Инерция успеха

Риски возрастут

К негативному влиянию мирового экономического и финансового кризиса на гостиничный рынок аналитики относят: «замораживание» или продажу проектов, в состав которых входит гостиничная функция; перенос сроков открытия гостиниц; замедление темпов прироста номерного фонда; снижение загрузки гостиниц; снижение въездного туристического потока; низкую востребованность конференц-залов и банкетных площадок; миграцию из отелей 3-4 звезды в гостиницы уровня 2-3 звезды; сокращение количества инвестиционных сделок; уменьшение масштабов реализуемых проектов и т.п. В сложившейся ситуации требования к внутренней норме доходности (IRR) и ставкам капитализации будут возрастать, что в целом отражает увеличение стоимости финансирования и повышение рисков на рынке гостиничной недвижимости.

С позитивным влиянием кризиса связывается повышение конкурентоспособности отельного бизнеса и повышение качества гостиничных услуг в России. Предполагается, что многие отельные сети должны будут пересмотреть свою политику и сделать ее максимально клиенто-ориентированной.

Спрос и предложение

Точкой отсчета для прогноза развития ситуации служит информация о состоянии дел на сегодняшний день. Структура спроса на гостиничном рынке Санкт-Петербурга может быть представлена двумя основными компонентами. Первый компонент – это гостиницы 2-3*, основные потребители которых - российские туристы (60-65%), и, соответственно, процент зарубежных гостей составляет 35-40%. Второй компонент - гостиницы 4-5*, в которых процент иностранных граждан составляет 60-75% от общего числа гостей. В последние годы доля российских клиентов в дорогих гостиницах стабильно увеличивалась в основном за счет бизнесменов.

До осени 2008 года был заметен рост спроса на сопутствующие услуги гостиниц: проведение конференций, конгрессов. В настоящее время эти услуги практически не востребованы и на некоторое время утратят свою актуальность.

В 2009 году прогнозируется понижение показателя среднегодовой загрузки гостиниц. Не исключен тот факт, что отельеры будут до последнего держать цену, жертвуя при этом загрузкой.

Продолжается снижение интереса к поездкам в Россию, в частности в Санкт-Петербург, со стороны иностранцев, что раньше было обусловлено высокой стоимостью размещения (см. Рисунок 1), низким качеством номеров (см. Таблицу 1) и сервиса, а теперь еще и финансовым кризисом.

2008 год прошел под знаком корректировки предложения на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга, где процент отелей 3* составляет 46, а 4* и 5* - соответственно 34 и 20 (см. Рисунок 2). Качество отелей в такой пропорции явно не соответствует статусу Санкт-Петербурга как культурной столицы, открытой для представителей разных социальных слоев. В городе существует дефицит качественных отелей 3*.

Диспропорция наблюдается и в географической структуре предложения в гостиницах Санкт-Петербурга по количеству объектов. Город растет, а гостиничные объекты по-прежнему сосредоточены в основном в историческом центре – Центральном и Адмиралтейском районах города (см. Рисунок 3). Но то, что хорошо для культурной столицы, не всегда хорошо для столицы конгрессов (еще один имидж Санкт-Петербурга, создаваемый в последние годы), это обстоятельство часто упускается из виду. Есть надежда, что введенные в эксплуатацию в 2008 году новые отели на Васильевском острове исправят положение дел в этом направлении (см. Таблицу 2).

Тенденции рынка

Рост объемов ввода в эксплуатацию объектов гостиничной недвижимости в I-III кв. 2008 г. в сравнении с аналогичным периодом прошлого года и в сравнении с годовыми объемами, вводимыми в 2006-2007 годах, оказался значимым для петербургского рынка. Правда, это составляет, по оценкам специалистов компании ASTERA, лишь 28% от заявленного объема ввода в 2008 г.

В 2008 году наблюдалась интенсификация развития рынка пригородных отелей.

Прошлый год был ознаменован выходом на рынок Санкт-Петербурга крупнейших международных операторов. Среди уже присутствующих на рынке можно назвать Rezidor, Accor, Marriott, Kempinski, Orient-Express и др. О своем решении выйти на рынок Санкт-Петербурга заявили такие крупнейшие сети, как Intercontinental (брэнды Crowne Plaza, Holiday Inn и др.) и Starwood Hotels and Resorts Worldwide (брэнды W Hotel, Sheraton, Le Meridien и др.), когда это произойдет - теперь вопрос времени.

На рынке наметился спад в строительстве мини-отелей. Прежде всего это связано с приходом крупных игроков (как международных сетей, так и международных инвесторов), что повлекло за собой реализацию крупномасштабных проектов и усиление конкуренции на рынке. Наблюдается увеличение доли проектов строительства отелей в составе МФК. Доля таких проектов составляет 25% в общем объеме качественных гостиничных проектов.

Положительной тенденцией является появление проектов качественных гостиниц высокого класса за пределами центра города. Примером может служить проект строительства Crowne Plaza в МФК Пулково-3. Проект предполагает строительство двух корпусов гостиницы 4* на 300 номеров (завершение строительства – IV квартал 2009 г.).

Расширяется номерной фонд в знаковых гостиницах города за счет строительства вторых очередей (отели Corinthia Nevskij Palace Hotel, «Талион Империал Отель» и ряд других).

Мощным толчком к развитию сегмента SPA-отелей явилось открытие SPA-отеля Holiday Club St. Petersburg на Васильевском острове.

Среди тенденций называется и активное развитие онлайн-бронирования в сегменте гостиниц. Усиление присутствия отелей в системах электронного бронирования является не только общемировой тенденцией, но и в том числе фактором значительного повышения доходности гостиничных объектов в условиях активного развития индивидуального туризма и индивидуальных поездок.

Санкт-Петербург в лице правительства города и широкой общественности прикладывает все усилия для интенсификации конгрессно-выставочного туризма, влияющего на увеличение притока бизнес-туристов.

Значимые события с продолжением

На фоне общего оживления рынка в прошлом году произошло несколько значимых событий, которые, будем надеяться, получат свое развитие в будущем. Так, руководство ОАО «Аэрофлот - Российские авиалинии» выразило готовность начать реализацию проекта по строительству гостиницы для транзитных пассажиров в петербургском аэропорту «Пулково». Четырехзвездочная гостиница будет иметь от 200 до 500 номеров.

ЗАО «Нежилой фонд консалт» сообщил о планах реконструировать здание, находящееся по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 145б, лит. А. Здание планируется реконструировать под гостиницу уровня три звезды, рассчитанную на 133 номера.

В Петроградском районе, юго-западнее пересечения Петровского проспекта с рекой Ждановкой, ООО «Петровский Альянс» собирается построить гостиничный комплекс и яхт-клуб. Для проведения изыскательских работ выделены два участка совокупной площадью 24 651 кв. м.

Компания GVA Sawyer совместно с международным гостиничным оператором Rocco Forte планирует вывести на рынок крупных российских городов экономичные отели City Lights. В рамках проекта планируется создание гостиниц формата бизнес-класс на 150-200 номеров. Известно, что в ближайшее время в Петербурге появится несколько отелей этой сети.
Среди значимых событий и появление на рынке новых брэндов. Испанская гостиничная сеть Hesperia выходит на российский рынок. Компания будет управлять пятизвездочным отелем, который построит петербургская GC Development Group. Hesperia подписала меморандум о намерениях на управление отелем на 300 номеров с конференц-центром (23 зала вместимостью до 2 тыс. человек). Площадь гостиничного комплекса, который планируется построить к 2010 г., составит 41 тыс. кв. м.

Rezidor Hotel Group продолжает усиливать свои позиции в Петербурге. Открытие трехзвездочного Park Inn на 246 номеров на Невском пр., д. 89 запланировано на первый квартал 2009 г. Общая площадь здания составит 13 000 кв. м. Кроме того, компания собирается открыть в городе новый пятизвездочный отель под брэндом Missoni. Остается следить за развитием событий и новыми сделками (см. Таблицу 4).

Стратегия в условиях кризиса

Сейчас все игроки рынка обеспокоены тем, сохранятся ли наметившиеся тенденции, удастся ли, как минимум, завершить начатые проекты (см. Таблицу 3). Ситуацию комментирует руководитель отдела консалтинга ASTERA St.Petersburg Евгения Васильева:

- Несколько предыдущих лет в городе не реализовывался ни один гостиничный проект с номерным фондом более 100 номеров. А в 2008 году большинство введенных в эксплуатацию гостиниц насчитывают более 200 номеров каждая. Но это было до кризиса. С учетом сложившейся в гостиничном девелопменте тенденции задержки сроков, а также с учетом влияния мирового финансового кризиса, динамика прироста гостиничных номеров в ближайшие два-три года снизится. Многие проекты, которые находятся на стадии строительства и проектирования, будут отложены на значительный срок или отменены.

Кризис, по всей вероятности, скажется на стратегии развития рынка, что проявится в концентрации внимания инвесторов и девелоперов на наиболее привлекательных туристических центрах. Собственники и операторы сосредоточатся на улучшении сервиса и качества предоставляемых услуг, оценят необходимость применения новых маркетинговых ходов и поиск дополнительных каналов продаж. По всей вероятности, будут наблюдаться отказы от вывода всей линейки брэндов. Если говорить о сегментации рынка в условиях кризиса, то произойдет смещение приоритетов в сторону рекреации (SPA-отели, гольф-отели и т.п.). Прогнозируется рост интереса к реновации региональных гостиниц, построенных в советские времена. Появится возможность выгодной покупки активов за счет поглощения более слабых игроков.