Ждать или продавать
Число физических лиц с брокерскими счетами на Московской бирже по итогам января 2023 года достигло 23,5 млн. Ими в целом открыто 39,6 млн счетов, а количество индивидуальных инвестиционных счетов (ИИС) к началу февраля увеличилось до 5,2 млн. Только за январь инвесторов стало больше на 555,4 тыс. человек, а счетов — на 1,2 млн, открыто 21,2 тыс. ИИС. При этом сделки на фондовом рынке, по данным Мосбиржи, в январе совершали всего 2,3 млн человек — то есть 10% от числа тех, у кого зарегистрированы счета. Доля частных инвесторов в объеме торгов акциями составила 80,4%, в объеме торгов облигациями — 28,5%.
Прошлый год был непростым, и инвесторы разделились на два лагеря: одни распродавали активы по любым ценам, лишь бы покинуть Россию, вторые решили не предпринимать резких шагов. Этот тренд как главный выделил Никита Корниенко, основатель инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate:
— Один из наших крупных инвесторов заявил: «Я потерял по закрытым позициям более 100 млн рублей, но все равно уезжаю в Лондон», — привел пример из личной практики инвестиционный аналитик. — Другие сказали: «Я остаюсь в России, переживу этот кризис, все будет хорошо — надо просто подождать». Они не прогадали: если мы сравним котировки фондового рынка в феврале 2022-го и год спустя, то увидим, что сейчас явно цены выше. И те, кто решили подождать, либо потеряли меньше, либо даже заработали. И те, кто не держал все деньги в рубле или не только в российских ценных бумагах — или у кого было больше облигаций, а не акций, недвижимости вместо условной криптовалюты, те потеряли намного меньше. У кого был более агрессивный портфель, больше акций, причем акций роста, как их называют, — те, конечно, потеряли больше, и после 24 февраля минимизировать потери было достаточно тяжело.
Руководитель отдела по работе с ключевыми клиентами инвестиционной компании AKTIVO Рустам Лифар отметил, что финансово грамотные клиенты заранее диверсифицировали свой портфель и, действительно, несли меньшие потери:
— Но, так или иначе, мы все равно видим большое снижение инвестиционной активности, — отметил он. — Уровень зарубежных инвестиций сократился, обороты на Московской бирже — тоже. Наша компания всегда продвигала повестку, больше связанную с недвижимостью. Это «вечные ценности» — недвижимость и золото. Поэтому на вопрос «как минимизировать убытки», хочется пошутить: не вкладывать средства в российский фондовый рынок.
С этим утверждением не согласен Юрий Мариничев, директор по связям с инвесторами Positive Technologies. Российская компания специализируется на разработке решений в сфере информационной безопасности и с декабря 2021 года является публичной с листингом акций на Московской бирже.
— Наша компания — один из примеров того, как инвесторы могли удвоить вложения на фондовом рынке за короткий промежуток времени, за год фактически, — отметил он. — Ситуация на фондовом рынке в 2022 году позволила многим инвесторам осознать, что в условиях высокой волатильности и неопределенности, вероятно, стоит переложить средства из крупнейших голубых фишек и компаний с иностранным капиталом в другие активы, сделать выбор в пользу тех компаний, которые не реализуют тот же тренд, что и вся экономика.
Юрий Мариничев уверен, что кризис стал хорошим уроком для инвесторов. Возможно, он убережет их от ошибок в будущем, если ситуация повторится.
С ним солидарен Александр Терентьев, директор проекта Digital Village Vertical (компания Becar Asset Management). Главными ошибками на финансовом рынке он назвал панику и отсутствие стратегии.
— В начале года многие говорили: сейчас так бешено растут валюты, «крипта», мы сейчас немножко подзаработаем, а потом вернемся к вам за покупками (недвижимости в апартаментах, — Прим. ред.), — вспомнил аналитик начало периода турбулентности. — Потом все это рухнуло, и в результате эти клиенты ничего купить не смогли. Между тем недвижимость дорожает из года в год, и минувший год не стал исключением. Да, рост был не таким стремительным: до 12% в 2022-м против 24% в 2021-м. Но, тем не менее, это неплохая доходность.
К середине года все стали понимать, во что можно вкладываться, и спрос снова начал расти — вплоть до частичной мобилизации. Потом опять паника, но к концу года спрос стал возрастать.
— Такими волнами прошел весь год, — констатирует Терентьев. — В целом, конечно, нам приходилось постоянно подстраиваться под страхи, которые возникали у инвесторов: сначала это были субсидированные ставки от застройщиков, чтобы доходность перекрывала процент по ипотеке. Во второй половине года девелоперы апартаментов стали активно внедрять программы гарантированной доходности: вне зависимости от того, сдается твой номер или нет, актив приносит тебе хорошую сумму, которая тоже часто перекрывает платеж по ипотеке.
— Когда фондовый рынок волатилен на 50–70%, то инвесторы считают, что лучший выход в недвижимости или в золоте. Но, на мой взгляд, это заблуждение, — комментирует Данил Бекиров, основатель девелоперской компании Eight Development, — Есть такое расхожее мнение, что «недвижимость всегда растет» и «недвижимость — это самые надежные инвестиции». Но только не надо забывать, что мы не оторваны от мира, от трендов мировой экономики и, конечно, от глобальных рынков. А последние, ровно как и опытные инвесторы считают доходности в привязке к курсу доллара.
Если посмотреть на графики курсов валют и стоимости недвижимости, по словам эксперта, можно увидеть, что она растет в цене только в рублях, а в пересчете в доллары последние 15 лет либо стоит на месте, либо активно дешевеет, как это было в 2008, 2014, и в определенные периоды 2022 года.
— Особенно сильно это почувствовали люди, которые жили за границей на средства от сдачи в аренду российских объектов: когда доходы в один день сокращаются в 2 раза из-за курсовой разницы — это заметно, — добавил он. — Кризис, на мой взгляд, лучше переживать в наличности или в сверхликвидных инструментах, которые не подвержены волатильности, таких как короткие 3–6 месячные гос. облигации.
Ценные бумаги: покупать или нет?
Прошлый год стал разочарованием для многих игроков фондового рынка — по данным Центробанка, средний убыток клиентов брокеров только за первое полугодие составил 25,8%. Вопрос, стоит ли выходить на рынок сейчас и что покупать, акции или облигации, остается актуальным.
— Действительно, в 2022 году осторожными были не только инвесторы, которые обожглись на февральских событиях и снижении рынка после этого, — отметил Юрий Мариничев. — Осторожными были и эмитенты: на фондовом рынке за весь год было всего два размещения акций. Это SPO (вторичное размещение) нашей компании Positive Technologies и первичное размещение компании Whoosh. Перед SPO мы работали с консорциумом банков, которые готовили нас к этой сделке. Уже после этого коллеги из Whoosh обращались к нам за опытом. Действительно, у всех были некоторые сомнения в том, что фондовый рынок готов к новым размещениям.
Он напомнил, что большинство компаний отказались от намеченного размещения акций на бирже или перенесли его на более длительный период. Кто-то теперь говорит про 2026 год, не раньше. Многие эмитенты настолько осторожны, что не могут прогнозировать какие-то размещения на ближайшие три года.
— Наше SPO проходило в сентябре, — продолжил Юрий Мариничев. — 19 сентября мы начали сбор заявок, а уже 21 сентября произошло сами знаете какое событие (начало частичной мобилизации — прим. ред.). Тем не менее, за неделю мы собрали заявок на миллиард рублей, преимущественно от частных инвесторов. Считаем, что в текущих условиях это показало: фондовый рынок не мертв, розничные инвесторы на нем сейчас правят балом. Но если такие «черные лебеди» в экономике будут происходить регулярно, и у инвесторов будет накапливаться негативный опыт, наверное, многие из них могут принять решение концентрироваться на историях уверенного роста или же о переходе на другие инструменты, которые менее подвержены колебаниям стоимости.
Рустам Лифар, в свою очередь, предложил отдельно обсуждать российский и зарубежный фондовые рынки. К последнему доступ сейчас ограничен, есть санкционные риски, поэтому эксперт считает более реальной работу с отечественными ценными бумагами.
— И здесь я как обыватель вижу проблему: вряд ли мы увидим доходность больше чем индекс ММВБ, — констатирует финансовый советник. — При этом ради интереса я решил посчитать среднегодовую доходность индекса ММВБ с учетом даже дивидендов. Нашел экспертную информацию — и вот что выяснилось: к сожалению, за последние 10 лет общая доходность фондового рынка без учета реинвестиций, но с учетом дивидендов (я говорю про индекс ММВБ, его доходность), это меньше девяти процентов — 8,94%. А на данный момент и вовсе 5,92% — минимальная доходность за всю историю. То есть мы сегодня, я надеюсь, находимся на некоем локальном дне. Но дальше возникает вопрос: как мы будем подниматься вверх? За счет чего, каких ресурсов?
По мнению Рустама Лифара, в такой ситуации единственным приемлемым инструментом в инвестиционном портфеле являются короткие облигации с небольшим сроком погашения. Это как минимум интересный вариант вложения средств.
Прежде чем покупать акции или облигации, считает Никита Корниенко, инвестор должен ответить на вопрос: какова его цель?
— Если создать пассивный доход, то, мне кажется, наоборот, сейчас как раз хорошее время для того, чтобы покупать хоть акции, хоть облигации, потому что цены находятся на достаточно низком уровне — например, акции некоторых компаний можно купить за 3–4 их годовых прибыли, — убежден инвестиционный аналитик. — Я бы больше фокусировался на дивидендных акциях условного Сбербанка. Мне сложно представить, что должно произойти, чтобы Сбербанк обанкротился или был бы близок к этому. Дивиденды он выплачивал стабильно, и его финансовые показатели, несмотря на тяжелый год, отличные. Есть и другие стабильные компании, например, ресурсодобывающие: хоть нефтяные, хоть металлургические…
Облигации тоже, в принципе, интересны. Можно зафиксировать достаточно хорошую доходность, купив какие-нибудь длинные облигации. Даже ОФЗ сейчас предлагают достаточно привлекательную доходность: по 10–30-летним облигациям — больше 10% годовых. Если верить, что рано или поздно текущая ситуация закончится, на что спикер надеется, котировки облигаций должны подрасти — можно будет заработать еще и на росте их стоимости. Поэтому если инвестор достаточно смелый — сейчас, может, и хорошее время для того, чтобы заходить.
Для инвестора, цель которого — заработать спекулятивно, все будет зависеть от политической ситуации, отметил Никита Корниенко. Если иностранные инвесторы не вернутся на российский рынок, то существенного роста котировок ждать не придется. «Но зафиксировать какую-то дивидендную или купонную доходность можно». Поэтому если инвестор достаточно смелый, то это «отличный вариант».
— Если инвестор более консервативный, то, наверное, стоит воздержаться от российского фондового рынка в целом, пытаться искать какие-то иные инструменты — либо в другой валюте, либо недвижимость, — подытожил эксперт. — В кризисы инвесторы всегда искали защитные активы, покупали то, что позволит им пережить тяжелые времена, и на этапе экономического роста перекладывали их в более рискованные.
— В такой сумбурной ситуации, когда ключевые игроки рынка в виде банков и фондов придержали активность, начинают действовать розничные инвесторы, чья активность сегодня занимает на рынке 80–90%, — дополнил Данил Бекиров. — Зачастую эти действия связаны просто с настроением: если кто-то обжегся на акциях, то возникает резкий спрос на облигации или золото; как только золото начинает снижаться — а оно сейчас на долгосрочном тренде снижения цены, — то в ход идут корпоративные облигации, бум которых мы видели летом и осенью прошлого года на девелоперском рынке. Застройщики сильно укрепили позиции за счет гибридной структуры финансирования — облигации + ЗПИФ.
Жилая недвижимость: сохранять или зарабатывать
Недвижимость называют вечным инструментом для инвестиций: она, по крайней мере, дает материальный актив, который «можно потрогать». Но могут ли «железобетонные инвестиции» сейчас приносить доход?
Коммерческий директор Группы компаний «ПСК» Сергей Софронов так охарактеризовал привлекательные объекты:
— Если речь идет о сугубо сохранении средств, то нужно приобретать новую недвижимость в тех местах, где есть предпосылки для роста цены. Во-первых, это центральные районы и другие локации рядом со станциями метро (имеющимися или строящимися). Во-вторых, новые районы, создаваемые с нуля. По мере развития и создания комфортной среды они также создают условия для роста стоимости квадратного метра.
Эксперт объяснил: под сохранением понимается такой рост цены за «квадрат», который позволит нивелировать инфляцию. И, возможно, ее немного обогнать. Прогноз динамики роста в той или иной локации должен базироваться на исследовании: ретроспективе цен, перспективе инфраструктурного развития и анализе конкурентов. В ряде случаев (особенно это касается исторического центра и расположения рядом с водой) стоимость недвижимости растет просто по причине отсутствия выбора. Например, новый проект в историческом окружении, в котором строительство ограничено.
Второе направление для инвестирования, которое выделил Сергей Софронов, — сервисные апартаменты.
— Можно сколько угодно говорить, что спрос на покупку апартаментов в 2022 году снизился, но факты говорят о том, что юниты в апарт-отелях сдаются и будут сдаваться, — убежден он. — Наша управляющая компания сети апарт-отелей Avenir, PSK Invest сейчас набирает корпоративные контракты для массовой сдачи номеров в аренду крупным юридическим лицам. Деловые поездки работают на заполняемость круглогодично. В высокий сезон мы пользуемся тем, что Петербург стабильно в тройке самых популярных городов России для внутреннего туризма. У нас есть опыт работы и со студентами, и с частными арендаторами на долгосрочные размещения. Словом, если инвестор приобретает юнит и сдает его через управляющую компанию, то получает доход, исходя из объективно имеющегося стабильного спроса.
Кроме того, по словам Сергея Софронова, компания запустила программу гарантированной доходности на три года во всех апарт-отелях Avenir с определенным размером выплаты. «С учетом того, что три из четырёх апарт-отелей сданы в эксплуатацию, выплаты собственник начнет получать уже довольно скоро, — добавил он. — И тем самым сможет, например, компенсировать платежи по ипотеке или рассрочке».
— Мы подвели итоги прошлого года по нашему действующему отелю на Лесной: средняя доходность составила до 8,99% годовых, — отметил Александр Терентьев. — Плюс капитализация до 10–12%. Таким образом, за этот год у наших клиентов возникнет доход до 18–19%, если они решат продать свой номер и вывести все деньги сейчас.
По его словам, в целом рынок апартаментов «довольно неплохо себя показал» в прошлом году.
— Действительно, доходность по объектам, приобретенным в 2018–2021 годах, достигала 10–11% годовых и при индексации цен позволяла получать совокупно от 18% до 25% годовых, — отмечает Данил Бекиров. — Но нужно понимать, что после галопирующего роста цен на 20–30% в 2021–2022 годах доходность будет снижена соответственно росту цены входа, поэтому рассчитывать на получение сопоставимой прибыли пока не приходится. Также не стоит отбрасывать риски уменьшения ликвидности и затоваривания рынка.
При этом он отметил, что Москва стала, пожалуй, единственным регионом в России, который позволил превратить квадратные метры в аналогию депозита в долларовом эквиваленте — за счет удорожания стоимости при одновременном снижении курса рубля к доллару. Но при этом доходность от аренды в размере 5–8% годовых в рублях позволила обогнать инфляцию и получить дополнительную прибыль.
— Обратная ситуация в отношении спекулятивных сделок, когда по итогу в пересчете в долларовый эквивалент, получается нулевая доходность или вообще невозможность выйти из актива через продажу квартиры или апарта, — добавил он.
Коммерческая недвижимость: где искать точки роста
Хотя апартаменты тоже считаются коммерческой недвижимостью, они более понятны тем, кто инвестировал раньше в жилье. Другие варианты «коммерции» тоже могут стать объектом вложения средств, и там можно найти определенные точки роста. Так, одним из трендов минувшего года стал уход зарубежных компаний и, как следствие, возросший уровень вакансии (доли свободных площадей — прим.ред.) в зданиях бизнес-центров. Но и на офисном рынке есть потенциально перспективные ниши — небольшие офисы в интересных локациях.
— Сейчас мы строим апарт-отель рядом с метро «Ладожская», в котором запланированы офисные помещения небольшого формата: 25–55 квадратных метров, — отметил Сергей Софронов. — Принцип для инвесторов такой же — приобретение и сдача в аренду. Причем в этом случае пакет арендатора не нужен. Помещение сдается с полной чистовой отделкой офисного формата: вместо ламината ковролин и так далее.
По мнению эксперта, это именно то, что сейчас нужно рынку, — малые качественные офисы в инфраструктурно «упакованном» новом здании, с переговорными, рестораном и просто современным дизайном. По совокупности параметров, это категория А.
— Но с точки зрения выбора малой и качественной офисной площади в Петербурге, как ни странно прозвучит, все не очень хорошо, — отметил Сергей Софронов. — Выбор, как правило, среди корпусов промзоны или первых этажей жилого фонда в центре — с немалыми ставками.
Второе перспективное направление — склады. По словам Никиты Корниенко, этот сегмент коммерческой недвижимости стал главным бенефициаром отрасли в период пандемии: для онлайн-торговли нужны склады, а не торговые центры.
— Уровень вакансии был рекордно низким — меньше 1%, ставки росли, — проанализировал он. — В 2022 году, конечно, рынок поутих, доля свободных площадей достигла 2–3%, но это все равно мало. Ставки аренды перестали расти такими бешеными темпами, но точно не падали. Уход западных игроков не сильно сказался на этом рынке: их было не так много. Поэтому рынок на инерции рос, просто уменьшился темп роста.
Однако столь крупные объекты недвижимости требуют больших финансовых вложений.
— Если мы говорим про частных инвесторов, то мало у кого есть пара миллиардов, чтобы купить самостоятельно склад и в дальнейшем им управлять, — отметил основатель SimpleEstate. — Тут на помощь приходят инструменты коллективных инвестиций: благо, этот рынок сейчас достаточно активно развивается. Есть публичные компании, предлагающие инвестировать в складскую недвижимость с достаточно низким входным порогом.
Торгово-развлекательные центры, на первый взгляд, просели из-за ухода западных брендов. Но и здесь у экспертов есть поводы для оптимизма. Рустам Лифар назвал две тенденции, которые наблюдаются в ТРК: рост средней продолжительности пребывания и трат на развлечения.
— Как это может быть обосновано при том, что дорожает продуктовая корзина, и в стране инфляция? Казалось бы, потребности нематериального характера уходят на второй план, — отметил аналитик. — Но получается так: отдых за границей стал менее доступным. Людям по-прежнему нужны эмоции, впечатления — в итоге все это переходит в досуг у дома. В тех самых районных торговых центрах, спортзалах и т.п.
Хорошие результаты и у районных торговых центров: например, в управлении компании AKTIVO есть локальный ТЦ в Москве: он показывает доходность, даже опережающую финансовую модель.
— Мы стараемся «играть» именно в этом сегменте, — подытожил Рустам Лифар. — Например, сейчас у нас готовится сделка в Тюмени — торговый центр «Зеленый берег». Там прогнозируется только среднегодовая арендная доходность до 12,8% и окупаемость меньше восьми с половиной лет по чистому операционному доходу.
Что же касается стрит-ритейла, то эксперты смотрят на его перспективы по-разному. По мнению Никиты Корниенко, в пандемию этот сектор оказался одним из самых стойких: аптеки и супермаркеты на первых этажах домов работали даже в условиях ограничений. От продуктов питания и товаров ежедневного спроса люди отказываются в последнюю очередь.
— Поэтому стрит-ритейл в минувшем году продолжил пользоваться достаточно высоким спросом, в том числе у частных инвесторов, — отметил финансовый консультант. — Все ищут защитный актив, который способен и приносить хорошую доходность от аренды (7–10% в зависимости от объема и качества), и позволяет рассчитывать на рост их стоимости. Что очень важно в стрит-ритейле — это возможность хотя бы частично защититься от инфляции: у некоторых арендаторов есть привязка аренды к товарообороту, что позволяет при росте цен заработать на этом или как минимум не потерять.
Теоретически — да, но на практике работает не всегда, поспорил с коллегой Рустам Лифар.
— Даже по своим объектам видим, что очень большая конкуренция: магазины открываются по несколько штук в доме, — отметил он. — Из-за этого, а также расширенного предложения, вряд ли ставки будут расти очень серьезно. Тем более, небольшому продуктовому магазину не составит проблемы переехать в соседний дом. Мы все видим по крупным городам, сколько свободных площадей на первых этажах. Поэтому здесь, кажется, есть и немалые риски. Хотя есть и возможность для заработка.
Еще одной перспективной нишей эксперты назвали паркинги. В новых районах, где с этим проблема, места для автомобилей могут оказаться удачным вложением средств.
Данил Бекиров считает, что наряду с готовыми объектами коммерческой недвижимости, когда уже сформирован портфель пассивных инвестиций в виде апартаментов, бизнес-центра или коммерческого объекта под ритейл, имеет смысл рассматривать и размещение части свободных средств в потенциально более доходные активы — например, в виде девелопмента земельного участка.
— Срок реализации таких проектов от входа инвестора до момента продажи составляет порядка 1,5–2 лет, — отмечает он, — Но сегодня, если закладывать девелоперский проект медицинского центра или жилого квартала, должно быть четкое понимание стратегии выхода, потребностей рынка через 2–3 года, портрета конечного покупателя, карты рисков и запаса прочности по доходности проекта.
Валюта: доллары или юани?
Еще один привычный еще с 90-х инструмент для сохранения и приумножения средств — иностранная валюта. Однако колебания курса, санкции и ограничения оборота заставили усомниться в эффективности этого актива. И в прошлом году люди задумались: стоит ли в принципе покупать иностранные деньги или, может, есть смысл переключиться с привычных долларов и евро на юани или дирхам.
Эксперты уверены: покупать сейчас валюту для того, чтобы разбогатеть на разнице курсов, не стоит: скачки курса непредсказуемы. Другое дело, если есть четкие планы по использованию этих денег в дальнейшем — например, для покупки недвижимости за границей.
— У нас есть апартаменты в Дубае, мы их продаем. Точка входа не такая уж и большая — 185 тысяч долларов, — рассказал Александр Терентьев. — Годовая доходность — до 6% в долларах. Практически все наши клиенты из числа крупных инвесторов интересуются: можно ли отсюда заплатить за эту недвижимость своими долларами либо из третьих стран перевести валюту. Они копили деньги, диверсифицируя капитал в иностранных валютах, — теперь они смотрят, где их можно использовать на международных рынках.
А вот взгляд Никиты Корниенко:
— Валюта всегда была хорошим способом сохранения денег. Сейчас, единственное, есть нюансы: если хранить валюту на счетах в российских банках, есть риск, хоть и низкий, принудительной конвертации. Рано или поздно ваши деньги могут конвертировать в рубли по не самому выгодному для вас курсу. В иностранных банках хранить валюту тоже рискованно — непонятно, куда могут дойти санкции, и нет гарантий, что ее у вас тоже не заморозят, не отнимут. Поэтому, наверное, хранить валюту в наличных — более безопасно. Но, с другой стороны, это финансово не очень грамотно, потому что наличная валюта не приносит никакого дохода. Если хотите держать деньги в долларах и евро, купите лучше еврооблигации — они хотя бы приносят какой-то доход.
Определенной новинкой для широкого круга стали валюты Китая или Арабских Эмиратов.
— Я не специалист по Китаю, но если сравнивать юань с классическими мировыми валютами… Во-первых, Китай, несмотря на колоссальные размеры, все-таки развивающаяся экономика, — говорит Корниенко. — У его денег нет такой стабильности, прогнозируемости как у резервных валют вроде евро и доллара. Кроме того, у Китая есть ряд вопросов, связанных с политической системой, — достаточно мало в мире стран с недемократическим режимом, которые способны долгосрочно показывать стабильность и валюты, и рынка в целом. А рост Китая, наверное, не может быть бесконечным: рано или поздно он закончится. Поэтому, возможно, юань неплохой вариант, но не надо заблуждаться, что завтра Китай «будет править всем миром» и что это лучшая инвестиция.
Про дирхам эксперт тоже говорит аккуратно — в первую очередь, из-за его жесткой привязки к доллару. Это напоминает ситуацию в России, где до 2014 года курс рубля тоже был достаточно стабильным — 30–32 рубля за доллар, — но когда его отпустили в свободное плаванье, он «улетел» почти в два раза. Что будет, если дирхам тоже отвяжут от доллара, никому не известно.
Золото: «вечная ценность» или пережиток прошлого
В 2022 году Госдума отменила НДС на золотые слитки для физлиц. Но сделало ли это ценный металл более интересным инструментом для инвесторов?
— В периоды нестабильности и неуверенности в завтрашнем дне золото кажется инвесторам более надежным инструментом с психологической точки зрения, — считает Юрий Мариничев. — Он более понятен, чем сложные финансовые инструменты — например, фьючерсы на опционы, когда неизвестно, что будет через 15 минут. И все-таки я не могу сказать, что был серьезный переток из акций и облигаций в драгметаллы. Скорее, грамотные инвесторы диверсифицировали портфели, исходя из золотого правила: не складывать все яйца в одну корзину.
Скептически относится к золоту как инструменту для инвестиций Никита Корниенко:
— По поводу золота — вечный спор. Исторически оно считалось лучшим защитным активом, который переживет все и вся. Меня можно закидать камнями, но я совершенно не люблю золото. Мне кажется, это какой-то пережиток прошлого, когда люди просто выбрали этот металл для того, чтобы не пользоваться бартером. Насколько этот металл в современной экономике действительно остался необходимым и защитным? На мой взгляд, все-таки недостаточно. Если вы так сильно его любите — хорошо, можете купить вместо слитка или золотого счета акции золотодобывающих компаний. Они дадут вам и хедж на золото, и будут приносить какой-то доход — дивиденды.
Эксперты «Фонтанки» сошлись во мнении, что недвижимость — более понятный физический актив, который можно использовать: жить самому, передать детям. Коммерческая недвижимость, в зависимости от локации и качества, тоже нужна практически всегда. Она дает защиту и за счет частичной защиты от инфляции, и потенциального роста стоимости, и регулярного дохода.
— Если мы посмотрим историческую доходность разных инструментов, — да, фондовый рынок во времена роста дает доходность сильно больше, — отметил Никита Корниенко. — Но если взять более долгий период, с учетом падений, то недвижимость оказывается либо с такой же доходностью, либо даже иногда превышает фондовый рынок.
Взгляд вперед: как действовать в 2023-м
С точки зрения инвестиций грядущий год вызывает вопросов. Хотя и сложно сейчас говорить о длительных горизонтах планирования, думать о них все равно приходится.
— Мы смотрим на новые возможности, — отметил Рустам Лифар. — Подбирая объекты в коммерческой недвижимости в 2020–2022 годы, мы сталкивались с тем, что иногда цена была слишком высокой. Из-за этого страдала рентабельность инвестиций. Сейчас, как ожидаем, будет хорошая точка входа, поэтому рассчитываем, что произойдет много интересных проектов. Надеемся, что уже в ближнесрочной перспективе (2023–2024 годы) появится возможность предлагать нашим инвесторам больше чем один объект в год.
Команда Becar Asset Management ждет восстановления устойчивого спроса в Петербурге и новых проектов в других городах:
— Формат отелей, в которых продают номера частным инвесторам, мало развит в регионах, — отметил Александр Терентьев. — Мы подписали в Казани договор с девелопером на совместное создание нового отеля под нашим брендом, в Пскове планируется проект. Поэтому продажа франшиз и выход на регионы — то, что мы будем делать в этом году.
Сергей Софронов из ПСК считает: для инвесторов, выбирающих такой защитный инструмент как недвижимость, вопрос или сохранения, или заработка, по большому счету, даже не стоит.
— Недвижимость, как верно замечено, вечный инструмент. И сегодня предлагает очень много вариантов практически под любой сценарий инвестора.
Никита Корниенко ставит ситуацию на рынке инвестиций в прямую зависимость от политической ситуации:
— Сейчас все достаточно стабильно, все ожидают движения либо в положительную, либо, не дай бог, в отрицательную сторону, — подчеркнул он. — И SimpleEstate следует тактике минимизации рисков. Стараемся искать наиболее надежные объекты, которые позволят — что бы ни случилось — как минимум, сохранить капитал, а то и приумножить.
Рынку жилой недвижимости аналитик предрек постепенное «охлаждение». Падения цен на 50% он не ждет, но плавное снижение, вероятно, все же будет.
— Эффект штанги происходит из-за влюбленности в один тип активов или валюты, — считает Данил Бекиров. — Когда одна сторона перегружена и падает, то единственный вариант — это выходить с фиксированием убытков. Портфель должен быть сбалансирован в соответствии с мировой практикой распределения капиталов. Это позволяет снизить волатильность и падение доходности по портфелю. В противном случае — тяга к риску затягивает. И выходом является обратиться к экспертам и собрать различные точки зрения, дабы не быть захваченными страхом упущенной выгоды.
Он считает также, что мудрый инвестор готов идти против течения и против движения «толпы».
— Если, условно, «все» кинулись покупать Турцию и Дубай, возможно, оттуда надо выходить — на самом верху горячего рынка, — добавил он. — Так, можно было зафиксировать доходность в 30–40% годовых по итогу 2021 года осенью, а весной уже зайти на фондовый рынок с дисконтом к рыночной цене. Если нет четкой стратегии, то подверженность мнению толпы будет приводить к негативному опыту и убыткам.
Юрий Мариничев призвал инвесторов искать новые возможности:
— Есть много интересных историй, в сторону которых инвесторы раньше даже и не смотрели, — уверен он. — Тем, кто не обладает солидным опытом, проще было купить акции двух-трех «голубых фишек» и следить за их динамикой. История этого года показала, что далеко не все топовые компании могут быть хороши для вложений. Не только потому, что они сильно упали в цене, — у инвесторов и аналитиков стало меньше возможностей для оценки финансовой стабильности и устойчивости. Многие компании на фондовом рынке перестали раскрывать свою отчетность. Поэтому я бы делал выбор в пользу фирм, может быть, менее известных, но более прозрачных и перспективных.
Устройство мирового фондового рынка и логистики, российской экономики серьезно поменялось. Те отрасли, которые раньше были бенефициарами в любой ситуации, сейчас столкнулись с тем, что геополитика изменила все структурные процессы в стране. Поэтому инвесторам нужно не идти по старой лыжне, но протаптывать новую. А еще лучше — идти коньковым ходом: чтобы опережать тех инвесторов, которые все еще стараются инвестировать в давно уже не актуальные старые идеи.
Анастасия Коренькова, Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»
