Ирина Назарук: «На небольшом объекте цена ошибки высока»

— В чем, на ваш взгляд, специфика создания отеля с небольшим номерным фондом в старой застройке?

— Во‑первых, это всегда романтично. Исторический район города, мифы, легенды, знаменитые соседи, стены, которые помнят своих предыдущих хозяев.

Однако романтика для собственника помещения может перерасти в страшный сон для строителей.

Деревянные перекрытия, солома, живность в полутораметровых стенах и прочий ужас, встречающийся по ходу строительства. И все это влечет за собой увеличение сроков и стоимости. К тому же, не исключаю, что те, кто живет или работает в соседних помещениях, захотят сделать ремонт за ваш счет, так как при воплощении вашей мечты в реальный объект у них поднялся потолок или покосилась стена. С одной стороны, это все рабочие моменты, но как больно они бьют по бюджету!

В то же время хорошее место в центре города найти сложно, а по адекватному соотношению цены и качества практически невозможно. Если мы планируем открывать маленький отель, то, скорее всего, это отель для гостей, которым важна локация и шаговая доступность до основных достопримечательностей.

Сейчас мы говорим об объекте Mops hotel & spa, что на улице Рубинштейна, который является жемчужиной нашей сети. Такой маленькой, красивой, супер клиентоориентированной, но очень дорогой жемчужиной во всех смыслах этого слова.

— С чем приходилось сталкиваться в процессе реализации проекта?

— Стоит заметить, что проект Mops hotel зародился на восемь лет позже, чем Mops day spa, то есть мы отель при спа. Оказывается, такое тоже бывает. И в этом были свои особенности, так как уровень отеля должен соответствовать уровню спа. Атмосфера, стиль, дизайн. Максимальное количество «фишек» спрятаны в номерах на 15 квадратных метров, эргономичное пространство и максимальный комфорт — основные планы, которые воплотились не с первого раза.

Вопросов в ходе реализации возникало много, а правильных ответов не доставало.

Пришлось менять подрядчика, дизайнеров. Мы и до сих пор корректируем оформление номеров.

— К решению каких вопросов нужно быть готовым?

— Во‑первых, финансирование. Строительство — это всегда дорого, долго и энергозатратно. На небольшом объекте цена ошибки высока и финансирование, как правило, личное. С этим же связаны просчеты по срокам сдачи объекта, введения в эксплуатацию и окупаемости.

Во‑вторых, безопасность и комфорт. При строительстве необходимо думать, как гость. Стали бы вы спать головой к входной двери или под кондиционером? Стали бы ходить в модный стеклянный душ, если в номере нет плотных штор и видно соседей? Все эти (на первый взгляд) мелочи впоследствии станут основными конкурентными преимуществами вашего объекта — или не станут. Люди любят заботу.

В‑третьих, тотальный контроль. Бывает самоорганизованный человек, но не бывает самоорганизованной команды. Всегда кого-то приходится подталкивать, стимулировать к работе, постоянно контролировать, проверять качество заливки пола, решать сиюминутно проблемы с поставками оборудования. Круглосуточная нервотрепка.

— Ирина, в малом отеле с подобным фондом о какой сумме вложений на 1 кв. метр сегодня может идти речь?

— Мы строили хороший, качественный мини-отель уровня «3 звезды» с дорогой мебелью и максимальным оснащением. В среднем на номер было потрачено около 1,5 млн рублей. Стоимость квадратного метра колеблется от 80 до 100 тысяч рублей.

Думаю, что средняя цена по рынку за оборудование номера «3 звезды» варьируется от 800 тысяч до 2 млн рублей. База у всех одинаковая, далее работает фантазия и пожелания собственника.

— Каковы сроки окупаемости такого проекта?

— На мой взгляд, 4–4,5 года. Будем надеяться, что в нашей стране не случится кардинальных перемен и форс-мажорных обстоятельств.

— Что бы вы посоветовали тем, кто задумывается над реализацией подобного проекта?

— Нужно помнить, что такого рода объекты всегда хорошо работают в сети, когда один отель помогает другому в тяжелый период, а впоследствии создается tсинергический эффект.

Такое взаимодействие очень выручает во всех процессах: персонал может быть взаимозаменяем, вопросы с бронированиями решаются менее болезненно и прочее. А главное финансы. Есть возможность одолжить.

И если все-таки кто-то решит создать такой проект как единственный бизнес и единственный источник дохода — помолимся за него (улыбается).

Записал Игорь Еленин