Инвесторы ставят на средний сегмент

Лови момент

Многие из участников конференции признали, что сейчас в России — благоприятное время для старта гостиничных проектов по целому ряду причин.

— Земля сегодня стала дешевле, и проще, чем год-два назад, купить участки, которые больше подходят для строительства гостиниц, — отмечает Борис Шемякин, президент компании «Кузнецкий Мост Девелопмент». — Что касается строительства, можно говорить о 10-15-процентном его удешевлении: цена снижается, но не настолько, как нам хотелось бы. В то же время, если говорить о больших городах, как Москва и Петербург, здесь тенденции схожи с европейскими. Многие покупают уже существующую недвижимость и реконструируют ее под гостиницы. Кстати, в этих двух городах есть еще такая возможность, как освоение промышленных зон: многие предприятия строились недалеко от центра Москвы и Петербурга.

Участники конференции отмечали, что в период снижения активности развития рынка стало проще нанять хорошего архитектора: здесь, как и в ряде других областей гостиничного бизнеса, высвободились высокопрофессиональные кадры, готовые работать за разумные объемы вознаграждений.

— Кроме того, мы видим улучшение качества работ строительных компаний, — говорит Андрей Якунин, партнер и финансовый директор Venture Investments&Yield Management. — Поэтому если вы сегодня подписываете контракт, можете быть практически уверены, что при удачном выборе партнера вы получите здание отеля, которое будет построено в соответствии со сметой, графиком и вашими требованиями.

— В целом можно сказать, что у вас хорошая ситуация на рынке отелей: высокие нормы прибыли, низкие риски, стабильный спрос на гостиничные услуги, — считает Курт Риттер, президент и исполнительный директор The Rezidor Hotel Group. — Нужно отметить, что российские компании начинают наконец инвестировать: российские инвестиционные фонды становятся важными игроками на рынке. Я и мои коллеги из совета директоров считаем, что работать в России сегодня гораздо лучше, чем где-либо еще. Сравните, например, Екатеринбург с такими европейскими городами, как Мюнхен, Милан, Манчестер: в каждом из них представлено по 15-30 международных отельных брэндов, в то время как в Екатеринбурге только 2-3. Так что потенциал для роста огромный, и со временем мы увидим, что все больше компаний будет привлечено в российские города. Кстати, именно отельные брэнды, по нашему опыту, повышают привлекательность города. Если там нет гостиниц международного уровня, зачастую бизнес-клиенты в этот город вообще не едут.

Преодолевая барьеры

В то же время дискуссии не обошли стороной и те барьеры, которые тормозят сегодня открытие новых отелей в России. Прежде всего, это долгие сроки строительства отелей. По мнению Курта Риттера, требуемый период в некоторых случаях в два раза больше, чем в любой другой стране. Второй барьер — это административные препоны в отдельных регионах.

— Вы должны сегодня очень хорошо понимать регион, в котором строите гостиницу, — говорит Андрей Якунин. — Если сможете вовлечь в процесс человека, который занимается связями с местным правительством, он вам очень поможет. Также стоит сказать о том, что стандарты международного оператора иногда входят в противоречие с российскими стандартами. Мы очень надеемся, что ситуация будет меняться в лучшую сторону.

В числе главных барьеров называли удорожание кредитов и сложности с финансированием проектов.

— В банковском секторе наблюдается стагнация, и мы видим значительное удорожание кредитования, — говорит Пол Уайт, президент и исполнительный директор Orient Express Hotels. — Однако заемные средства начинают появляться. К примеру, у нас есть интерес к софинансированию с турецкой и немецкой группами. Речь, правда, идет не об игроках первого ряда, а о более мелких бутиковых банках.

Отмечался и тот факт, что сам брэнд, особенно если он принадлежит международному сетевому оператору, является весьма серьезным поручительством.

— Если мы даем свой брэнд новому проекту, он уже является тотализатором для инвесторов — как правило, банков. Они охотнее идут на партнерство, и в этом смысле мы помогаем с финансированием, — считает Арильд Ховланд, старший вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Hotel Group.

Еще одним серьезным сдерживающим фактором является визовый режим, в чем многие эксперты из числа иностранных специалистов уже успели убедиться на собственном опыте.

— Мы планировали провести в России свою корпоративную встречу, собрав 2500 человек, — поделился Курт Риттер. — В итоге отказались от этой идеи, потому что выяснили, что бюрократических препон слишком много. По статистике, только 12% иностранных туристов прилетают в Россию самолетом. Это не очень хороший показатель, а процесс усугубляется еще и визовыми сложностями.

— Если минимизировать визовые препоны, можно стимулировать международные авиакомпании-дискаунтеры делать рейсы в Россию, — поделился идеей Майкл Купер, вице-президент IHG (Inter Continental Hotels Group) по стратегическому развитию России и СНГ. — Есть хорошие примеры: более 20 полетов в день в Прагу осуществляется только из городов Великобритании. Упрощение визового режима и наличие недорогих перелетов помогло бы стимулировать спонтанный туризм, когда человек принимает решение о поездке, например, непосредственно перед выходными.

Гостиница из офисов?

Одна из тем, получивших активное освещение в рамках конференции, касалась перепрофилирования офисов в отели. Эта тенденция получила развитие в результате критичного падения спроса на офисную недвижимость. Большинство участников рынка оценили такие проекты скептически.

— Мне кажется, что на реконструкцию офиса в отель уйдет слишком много времени и средств. Наверное, это того не стоит, — полагает Борис Шемякин. — На мой взгляд, это вообще слишком разные типы недвижимости.

— Мы полагаем, что из офисного здания не всегда получится создать гостиницу, потому что ее параметры закладываются уже на этапе планирования, проектирования, — озвучила свое мнение Виктория Соболевская, генеральный директор Regional Hotel Chain. — Недаром мы привлекаем операторов с самого начала. Только в этом случае, когда гостиница откроется, она будет привлекательна для постояльцев, а заполняемость и средние расценки будут приемлемыми для компании-владельца.

— Я знаю только один проект в Москве, где бизнес-центр станет гостиницей, — говорит Майкл Купер. — При этом на рынке есть десятки подобных предложений, в основном — в Москве, в некотором количестве — в Петербурге, но они совершенно нереалистичны.

Средний сегмент ожидает пополнения

Если докризисное время было периодом активного заполнения ниши четырех— и пятизвездных отелей, в период финансового спада девелоперы обратили свои взгляды на средний ценовой сегмент.

— Средняя ценовая категория в гостиничном секторе растет быстрее всех остальных, — заявил Майкл Купер. — Это можно сказать и о России, и о странах СНГ, и мы как операторы способствуем росту именно этой ценовой категории.

Причем и опыт IHG, и практика Rezidor говорят о том, что сегодня — время развития сети не только в двух самых крупных городах, но и в потенциально наиболее привлекательных регионах страны. Так, например, весной этого года компания Rezidor подписала стратегическое соглашение с Regional Hotel Chain об открытии как минимум 20 отелей Park Inn на территории России. Первые три строятся в Казани, Астрахани и Ярославле. В целом отельеры полагают, что в случае с регионами речь идет о вполне оправданных инвестициях.

— Наши регионы отличаются высокими темпами развития экономики и дефицитом гостиниц среднего класса для деловых туристов и отдыхающих, — полагает Виктория Соболевская. — Большинство гостиниц там являются постсоветскими и находятся в не очень хорошем состоянии.

— Если взять города с населением около 500 тыс. человек и посмотреть, сколько там имеется номеров на душу населения, мы поймем, что инвестировать в строительство отелей в этих городах можно, и риск в средне— и долгосрочной перспективе практически сводится к нулю, — считает Арильд Ховланд. — Мы полагаем, что это уже надежные инвестиции. Тем более что создание отеля занимает 3-4 года, а за это время, уверен, рост в гостиничной сфере возобновится.

По мнения Николая Мороза, генерального директора RESO Hotel Investments LLC, нужно делать скидку на то, что региональный гостиничный бизнес по-другому переживает финансовый спад, чем рынки Петербурга и Москвы.

— То, что вы называете кризисом в Москве, — это очень резкое падение стоимости номера: несмотря на то, что она снизилась на 41%, многие отельеры берут не менее 500 долларов за ночь, — отметил он. — При этом показатель RevPar (доходности на номер) — довольно высокий и у отелей хорошая заполняемость. В регионах гостиничный бизнес никогда не приносил огромной прибыли, и потому большого падения там не произошло. Средняя гостиница в регионе имеет заполняемость 60-65%, цена остается средней, стабильной, за счет чего региональные рынки являются очень привлекательными для инвесторов определенного типа.

— В большинстве российских городов реально достичь расценок 100-150 долларов за ночь, — считает Арильд Ховланд. — Во многих местах командированные платят эти деньги за номера гораздо более низкого качества, чем наши «3 звезды». Нередко за проживание в гостинице среднего ценового сегмента просят цену, соответствующую 4 звездам. И если вы первый в регионе и можете продавать номера по этой цене, то срок окупаемости отеля окажется 3 года, а это вообще замечательно. Но самое главное — рассматривать гостиницу в качестве долгосрочного надежного проекта по инвестициям. Это гораздо более устойчивый бизнес, чем, например, офисный центр, поскольку отель не обесценивается — он создает добавочную стоимость.

Санкт-Петербург впервые принимал международную конференцию «Инвестиции в гостиничный бизнес России и СНГ» (Russia&CIS Hotel Investment Conference). Она проходила в гостинице «Коринтия Санкт-Петербург» при поддержке «Гранд Отеля Европа». Организаторами мероприятия выступали компании Bench Events и Questex Media Group при поддержке Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга. Представительное мероприятие объединило более 360 делегатов из России, СНГ и стран зарубежья: гостиничных операторов, девелоперов, инвесторов, консультантов.

Участники конференции обсудили макротенденции в отрасли и перспективы инвестирования в российский гостиничный бизнес. Отдельные сессии были посвящены таким темам, как «Преодоление дефицита капитала и оценка активов для обеспечения финансирования», «Гостиницы бюджетной и средней ценовой категорий», «Управление затратами и сохранение доходности в период спада», «Как кризис отразился на сегменте «делюкс», «Украина — новые задачи, новые возможности», «Девелопмент недвижимости в ведущих аэропортах России», «Сочи после Олимпиады 2014 года», «Создание условий для эффективного девелопмента гостиниц». Новинкой мероприятия стала «Инвестиционная гостиная».

В рамках конференции была вручена премия RHIC «За жизненные достижения» за весомый вклад в развитие гостиничного бизнеса. В этом году лауреатами стали Генри Л. Чиаффоне, президент по международным вопросам Interstate Hotels&Resorts, и Борис Гурецкий, генеральный директор «Моспромстрой». По мнению организаторов конференции, это яркий пример владельца и оператора, наладивших успешное сотрудничество.

Фото предоставлены организаторами конференции

Впервые в рамках конференции «Инвестиции в гостиничный бизнес России и СНГ» (RHIC 2009) прошла «Инвестиционная гостиная». В ходе экспериментальной сессии четыре девелопера представляли свои проекты на суд жюри инвесторов, в состав которого вошли Георг Фолиан, финансовый директор Warimpex AG Austria, Дэвис Джеованиса, управляющий директор London&Regional Properties Russia, и Дмитрий Тетюшев, партнер и руководитель юридической группы Ernst&Young (СНГ), Москва. По итогам заседания каждый из членов жюри распределял свои условные 50 миллионов долларов между понравившимися проектами.

По результатам «Инвестиционной гостиной» самую большую сумму — 59 млн долларов — набрал проект «Невский, дом 1». Речь идет об одном из последних зданий в центре Санкт-Петербурга, которое может быть реконструировано. Площадь рассматриваемого участка 2 тыс. квадратных метров. Общая площадь объекта после реконструкции должна составить 12 тыс. м2. По словам Юрия Ильина, исполнительного директора A Plus Estate Company, рассматривалось два варианта использования здания в качестве гостиницы. Согласно первому, здесь бы мог разместиться бутик-отель с небольшим числом просторных номеров, по второму сценарию здание можно было бы отдать под гостиницу класса «люкс» на 80 номеров, которой будет управлять крупная гостиничная сеть. Однако, как отметил девелопер, поскольку «для гостиниц сейчас не самое удачное время», возможен и третий вариант: реконструкция объекта под элитное жилье.

На втором месте с суммой в 50 виртуальных миллионов долларов оказался петербургский проект МФК с самым большим в Европе отелем Crowne Plaza категории «4 звезды» на 354 номера. Здание Никольских рядов на Садовой улице построено в 1789-м году, его общая площадь составляет 30 тысяч квадратных метров. Сейчас объект пребывает практически в разрушенном виде. В инфраструктуру комплекса общей площадью 63 тыс. кв. м войдет конференц-центр (2,5 тыс. кв. м), фитнес-клуб (3 тыс. кв. м), подземная стоянка на 200 машиномест. Согласно архитектурной задумке, во внутреннем дворе комплекса будут построены 8 зданий (общей площадью 10 тыс. кв. м), которые предполагается использовать как офисные площади класса А. Планируемые инвестиции в проект составляют 200 млн долларов, причем в долгосрочной перспективе, полагают девелоперы, стоимость объекта возрастет до 375 млн долларов. Инвестором проекта выступает компания Venture Investments&Yield Management.

— Я думаю, сегодня хорошее время для строительства четырехзвездных гостиниц, — заявил Олег Шапошников, генеральный директор ЗАО «Никольские ряды». — Сегмент рынка, ориентированный на деловых туристов, в Петербурге недоразвит, в то же время город весьма привлекателен с точки зрения проведения здесь конференций и деловых встреч.

Однако представители группы инвесторов не поддержали оптимизм девелопера. «Требуется ли городу еще одна такая гостиница? Девелоперам стоит задуматься, есть ли смысл вкладываться в отель или подумать о чем-то другом. Сейчас рынок является очень хрупким, и еще один проект такого рода его просто может убить», — заявил Дмитрий Тетюшев.

На третьем месте оказался еще один питерский проект новой гостиницы категории «люкс» на площади Островского. Речь идет об отеле класса «5 звезд», включающем 128 номеров и 2 пентхауза. Этот проект набрал 31 условный миллион долларов. Здание отеля уже завершено, и в настоящее время инвестор находится в поисках оператора. Томас Дукала, вице-президент компании Morgan Stanley, представлявший этот проект, отметил, что планируемая цена за номер — 550 долларов за сутки проживания. Эта планка позволит в стабильный год получать до 14 млн долларов дохода. Инвесторы отметили, что планируемая стоимость номера чрезмерно завышена. «Проект амбициозен, однако, если будет хороший оператор, возможно, это сработает», — прокомментировал Георг Фолиан. Дэвис Джеованиса, в свою очередь, выразил сомнение в том, что Петербург еще нуждается в крупных отелях, продающих номера по 550 долларов.

На последнем месте оказался проект 4-звездного отеля в центре Киева. Инвесторы в один голос заявили, что экономическая ситуация в Украине, равно как и политические риски, ставят инвестирование в рынок этой страны под большой вопрос.

Подготовил Дмитрий Бойченко