«Речной порт» строится по мировому экостандарту BREEAM Communities. Работа над мастер-планом предполагает проведение экологических, акустических, социологических и демографических исследований, ветро-, шумо- и энергомоделирования, создание транспортной карты с новыми пешеходными и велосипедными маршрутами. К процессу проектирования привлечены жители, администрация, городские сообщества, владельцы земельных участков и другие девелоперы. Первый дом, состоящий из 255 квартир, планируется сдать в 2022 году. К 2028 году здесь появится несколько среднеэтажных кварталов, башен и урбан-вилл.
- Главная задача — соэдать сбалансированную городскую среду, учитывающую интересы каждой из этих групп, исторический и культурный контекст локации. Мы намерены сберечь дух места и поддержать его с помощью оригинальных малых архитектурных форм. На территории объекта мы установим полуторатонный якорь и пароходные винты, сохраним два портальных крана на рельсовом ходу — Ганца и Альбрехта. Первый переедет ближе к жилым домам, второй — станет частью нового общественного пространства на береговой линии, — поделились в «Бруснике».
В Тюмени «Брусника» запустила еще один проект: к 2029 году на месте бывшего завода медоборудования она построит не менее 350 тыс. кв. метров жилья. Инвестиции оцениваются в 17,7 млрд рублей. Компания уже приобрела земельный участок площадью 24 га. В конце 2022 года девелопер планирует приступить к возведению первых двух домов.
- Тюмень постепенно превращается в постиндустриальный город, потребности жителей меняются, разнообразие сервисов и легкий доступ к ним приобретают все большую ценность, — констатирует директор «Брусники» в Тюмени Виктор Корчагин. — Власти сегодня заинтересованы в переносе промышленных предприятий из центральных районов и реализации на их месте прогрессивных градостроительных концепций.
Аналогичную практику компания реализует на территории Новосибирского мылзавода. Девелопер планирует построить на этом участке две урбан-виллы, четыре 17-этажных и три 30-этажных башни, объединенных стилобатом. В основе концепции проекта — принцип mixed-use: совмещение в пределах одной локации жилого, рабочего, коммерческого и культурно-развлекательного пространств.
Проекты редевелопмента особенно актуальны для уральских городов, которым предстоит решать вопросы реорганизации маргинальных промзон. Перевоплощение этих территорий даст городской среде куда больше бонусов, чем монофункциональные кварталы-спальники. Застройщикам нужна поддержка в оформлении таких участков. «В ближайшие годы востребованность редевелопмента будет расти. Но чтобы бизнес активнее включался в проекты, нужно решить ряд важных проблем. Без единых правил игры, гарантий и дополнительных льгот средние и небольшие девелоперы будут в значительно меньшем объеме входить в такие проекты», — итожит Иван Татаринов.
Мировой опыт
Самые яркие проекты модернизации производственных зон реализованы в Европе. Например, комплекс Хафен-Сити в Гамбурге, построенный на сваях на территории бывшего порта площадью 155 га. Один из главных объектов — Эльбская филармония. В Хафен-Сити проложена линия метрополитена, здесь же открылся архитектурный университет HafenCity Universitat Hamburg для подготовки специалистов городского планирования. Сейчас флагманский район Гамбурга активно застраивается: под жилье выделено около 80% территории, оставшуюся часть займут общественные пространства и инфраструктурные объекты.
Еще один масштабный проект редевелопмента — Portland Towers в Копенгагене. Здесь под переделку отправили два портовых зерновых элеватора, построенных в середине XX века. За несколько лет 59-метровые зернохранилища были перестроены в офисный комплекс.
В России тоже есть отличные проекты модернизации промышленных территорий, например, дизайн-завод «Флакон» в Москве, остров «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге.
Заводских территорий уже фактически не осталось
В Екатеринбурге редевелопмент идет эффективно из-за хорошо налаженного диалога между бизнесом и властными структурами, считает коммерческий директор компании TEN девелопмент Владимир Щеколдин:
- Как вы оцениваете развитие редевелопмента в России и в Екатеринбурге в частности?
- Сложно говорить за всю Россию, да и не нужно — слишком разные регионы: разве можно сравнивать Москву и, к примеру, наш город, или Екатеринбург и Новую Лялю. Это не представляется возможным. Поэтому можно только о нашем городе. Здесь, на наш взгляд, редевелопмент идет достаточно быстро, эффективно, в первую очередь из-за хорошо налаженного диалога между бизнесом и властными структурами. Посмотрите на центр города — заводских территорий здесь уже фактически не осталось. Наш «Екатерининский парк» на месте бывшего Уралтрансмаша, пожалуй, хорошо финализирует этот процесс в центре. В других районах города это тоже очень хорошо заметно.
- Насколько это актуальный формат?
- Мы должны здесь говорить не об актуальности и моде, а об уместности. Потому что где-то это возможно, но не необходимо, а где-то без редевелопмента уже не обойтись. Новое, современное жилье вместо старой застройки там, где это необходимо и уместно, — хорошо для городов и их жителей.
- По каким причинам застройщики делают выбор в пользу редевелопмента?
- Тут надо мыслить иначе — где-то точечная застройка более чем хороша, обычно она не перегружает социальную инфраструктуру. А где-то лучше подойти комплексно и переосмыслить городское пространство с точки зрения его более удобного и комфортного для жителя использования, создать благодаря большой новой застройке новые актуальные форматы жилья, актуальную коммерцию, форматы пользования транспортом.
Каждый проект редевелопмента — это уникальный продукт
Редевелопмент — драйвер развития крупных российских городов. Особенно подобных Екатеринбургу, столетиями развивавшихся как промышленные региональные центры. Исторически это предопределило появление заводов прямо в городской черте, убежден генеральный директорт«УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин:
- «УГМК-Застройщик» — один из крупнейших девелоперов Свердловской области, имеющих огромный опыт реализации таких проектов. Так, ЖК бизнес- и элиткласса «Макаровский» построен на участке в центре города, где ранее находился Екатеринбургский мукомольный завод. К нему в наследство остались два объекта культурного наследия (мельница купцов Симанова — Макаровых и производственная лаборатория), которые нужно было восстановить и наполнить жизнью.
В 2016 году мы объявили о старте этого проекта. Мало кто верил, что в условиях «падающего» рынка на промышленной площадке по соседству со старым мостом можно возвести востребованный ЖК бизнес-класса. Но мы поверили в эту локацию, и можно смело сказать — все получилось. ЖК «Макаровский» является победителем премии «Топ ЖК-2021» в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка» и официально признан экспертами лучшим в стране по потребительским качествам.
Еще один яркий пример редевелопмента — жилой квартал бизнес-класса «Нагорный», вторую очередь которого «УГМК-Застройщик» возводит на месте завода «Уралкабель». Сам завод вынесен за пределы города. А промышленная площадка, ранее размещавшаяся в центре города, поменяла формат. Теперь здесь расположен жилой квартал с богатым инфраструктурным наполнением: закрытый цветущий двор, фитнес-клуб World Class с бассейном, ресторан Breadway-cafe, как в «Башне Исеть». В прошлом году «Нагорный» был признан лучшим региональным жилым комплексом бизнес-класса по версии Urban Awards. А в 2022 году стал победителем «Топ ЖК-2022» в главной номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка РФ».
- Какие нюансы сопровождают работу с историческими застройками?
- Здесь есть множество нюансов, связанных с высокой сложностью и стоимостью реализации таких проектов. Поэтому за них мало кто берется. Историческую застройку нужно не просто сохранить в целости и вернуть ей первозданный вид, но и приспособить под современное использование. Так, в реконструкцию Симановской мельницы в пространстве «Макаровского» мы инвестировали 400 млн рублей. Сейчас здесь располагаются 25 уютных квартир в стиле «лофт» и два популярных и любимых горожанами ресторана. А в здании производственной лаборатории при мельнице теперь работает центр развития «Мир Открытий», получивший премию «Топ ЖК-2021» как лучший детский сад от застройщика в России. Набережная Исети тоже «ожила»: много людей там гуляет. Во-первых, потому что локация интересная, во-вторых, все вокруг зеленое, в цветах.
- У мегаполисов есть потенциал по увеличению количества проектов редевелопмента?
- Безусловно, есть. Но только в отношении тех площадок, которые расположены в центре. Вокруг уже сформирована среда, и в нее можно интегрировать новые объекты. К площадкам на окраинах нужно подходить избирательно — их сложнее раскачать. Важно понимать, что каждый проект редевелопмента — это уникальный продукт. И застройщики, которые выбирают для себя такие проекты, должны обладать большим опытом, мощным профессиональным и финансовым ресурсом.
Автор: Артем Коваленко