Жилье за действительное: апартаменты жилого статуса не получат

Могут ли апартаменты перейти в статус квартиры

На данный момент для дальнейшего межведомственного обсуждения законопроекта об апартаментах создана рабочая группа, в которую вошли представители Госдумы, правительства Москвы, МВД и Росреестра, заявили «Известиям» в пресс-службе Минстроя России. При этом Минстрой является головным исполнителем поручения президента об уточнении статуса апартаментов. Как пояснили «Известиям» два источника в Госдуме, до конца 2023 года законопроект о статусе апартаментов принят не будет. На данный момент подготовку документа комментировать преждевременно, сказали «Известиям» в офисе вице-премьера Марата Хуснуллина.

— В текущей конфигурации регулирование апартаментов не вопрос жилищного законодательства, поскольку этот тип недвижимости никогда не был жилым, — говорит председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.

Само понятие так называемых апартаментов — это просто красивое слово и маркетинговый ход девелоперов. Но это не жилье, к нему не применяется широкий перечень соответствующих градостроительных требований со всеми вытекающими последствиями, подчеркивает депутат.

Пахомов полагает, что единственное определение апартаментов для проживания — это «определенный вид гостиниц».

— То есть это здание, построенное на земельном участке, предназначенном конкретно для размещения именно объектов гостиничного типа, — объясняет депутат ГД.

Апартаменты никто никогда не обещал сделать жильем, поскольку это невозможно ни физически, не юридически. Невозможно разработать адекватное правовое регулирование для разнородных объектов, расположенных на земельных участках с различными видами разрешенного использования, подчеркивает Сергей Пахомов.

Председатель профильного комитета ГД согласен с тем, что «если спрос на такие помещения есть, то рынок должен получить возможность строить больше такого продукта». «Но по четким правилам, не в обход», — заметил депутат.

На апартаменты в России приходится 3–4% всего жилого фонда, построенного за последние 15 лет.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что на этот раз обсуждение проблематики апартаментов с высокой долей вероятности завершится принятием необходимой нормативной базы.

— При разработке нормативов важно учесть права добросовестных приобретателей, а также сформулировать универсальные правила игры для всех форматов такого жилья, в том числе тех зданий, которые находятся вне рамок ФЗ-214, — настаивает он.

Прежде чем выпускать ограничительные постановления или запрещать строительство апартаментов, нужно провести глубокий социально-демографический анализ развития по каждому региону или даже городу отдельно, а также спрогнозировать, сколько потребителей такого типа жилья существует в населенных пунктах сегодня и сколько их будет в ближайшем и отдаленном будущем, уверен гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Именно на основе этой аналитической базы нужно принимать решение о том, достаточно ли уже построено апартаментов или их строительство лучше продолжить. Также станут понятны объемы строительства и конкретные территории, подчеркивает профессионал рынка.

На данный момент можно выделить следующие основные типы: апартаменты — аналог квартир (так называемое псевдожилье), сервисные апартаменты или брендированные резиденции (неклассифицированные объекты с гостиничным сервисом для собственников) и апарт-отели (классифицированные объекты гостиничной недвижимости, позволяющие собственникам получать пассивный доход).

Стоит ли брать апартаменты вместо квартиры

Президент Национального объединения строителей (Нострой) Антон Глушков уверен, что к законодательному определению апартаментов необходимо отнестись в первую очередь как к набору технических требований. Основная проблема кроется не в налогообложении и не в земельном законодательстве, а именно в технических требованиях к новому объекту (например, необходимость в соответствующем размещении лифтовых шахт), акцентирует глава Ностроя.

— Апартаменты должны обеспечивать все требования по безопасности, а не гарантировать социальные блага. И потребитель, понимая это, должен отдавать себе отчет, что он выбирает: социальную инфраструктуру либо экономию и привлекательное и удобное расположение. Конечно, формально апартаменты имеют признаки жилья, хотя и относятся к нежилой коммерческой недвижимости, — отмечает Глушков.

По его словам, одной из причин распространения такого рода недвижимости стал дефицит площадок под строительство жилья.

В реальности, разъясняет президент НП «Российская гильдия риелторов» Ирина Зырянова, какое-то универсальное юридическое правило разработать очень сложно, нужно предусмотреть механизм с учетом реального состояния и потребностей рынков в разных городах.

— Депутаты не могут игнорировать программы комплексного развития регионов и населенных пунктов. Формируемая городская среда должна быть комфортна и одновременно отвечать всем существующим требованиям, — говорит Ирина Зырянова.

По ее словам, строительство комплексов с апартаментами, наполненными жителями на постоянной или временной основе, должно соответствовать планам и логике развития населенных пунктов.

Почему не стоит брать апартаменты

Отрицательной стороной апартаментов, по словам члена общественного совета при Минстрое России Надежды Косаревой, является отсутствие возможности регистрации по месту жительства, более высокие платежи за коммунальные услуги, управление и содержание зданий, а также повышенный по сравнению с жильем налог на имущество физических лиц (хотя, например, в Москве предусмотрена льгота для граждан — собственников апартаментов по этому налогу).

Член экспертной группы общественного совета при Минстрое Иван Камельских добавляет, что в последнее время формат апартаментов-«псевдожилья» попал под очень сильный информационный прессинг из-за отказа от присвоения им статуса жилых помещений, применения налога НДС к таким комплексам, а также из-за сохранения для них жилищно-коммунальных тарифов на уровне коммерческих помещений без дополнительного субсидирования.

— Массовое строительство несервисных апартаментов создает дополнительную нагрузку на социальную и коммунальную инфраструктуру в локации строительства, которая даже гипотетически не была учтена в генеральном плане. Всё дело в том, что данный земельный участок, как правило, был рассчитан на строительство коммерческих объектов недвижимости, не требующих дополнительных мест в тех же школах, больницах и дошкольных учебных заведениях, — подчеркивает эксперт ОС при Минстрое.

Всё же количество строящихся апартаментов несколько сократилось, в том числе в связи с локальными мерами на уровне отдельных городов, отмечает Надежда Косарева. В 2024 году, по ее прогнозу, можно ожидать дальнейшее снижение в связи с установлением в этом году НДС на услуги застройщика, возводящего апартаменты.

Директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков отмечает, что сейчас доля апартаментов в сделках составляет не более 4%. Такой вид недвижимости нельзя купить с помощью льготной ипотеки и семейной ипотеки, нельзя применить маткапитал. Зачастую соседнее помещение могут использовать не как жилье, а для других целей, так как Жилищный кодекс на них не распространяется.

— Помимо апартаментов, где застройщики получают весь набор документации по ФЗ-214, в городах России присутствуют и объекты, где используются иные схемы продаж, а сами объекты представляют собой еще более «спорные» сущности, — замечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Речь идет о квартирах-конструкторах на первых этажах, а также разделенных на несколько квартир загородных коттеджах, реконструированных общежитиях и этажах в гостиницах.

— Здесь и покупатели хуже защищены, так как эти сделки находятся вне рамок защиты прав дольщиков, и сами объекты могут доставить много проблем при их полноценной эксплуатации, а для потенциального регулирования апартаментов они будут не настолько заметны, как большие ЖК, строящиеся и рекламируемые крупными застройщиками, — пояснил руководитель «Циан.Аналитики».

Сколько в России апартаментов

Зачастую «псевдожилье» строится в востребованных локациях, например в центре города, объясняет директор по маркетингу компании e. Development Вячеслав Батаков. По его словам, преимуществом таких апартаментов становится доступность деловых, исторических и культурных центров и в городах-миллионниках, и тем более в столицах.

По данным консалтинговой компании Nikoliers, на начало октября 2023 года в России строится 4,3 млн кв. м апартаментов (как сервисных, так и «псевдожилья»). С 2017 года этот показатель вырос в 2,3 раза — тогда проекты апартаментов были сосредоточены в Москве и Санкт-Петербурге, а объем строительства составлял всего 1,8 млн кв. м.

На две столицы теперь приходится менее половины объема строительства (49%): в Москве возведено 1,58 млн кв. м, или 34%, а в Санкт-Петербурге — 645 тыс. кв. м, или 15%. Также комплексы апартаментов строят более чем в 20 регионах: объем возводимых площадей вне двух столиц с 2017 года увеличился в восемь раз и сейчас составляет более 2 млн кв. м.

Самый высокий спрос на апартаменты — на черноморском побережье (1,12 млн кв. м, или 26%). В десятку регионов входят примыкающие к мегаполисам Московская и Ленинградская области, а также Новосибирская, Свердловская, Челябинская и Калининградская области и Республика Башкортостан.

По оценкам аналитической платформы bnMAP.pro, на данный момент в старых границах Москвы реализуется 123 проекта апартаментов, это около 7,8 тыс. лотов общей площадью порядка 419,8 тыс. кв. м. Средний бюджет такой покупки составляет 29,98 млн рублей, а квадратный метр в среднем стоит 557,3 тыс. рублей.

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время на рынке новостроек Москвы по количеству проектов с апартаментами лидирует ЦАО — они занимают здесь 30% в общем объеме. На втором месте Северный АО, где на комплексы с апартаментами приходится 16% от всех предложений. Замыкает тройку лидеров Северо-Западный округ, у которого проекты с апартаментами составляют 10% экспозиции, остальное — жилые комплексы.

В ЗАО предложение составляет 9%, а в СВАО, ВАО и ЮАО — по 7% от всех предложений. Меньше всего комплексов апартаментов строят в ЮВАО (6%) и ЮЗАО (5%). В Новомосковском округе проекты с апартаментами занимают всего 2% первичной экспозиции, в Зеленограде — не более 1%.

Чем апартаменты выгоднее квартиры

Объекты для постоянного проживания должны соответствовать всем требованиям жилья, считает партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.

В то же время если говорить о курортных локациях, то формат апартаментов «под себя» для сезонного проживания — это правильный продукт, который несправедливо пострадал в этой борьбе против апартаментов в принципе, подчеркивает аналитик.

— Социальное обеспечение для таких проектов не нужно. Приобретая летнюю резиденцию в Сочи или Геленджике, потребители не оказывают негативного влияния на социальную инфраструктуру — сады и школы. При этом не все готовы сдавать их в аренду для получения дополнительного дохода, — поясняет Ольга Широкова.

Гендиректор ООО «Маяк Аналитика и Консалтинг» Владимир Окунев указывает, что сейчас идет тренд на сокращение строительства апартаментов. В 2023 году темпы запуска новых проектов апартаментов замедлились, и общая площадь строящихся объектов данного типа увеличилась всего на 7% с начала года (в то время как в 2021 году рост составил 27%, а в 2022-м — 28%).

— Такая тенденция может продолжиться после вступления в силу закона об отмене возврата застройщикам НДС в размере 20% при продаже апартаментов, что приведет к повышению их стоимости. В данном сегменте основная доля рынка принадлежит небольшим местным компаниям, которые не смогут поддерживать цены на приемлемом уровне, — полагает Окунев.

И все-таки проблема апартаментов остается скорее для больших городов, отмечает глава ООО «Маяк Аналитика и Консалтинг». Он напоминает, что одной из влиятельных инициатив является запрет на строительство апартаментов вне зоны жилой застройки. Эта инициатива, по его расчетам, однозначно замедлит темпы строительства, так как цена на апартаменты возрастет из-за стоимости земли.

— Появление апартаментов смогут самостоятельно регулировать регионы, например, в Москве уже перестают выдавать разрешение на строительство таких объектов, — уверен Владимир Окунев. А скажем, в том же Сочи строительство продолжится.

Что касается уже построенных апартаментов, то их, скорее всего, не получится перевести в статус жилья из-за требований к социальной инфраструктуре, считает эксперт.

Также законодательного регулирования требуют вопросы налогообложения, временной регистрации и оплаты коммунальных услуг.

— Вне всякого сомнения, необходимо обращать внимание на особенности региона и потребности людей на местах. Данные факторы являются определяющими в попытке классифицировать этот сегмент недвижимости, — подчеркивает руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева.

Дмитрий Алексеев