Помянем старое: Смольный перестал продавать здания в центре под реконструкцию

За последние 4 года город продал на торгах более сотни аварийных зданий на общую сумму порядка 3 млрд рублей, сообщили "ДП" в Российском аукционном доме, который уполномочен Смольным реализовывать казённую недвижимость. В основной массе это дома площадью до 1 тыс. м2 далеко за пределами исторического центра.

Как рассказали "ДП" в комитете имущественных отношений, сейчас подведомственное комитету СПб ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга" формирует пакеты документов для принятия решения о продаже на торгах объектов жилищного фонда коммерческого использования в Курортном, Колпинском, Петродворцовом и Невском районах. Адреса не раскрываются. Последний аукцион по зданию в центре прошёл в мае этого года — с молотка ушёл дом Чанжина в Прядильном переулке, 12/163. Это выявленный объект культурного наследия. Предполагается, что его приспособят под гостиницу, апартаменты или офисы. Победителем торгов стало ООО "Гелант", единственным владельцем которого является Сергей Степанов. Сейчас покупатель занимается разного рода согласованиями с властями.

В ноябре прошлого года власти продали "заброшку" на ул. Черняховского, 56. Его за 132 млн рублей купила ГК "Реновация" Яна Бобрышева, работавшая с большим количеством проданных на аукционах зданий. "Реновация" уже проводит работы на объекте. Она же в марте 2022–го выиграла аукцион по зданию в Большом Казачьем переулке, 10, которое уже полностью приведено в порядок.

Исчерпанная инвентаризация

В середине 2000–х власти обратили внимание на неприглядное состояние центра и большое количество брошенных зданий. Тогда в Петербурге прошла "народная инвентаризация": при участии жителей города было выявлено порядка 1 тыс. заброшенных объектов. В списке фигурировали не только городские здания, но и федеральные и частные. Постепенно почти все, что относились к собственности Петербурга, были разными способами вовлечены в оборот и по большей части приведены в порядок — проданы инвесторам, переданы под нужды города и т. п.

В итоге крупных режущих глаз объектов, которые можно было бы относительно просто продать, у Смольного осталось несколько десятков. Примечательно, что в их числе — знаковые адреса, такие как Конюшенный двор, Апраксин двор, "Красный треугольник", дом Нобеля на Выборгской набережной.

Опрошенные "ДП" эксперты уверены: сегодня властям, если они заинтересованы в преображении города за счёт частных инвесторов, необходимо проводить более сложную работу — заниматься расселением аварийного жилья и коммуналок, домов, которые не являются аварийными, но при этом не могут быть причислены к категории комфортного жилья.

Сделать предстоит многое, но усилия чиновников не впечатляют. Так, год назад Смольный сообщил, что в Петербурге остаются нерасселёнными 16 многоквартирных домов, признанных аварийными в 2017–2021 годах и подлежащих сносу или реконструкции. Общая площадь нерасселённых жилых помещений в них — 809,5 м2. На расселение власти отвели себе срок до 2025 года.

Всего, по данным domreestr.ru, сейчас в Петербурге насчитывается 74 аварийных здания. Общая площадь их жилого фонда — 21,8 тыс. м2. Самый старый из этих домов построен в 1880 году. Но это только официальные цифры. Как говорят участники рынка, в аварийном или предаварийном состоянии находится почти треть домов в центре Северной столицы. Проблема у всех одна — это деревянные фундаменты, плохие грунты, требующие замены коммуникации и в целом усталость конструкций. По мнению экспертов, через 20–30 лет количество аварийных домов увеличится до отметки, близкой к критической.

Коммунальное расселение

На конец прошлого года в городе числилось 63 тыс. коммунальных квартир. По планам властей до конца 2023 года этот список должен сократиться на 3,5 тыс. позиций.

При этом в городском бюджете средства на расселение коммуналок будут сокращать, а не увеличивать. А бизнес к расселению коммунальных квартир уже не привлечёшь — все самые интересные и "вкусные" коммуналки расселены в 1990–е и нулевые годы.

"Сейчас расселять коммуналки поштучно невозможно. В них или много владельцев, или они находятся не в самых интересных локациях, кроме того, спрос на многокомнатные квартиры в старом фонде минимален. Покупатели, которые имеют деньги, хотят жить в новых домах, с новыми инженерными сетями и паркингами. Всего этого без реконструкции старого дома не получить", — говорит Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости "Динас".

Поэтому, как говорят участники рынка, сейчас логично расселять старый фонд именно целыми домами, а потом продавать и проводить реконструкцию. Но для этого нужна общегородская программа, которой нет и пока не предвидится.

Впрочем, есть сложности с приспособлением старых домов под современное использование: планировки квартир получаются неэргономичными, слишком большого метража и т. д. Есть вопросы со строительством подземных паркингов, которые необходимы для жилых домов высокого класса.

Недвижимость в сложившихся центральных районах с развитой инфраструктурой высоко востребована рынком, но при этом привлекательность таких площадок компенсируется целым рядом ограничений, касающихся высотности и других параметров новых зданий. Экономика проекта может упираться ещё и в особенности окружающей застройки, низкую проходимость инженерных сетей и т. п.

Если же говорить об объектах культурного наследия, которых в центре города множество, есть и дополнительные минусы. Скажем, сложно реализовать современные фишки, которые свойственны новостройкам (большие оконные проёмы, террасы). Не всегда достаточно места для полноценного благоустройства внутренней территории.

Чтобы получить качественный жилой комплекс, требуются большие инвестиции. Надо провести капитальный ремонт, замену инженерных систем, ремонт фасадов, кровли. Плюс к этому за счёт девелоперов осуществляется укрепление фундаментов и несущих конструкций находящихся рядом зданий. Это долгая и кропотливая работа.

"Происходящие процессы сложно оценить однозначно. У города то одна политика, то другая. То есть деньги в бюджете, то нет. Долгосрочная программа расселения с оцифрованными целями, планами и объёмами помогла бы понять, насколько в этом интересно участвовать и кому, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ПСК. — Исторические дома после полного капитального ремонта, когда остаётся только отреставрированный фасад, нашли бы своего покупателя. Есть ценители, желающие жить в определённых районах, на определённых улицах. За историческим фасадом, но в современном доме. По идее, это альтернатива новому строительству в исторических районах. И ей бы развиваться в том или ином виде. В наших планах нет выхода на этот возможный рынок в том виде, в котором он сейчас существует".

Андрей Степаненко, генеральный директор АО "Российский аукционный дом":

- В 2007 году мы провели народную инвентаризацию — собрали все знаменитые и не очень здания, которые портят городской пейзаж. Там была и "Северная корона", и Никольские ряды, и великое множество зданий в центре города. Потом долго определяли принадлежность — городская, федеральная собственность, имущество корпораций… К чести города, надо сказать, что принадлежащую ему часть он разными способами задействовал. Многое из проданного нами на торгах уже реконструировано, например здание на Мойке, 26; Ферма Бенуа на Тихорецком, 17; здание в Большом Казачьем переулке, 10; Гостиный двор в Пушкине. Многое продано недавно, и сейчас в работе Мытный двор на Евгеньевской улице, здание бывшего ДК фабрики "Большевичка". Год назад стартовал проект продажи расселённого аварийного фонда. Это следующий этап в реконструкции таких объектов, более трудоёмкий. Кроме того, с вступлением в силу поправок в закон о памятниках город получил механизм вовлечения в хозоборот объектов культурного наследия. Это тоже серьёзный шаг на пути реконструкции исторического центра. В городе много зданий и территорий принадлежит различным, в том числе корпоративным, собственникам. Они тоже последовательно осваиваются, в том числе через продажу на торгах. Там и реконструкция, и снос — но во всех случаях можно говорить об улучшении городской среды. Примеры: дворец Кушелева–Безбородко, дом Якунчиковой, реконструированный под Lotte Hotel St. Petersburg, и пр.

Ян Бобрышев, владелец ГК "Реновация":

- Мы занимаемся восстановлением исторических зданий уже много лет и принимали участие почти во всех торгах, которые проводил город. К сожалению, сейчас такие аукционы почти не проводятся, новых объектов нет, а приобретённые ранее мы почти завершили. В среднем на приведение в порядок одного здания у нас уходит от 10 месяцев до 2 лет (если это не объект культурного наследия). На рынке есть достаточно предложений по перепродаже от тех, кто выиграл торги, но не провёл работы. Некоторые инвесторы приобретали такие лоты в расчёте на спекулятивную продажу в дальнейшем, при этом сейчас они выставляют цену значительно выше той, что заплатили сами. Другие шли на торги, полагая, что это очень простые и выгодные проекты. Это не так: чтобы привести пустовавший много лет дом в порядок, нужно обладать серьёзной квалификацией, это гораздо сложнее нового строительства. Также нужно понимать экономику таких проектов: при себестоимости работ в среднем 197 тыс. руб. / м2 на старте мы продаём объекты по цене до 220 тыс. Сегодня реализация проектов по реконструкции осложняется и снижающимся спросом. Цены на наши объекты в историческом центре сегодня сопоставимы со средней стоимостью новостроек в спальных районах, при этом спроса практически нет. Для себя мы решили прекратить продажи в ближайшее время. Будем сами сдавать готовые квартиры и помещения в аренду, благо этот рынок растёт.

Александр Кравцов, управляющий партнёр Fizika Development:

- Ввиду острого дефицита земельных участков для нового строительства в исторической части города расселённые дома в центре Петербурга могли бы быть интересны бизнесу: при должном ремонте или реконструкции на такие объекты всегда есть и будет стабильный спрос. Однако у каждого из таких домов совершенно непредсказуемая экономическая модель, рассчитать которую на этапе вхождения в проект очень сложно. Само по себе проведение реставрационных и ремонтных работ — крайне затратное мероприятие, гораздо дороже строительства с нуля. Ещё одна загвоздка — невозможность прогнозирования сроков согласований необходимой документации и прочие юридические риски в виде возможных судов с бывшими жильцами или городскими комитетами. Наконец, окружающая застройка, как правило, требует постоянного мониторинга и усиления конструкций, которые необходимо проводить ещё до старта работ на основном объекте. В противном случае соседним постройкам будет грозить аварийность. Подобных примеров в Петербурге предостаточно. Ко всему прочему для застройщика добавляются репутационные риски, на которые могут повлиять градозащитники или местные жители, даже если проект согласован во всех инстанциях и принесёт пользу Санкт–Петербургу с точки зрения как архитектуры, так и экономики.

Антон Иванов, председатель петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры:

- Вопрос развития центра Петербурга крайне сложный и многогранный. Конечно, решать его нужно сообща, с привлечением частных инвесторов и федерального бюджета. Средств городской казны на это не хватит. Безусловно, интерес инвесторов к таким проектам крайне высокий, но пока всё упирается в проблемы взаимодействия участников процесса. Для масштабного привлечения инвесторов к реконструкции и реставрации объектов в центре необходимо создать реально работающие и прозрачные программы. Проблем здесь множество, начиная с невозможности точно просчитать инвестиции и заканчивая необходимостью договариваться с конкретными жильцами и горожанами в целом. Надо помнить и о сложностях работы в историческом центре, необходимости менять или как минимум ремонтировать инженерные сети и т. п. Имеет смысл привлекать к таким проектам и жильцов зданий–памятников, для чего нужно разработать и внедрить механизмы компенсации затрат собственников квартир и помещений по реставрации общедомового имущества, включая фасады и общественные зоны. Без этого прорыва добиться не получится: такие работы требуют большого количества согласований, компетенций и финансовых вложений.

Евгения Иванова, Павел Никифоров