За девять месяцев 2022 г. петербургские девелоперы продали около 1600 юнитов в строящихся апарт-отелях, подсчитали в NF Group. Продажи оказались в два раза ниже, чем за аналогичный период 2021 г. Со сложностями столкнулись и владельцы бизнес-центров, сейчас в городе простаивают 18 таких объектов, а общая площадь пустующих офисов превышает 370 000 кв. м.
Мировой опыт подсказывает, что владельцы коммерческих объектов на фоне частичной потери арендаторов нужно обратить внимание на неочевидные рынки и ниши, которые способны дать импульс новому развитию их собственности.
Например, таким «спасательным кругом» могут стать услуги по уходу за пожилыми людьми. Но трансформация коммерческих объектов в социальные с размещением пенсионеров и уходом за ними редко практикуется в России. При этом спрос на стационарный уход за пожилыми людьми в нашей стране продолжает расти и уже превышает предложение. Вовлечение в оборот новых объектов, которые при редевелопменте будут соответствовать требованиям стационаров, может заметно сократить разницу в спросе и предложении. В практике Европы и Северной Америки есть немало случаев редевелопмента не только отелей, но и деловых или торгово-развлекательных центров с целью создания пансионатов.
Пять лет назад один из девелоперов в Чикаго реализовал проект трансформации отеля в пансионат на 118 номеров с прилегающей территорией для отдыха на площади в 10 000 кв. м. Другим ярким примером такой трансформации можно считать проект в американской Атланте. Одним из самых известных зданий города является 15-этажная Президентская башня, открытая в 1973 г. как отель. Его выкупил один из фондов по управлению недвижимостью, который готов развивать объект как пансионат. В Нью-Йорке в текущем году намерены завершить на Манхэттене реконструкцию отеля Park 79. Группа инвесторов создает здесь пансионат с различными общественными площадями: столовой, рекреационной зоной, социальными услугами, прогулочной прилегающей территорией.
Кроме того, в США в течение последних нескольких лет было заявлено сразу несколько проектов по редевелопменту офисных комплексов и созданию на их площадях пансионатов. Как правило, это связано с переездом собственников помещений в новые локации.
Например, в 2019 г. управляющая компания и девелопер пенсионных сообществ Erickson Senior Living приобрела штаб-квартиру известной гостиничной сети Marriott в штате Мэриленд. Было известно, что Marriott планирует в 2022 г. перебраться на новые площади в том же регионе, поэтому концерн выставил на продажу свой офисный парк, расположенный на площади в 14 га. Теперь здесь создадут около 1500 мест для размещения пожилых людей. Интересно, что часть территории комплекса отдадут под общественные пространства – например, откроются парк площадью 6500 кв. м и торговый центр более чем на 5000 кв. м. Парк девелопер намерен передать под управление городу за символический 1 доллар.
В некоторых случаях необязательно полностью выкупать здания или комплексы. Примером этому служит опыт одного из бизнес-центров в Нидерландах, где один из этажей отдали под пансионат. Конструкция здания представляла из себя галерею, поэтому пожилые люди имели возможность ежедневно наблюдать сверху за деловой жизнью бизнес-центра. Для них это являлось важной составляющей досуга и насыщения своей жизни новыми впечатлениями. Такой опыт теоретически можно попробовать применить и к апарт-отелям, которые теряют заполняемость.
Если говорить о торговых центрах, то можно вновь обратить внимание на американский пример. В одном из небольших городов штата Нью-Йорк часть опустевшего торгового центра была перепрофилирована в пансионат. Важным фактором в этом проекте оказалась близость бывшего торгового центра к автомобильным дорогам и пешеходным маршрутам. По сути, это было готовое здание со всей необходимой инженерной инфраструктурой. А конструкция той секции, которая была перепрофилирована под пансионат, позволяла создать обширное внутреннее рекреационное пространство.
В целом апарт-отели, бизнес-центры и другая коммерческая недвижимость обладают целым рядом преимуществ для размещения на своих площадях пансионатов. Как правило, места деловой или туристической активности в городе находятся в хорошей транспортной доступности, а по соседству с ними располагаются магазины и аптеки. То есть необходимая инфраструктура для родственников постояльцев. Часть из них располагаются вблизи парков или скверов, что тоже важно при уходе за пожилыми людьми.
Проекты размещения пансионатов в теряющих популярность коммерческих объектах наиболее эффективно могут быть реализованы с участием не только профильных управляющих компаний, но и инвесторов, вложения которых могут окупиться в довольно короткий срок.
Салатун Султанова , генеральный директор агентства ЮСИ
