Рост без фундамента
Есть и серьезные риски для самих граждан, рассматривающих недвижимость в курортных регионах как способ инвестиции средств. Запрет на новые стройки, по мнению исполнительного директора фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, отчасти искусственно сейчас поддерживает цены в Сочи, Геленджике и Анапе. Но в долгосрочной перспективе это приведет к ухудшению инвестиционного климата, которое может снизить конкурентоспособность городов и запустить тренд на экономическую стагнацию, предупреждает Антон Финогенов.
Более того, пандемия существенно подстегнула эмоциональный спрос на недвижимость, но на самом деле реальных, фундаментальных факторов для роста цен в южных регионах нет, уверена Татьяна Полиди. По ее мнению, покупатели инвестиционных квартир на юге могут заработать только в моменте за счет спекулятивного спроса. В долгосрочной перспективе прибрежные города инвесторам неинтересны, так как отсутствие фундаментального развития инфраструктуры не приводит к росту ликвидности жилья.
Госпожа Полиди приводит пример с Геленджиком: «Человек, купив там квартиру и прожив одно лето, поймет, что половина пляжей закрыта для публичного доступа, а после купания на оставшихся, вероятно, придется ложиться в инфекционную больницу. Городская канализация не справляется с таким объемом населения». Этот негативный опыт, уверена она, вынудит часть собственников продать купленные квартиры.
Есть еще один серьезный фактор риска покупки жилья в южных городах — строительство без учета экологических нормативов. Это становится причиной судебных разбирательств властей с застройщиками и покупателями жилья, говорит Татьяна Полиди. Сложившаяся практика, по мнению эксперта, «очевидно не способствует» дальнейшему росту инвестиционной привлекательности южных городов.
Неустойчивый пик
И действительно, наблюдаемый весь прошлый год взлет цен на недвижимость в южных городах уже начал отпугивать потенциальных покупателей. Инвестировать в такое жилье становится невыгодно. По данным SRG, в Краснодаре, например, средняя доходность от сдачи квартир за год сократилась с 7,13% до 5,7%, срок окупаемости недвижимости вырос на 3,5 года.
К этому добавляется постепенный рост ставок по банковским депозитам и восстановление спроса на зарубежную недвижимость. В компании «Этажи» уже заметили спад активности, но пока рассчитывают, что появляющиеся на рынке скидки частично его нивелируют.
Дмитрий Алексеев полагает, что активность покупателей все равно будет перетекать из прибрежных городов в регионы, где нет моря, но благоприятный климат. В качестве примера он называет Адыгею.
Татьяна Полиди советует не списывать со счетов Калининградскую область: хотя рост цен здесь, как и на Черноморском побережье, носит пока спекулятивный характер, результат может оказаться совсем другим. «Власти региона больше занимаются градостроительной политикой и развитием инфраструктуры»,— говорит она. Гендиректор офиса «Миэль» в Калининграде Вячеслав Смирнов добавляет, что местные риэлторы «чувствуют себя уверенно, рассчитывая, что привлекательность региона сохранится».
Александра Мерцалова, Дарья Андрианова, Халиль Аминов