей. В конце прошлого года «Туризм.РФ» подвел итоги конкурса на мастер-план проекта, в середине 2024 года территория будет нарезана на 100 инвестиционных лотов и продана инвесторам.

Еще один знаковый проект, «Турьев Хутор», стартует в этом году. Его можно рассматривать как продолжение горнолыжного курорта «Роза Хутор» на Красной Поляне. По словам гендиректора госкорпорации «Туризм.РФ» Сергея Суханова, площадь «Розы Хутор» в итоге увеличится в полтора-два раза. Новый курорт будет состоять из отелей на 2000 номеров и дополнительных горнолыжных трасс, в год он сможет принять до 600 тыс. человек. К сожалению, проект начался со скандала: не согласовав мастер-план, застройщик вырубил девять гектаров леса на особо ценных территориях Сочинского нацпарка. Теперь по решению Генпрокуратуры девелоперу придется выплатить компенсацию в размере 2,5 млрд рублей.

Миф о высокой рентабельности отелей

Быстрое развитие внутреннего туризма и возможность получить льготный кредит воодушевили инвесторов. Если пять лет назад заказы на консалтинг и проектирование гостиниц были разовыми, то теперь в работе сотни проектов. Однако многие застройщики идут в этот бизнес с завышенными ожиданиями по поводу его рентабельности.

Отели — сложный бизнес с длительным сроком окупаемости. Самые лучшие по возврату средств гостиницы, что я видел, выходили в ноль примерно за десять лет. У большинства этот срок превышает пятнадцать лет, — развеивает иллюзии управляющий партнер Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич. — Почему инвесторы идут в отельный бизнес? Те, кто стремится к высокой доходности, редко интересуются данным сегментом. Мотивация часто другая: статус, контакты, связи. Некоторым построить гостиницу настоятельно рекомендуют местные власти».

«Отели не самый доходный сегмент рынка недвижимости, — соглашается партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. — Но ситуацию смягчает льготное государственное кредитование. При нынешней ставке в районе семи-восьми процентов для сбалансированных проектов срок окупаемости составит примерно двенадцать лет. При ставке три процента годовых, которая была в 2021–2022 годах, прогнозная окупаемость держалась на уровне десяти лет. Но не удивлюсь, если новые проекты начнут приносить прибыль быстрее: их доходы будут соответствовать сегодняшним реалиям, а построиться они могли по прежним ценам».

Резкий рост себестоимости строительства — примерно на 40–50% — наблюдается в последние полтора года. Из-за повышения курса доллара заметно подорожали все импортные составляющие (инженерные системы, лифты), строительные и отделочные материалы, мебель. А отъезд мигрантов вызвал повышение зарплат: в Узбекистане квалифицированный рабочий сегодня получает тысячу долларов. Темпы удорожания проекта превышают инфляцию цен в отеле, что также сказывается на рентабельности бизнеса.

Отличительная черта нынешнего ажиотажа — большое количество непрофильных инвесторов, «инвесторов первого проекта». Именно они склонны переоценивать будущую прибыльность. «Люди часто рассуждают так: “Я много жил в разных гостиницах и все про них знаю”. Но реальность уже на этапе проектирования оказывается другой. Потом инвесторы оказываются не готовы к особенностям стройки, а эксплуатация и вовсе никогда не оправдывает ожиданий», — поясняет Станислав Ивашкевич.

Отель считается не только операционно сложным бизнесом, но и весьма дорогой недвижимостью. Стоимость номера сегодня начинается от 10 млн рублей; предельная цена номеров в проектах, претендующих на льготное госфинансирование: трехзвездочный отель — 11 млн рублей, четырехзвездочный — 15 млн, пятизвездочный — 23 млн. «Инвесторы первого проекта» обычно умножают цену суточного проживания на количество дней в году и среднюю заполняемость гостиниц на рынке. Сравнив эту цифру со стоимостью номера, они ориентируются на срок окупаемости в пять-шесть лет. Однако в гостиничном бизнесе расходы превышают 50% выручки: это затраты на персонал, коммунальные платежи по тарифам для коммерческих организаций, содержание инженерных коммуникаций, налоги.

Впрочем, профиль новых инвесторов в проектах строительства отелей разнообразен. «Есть крупные игроки, имеющие опыт строительства отелей еще с сочинской Олимпиады. Например, группа “Мантера” Александра Ткачева или “Васта Дискавери” Сергея Бачина. Есть гостиничные сети. Все чаще инвесторами выступают бывшие подрядчики, которые, построив отель, пробуют свои силы как девелоперы. Есть и те, кто хочет упаковать проект и потом продать», — рассказывает Ольга Широкова.

Сейчас застройщики вместе с консультантами ищут варианты повышения рентабельности гостиниц. Одна из идей — создание многофункциональных комплексов, объединяющих классический отель и сервисные апартаменты. За счет такого микса можно кардинально изменить финансовую схему проекта, ведь апартаменты продаются на этапе строительства. Рентабельность значительно повышается. Это вписывается и в мировые тренды: по данным NF Group, за 2010-е годы количество гостиничных номеров на планете выросло на 9%, а рынок сервисных апартаментов увеличился более чем в два раза. Другая идея — привлечение внешних профессиональных операторов для создания инфраструктуры отеля. «С помощью внешнего оператора можно решить целый спектр задач: поддерживать высокий уровень услуг, использовать силу бренда оператора, привлекать в отель новую, лояльную оператору аудиторию. А главное, за отделку и комплектацию спа-центра или фитнес-зала платит непосредственно оператор, следовательно, девелопер экономит существенные средства», — рассуждает старший директор CORE.XP Марина Малахатько.

Как победить сезонность

Ключевая причина небольшой рентабельности российских курортов и гостиниц в целом — достаточно высокая сезонность. Представим Анапу: курортный сезон короток — всего четыре-пять месяцев. В остальное время туристов нет, а значит, отели не получают дохода. Чтобы за четыре-пять месяцев обеспечить себе хорошую годовую выручку, гостиницы держат высокие цены, в итоге соотношение «цена — качество» у них оказывается хуже, чем в Турции. Высокая сезонность и в городах Золотого кольца: осенью и весной людей приезжает мало. Но наиболее существенна она на горнолыжных курортах. «Летом на Шерегеше туристов в десять раз меньше, чем зимой», — говорит генеральный менеджер Cronwell Hotels & Resort Алексей Мусакин.

Можно ли такую сезонность снизить? Пока самая популярная идея — создавать при гостиницах спа-комплексы: это сделает отель привлекательным и в низкий сезон. Добавление небольшого бассейна, нескольких саун и гидромассажа не сильно повлияет на стоимость строительства. Разновидность этой идеи, едва ли не главная в последние годы на рынке недвижимости, — открытие при отеле терм, то есть большого банного комплекса, который работал бы не только на постояльцев, но и на внешних посетителей.

Более сложный и дорогой вариант — включение в состав отеля медицинского центра. Такой объект-санаторий становится еще более независимым от сезона. Однако затраты на строительство и комплектацию комплекса, а также на персонал значительно вырастут. Весьма популярная бизнес-идея — создание инфраструктуры для проведения конференций. Если комплекс не удается сделать всесезонным, остается вариант уменьшения затрат в низкий сезон. Так, на горнолыжных курортах проект застройки может включать в себя несколько небольших объектов, часть которых на лето будет консервироваться.

Есть и способы радикального снижения сезонности. «Мне кажется, что акценты нацпроекта по туризму поставлены не совсем верно. Номерной фонд с 2014 года и так удвоился. Сейчас гораздо важнее сосредоточиться на развитии объектов, формирующих туристический трафик. Ключ к проблеме известен — это строительство больших всесезонных досуговых комплексов, которые привлекают семейных посетителей круглый год. Во многих странах эту функцию выполняют тематические парки различного профиля, но в России в эту сторону особо никто не смотрит, включая государственные институты, отвечающие за развитие туризма», — считает генеральный директор «Риэл Эстейт Консалтинг Групп» Сергей Елисеев.

Попытки построить в России Диснейленд предпринимались множество раз, но безуспешно. Столичный «Остров мечты», появившийся несколько лет назад, оказался неэффективным в силу ряда концептуальных решений. Ближе всех к созданию мощного круглогодичного «магнита» подошел курорт «Завидово» в Тверской области. В этом году там начнет работу крупнейший в Европе крытый круглогодичный семейный центр спортивных и водных развлечений. Его стоимость, включая три новых отеля, составит более 32 млрд рублей.

«Граница закрыта — теперь заживем!»

Мегапроект по строительству гостиниц вызывает не только ажиотаж, но и скепсис. «Посчитаем: средняя гостиница — это 200 номеров; 230 тысяч новых номеров — это более 1100 новых гостиниц. Их надо построить за шесть лет, то есть возводить по 200 гостиниц в год. Это нереально! — восклицает Станислав Ивашкевич. — Сейчас в год в стране появляется пять-семь новых отелей, я не беру в расчет хостелы и глэмпинги. В Москве в 2023-м открылся один только “Рэдиссон” на Ленинском проспекте. Нацпроект предполагает, что каждый год будет строиться пул гостиниц, как было перед Олимпиадой. Но такая мобилизация невозможна. В стране нет достаточного количества строителей, архитекторов. Есть лишь полдюжины архитектурных бюро, имеющих хоть какой-то опыт в проектировании гостиниц».

«Динамика роста турпотока показывает, что выйти на 140 миллионов поездок в год к 2030 году возможно. Построить много отелей — очень сложная, но реализуемая задача, — не согласна Ольга Широкова. — Перед сочинской Олимпиадой тоже говорили, что не успеем, но все сделали вовремя. Наша страна так устроена: большие проекты выполняются не в плановом режиме, а в режиме рывка».

Один из главных скептиков — директор Центра стратегического анализа и разработок Союза туризма и гостеприимства Роман Еремян. «Сейчас отельеры и инвесторы уверены: “Граница закрыта — теперь заживем! Внутренний туризм обречен на рост”. Да, количество туристов и отелей выросло. Однако позвольте привести несколько цифр. Выручка отрасли к 2019 году упала на 10 процентов. И показатель RevPAR, отражающий среднюю выручку отеля в пересчете на одни сутки, с 2019 года тоже сильно снизился, — предостерегает эксперт. — Надо помнить, что массовый мировой туризм середины двадцатого века во многом был результатом роста населения. В России же население уже сократилось на восемь миллионов человек, а к 2035 году эта цифра может превысить десять миллионов. К тому же усиливается расслоение: богатые становятся богаче, а бедные — беднее. В такой ситуации о расцвете туризма говорить сложно».

Так хватит ли спроса на все запланированные новые отели? В ряде регионов, например в районе черноморского побережья или на горнолыжных курортах, дефицит гостиниц очевиден. Но на локальных рынках предложение может превысить спрос. Впрочем, сегодня делать прогнозы на пять-семь лет вперед практически невозможно. В этой формуле огромное число неизвестных: динамика доходов населения, доступность заграничных поездок, курс доллара, стоимость кредитных ресурсов.

Правительством поставлены крайне амбициозные планы по развитию туристической отрасли. К 2030 году необходимо построить 238 тыс. номеров в гостиницах категорий от трех звезд

Очевидно, что в течение ближайших пяти лет возможно и перераспределение спроса. Новые отели постараются отобрать постояльцев у серого рынка размещения, в частности у гостевых домов. Власть нацелена на «обеление»: гостевые дома часто не платят налогов и предоставляют услуги низкого качества. Закон о гостевых домах уже разработан Госдумой. Планируется, что он будет опробован на нескольких пилотных территориях: чиновники опасаются, что жесткие требования к гостевым домам могут убить весь этот сегмент, вызвав социальное недовольство. Но способы мягко изменить рынок, не сильно усложнив людям жизнь, пока не придуманы. В любом случае такое «обеление» приведет к росту цен и, как следствие, к улучшению финансовых показателей строящихся отелей.

В ближайшие семь лет в стране появятся сотни гостиниц и даже целые города-курорты — это, по сути, новая индустрия гостеприимства. Дефицит отелей будет преодолен, сложится высококонкурентная среда. Будут ли созданы предпосылки для мощного развития массового туризма? Этот вопрос остается открытым. Если совпадет ряд факторов (например, увеличится въездной туризм и начнут открываться «магниты» для всесезонного турпотока) и будет проводиться системная госполитика по оптимизации налогообложения и решению проблем отрасли, то шансы есть.

Алексей Щукин, специальный корреспондент «Монокль»