Мини-отель как антикризисная мера

Отсутствие прочной нормативно-правовой базы снижает интерес к малым отелям как инвестиционным объектам. Тем не менее, не смотря на имеющиеся проблемы, в условиях глобального финансового кризиса мини-отели могут проявить себя в качестве антикризисной меры как для потребителей, так и для инвесторов.

От практики к законотворчеству

Малый отель – явление, открытое мегаполисом с богатыми историческими и культурными традициями, высокой деловой активностью. Неслучайно, что инициатором законотворческой деятельности в секторе малых отелей выступило Северо-Западное региональное отделение Российского союза туриндустрии. В Санкт-Петербурге создана рабочая группа по малым отелям при Комитете по инвестициям и стратегическим проектам администрации города по поручению губернатора Санкт-Петербурга. В настоящее время полным ходом идет разработка трех основополагающих документов: «Положение о малых средствах размещения в Санкт-Петербурге», «Правила предоставления гостиничных услуг малыми отелями в Санкт-Петербурге» и ГОСТ «Малые средства размещения».

Осенью Российский союз туриндустрии (РСТ) разработал и внес в правительство РФ предложения по стимулированию развития малого гостиничного бизнеса. Они были подготовлены на базе предложений экспертов из Петербурга. Предложения касаются целого ряда вопросов:

1. Необходимости нормативного определения самого понятия «малая гостиница», отражения его в пункте ГОСТа "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования";

2. Целесообразности учитывать рекомендации Всемирной туристской организации и сложившейся практики и установить, что средствами размещения являются помещения, имеющие не менее 3 номеров, используемые для временного проживания;

3. Легализации возможности существования коллективных средств размещения в жилом фонде коммерческого использования;

4. Необходимости органами статистики включить малые средства размещения, в том числе расположенные в жилом фонде, в обязательную систему государственного статистического учета на основе формы КС-1;

5. Необходимости изменения ГОСТов, а также строительных, пожарных, санитарных норм и правил до объективно необходимого уровня;

6. Утверждения порядка получения юридическим лицом права подтверждения (референса) для выдачи туристской визы российским консульством иностранному гражданину соответствующим государственным регламентом;

7. Условий и возможностей применения упрощенной системы налогообложения на основе патента.

Спрос – стимул развития

Ускорение процессов законотворчества стимулирует спрос. По уточненным данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, общее количество гостиниц в Петербурге составило 549, а их номерной фонд составил 24 538 номеров. Среди них оказалось 464 мини-отеля (с количеством номеров от 3 до 50), общий номерной фонд которых составляет не менее 6,4 тыс. номеров.

Алексей Гулевский, проект-менеджер компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, так комментирует развитие данного сегмента рынка: «Основная доля мини-отелей обладает номерным фондом в 6-30 номеров (от 300-1500 кв. м). При этом около 50% всех отелей располагают 11-20 номерами. Мини-отели ориентированы в большей степени на бизнес-туристов, их доля среди посетителей мини-отелей может достигать 50%».

Обычно мини-отели ориентированы на определенную рыночную нишу. Например, Luxus-Hotel, Economy-Hotel, Business-Hotel, Budget-Hotel, Seminar-Hotel, Club-Hotel, Art-Hotel, Design-Hotel, Baby-Hotel. Основное конкурентное преимущество мини-отелей, по мнению А. Гулевского, - индивидуальное отношение к каждому из клиентов. Именно мини-отели в наибольшей степени отвечают потребностям деловых путешественников, обеспечивая комфорт, безопасность и сохранение конфиденциальности.

Аналитик делаетследующий вывод: «Мини-отели - очень удобный формат проживания. Главное преимущество данного вида отеля - расположение в центре города, исторический дух здания, качественная отделка и оборудование номеров, профессиональный подход к освещению номера, наличие оборудованного кухонного уголка, хороший сервис - индивидуальный подход, отзывчивость и участие в проблеме клиента».

Merri Crisis

Финансовый кризис, по предварительным прогнозам, может обеспечить счастливое время для малых отелей. В частности, так считает заместитель генерального директора "Югра Сервис", директор Санкт-Петербургского филиала Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин. Преимущества мини-отелей в период кризиса заключаются прежде всего в том, что «у них меньше задействованы кредитные ресурсы и, кроме того, им проще регулировать цены, ориентируясь на рынок». К тому же большинство владельцев мини-отелей имеют помещения гостиниц в собственности, поэтому в случае кризиса они могут их продать или перепрофилировать в другой вид деятельности.

Из сложностей в работе мини-отелей Алексей Мусакин отмечает, что они больше ориентированы на бизнес-туристов, а их поток сейчас снижается из-за общего спада экономической активности (по прогнозам, как минимум на 10-15%). С этой точки зрения преимущество имеют сети мини-отелей, так как они могут принимать туристические группы. Сегодня таких проектов появляется достаточно много (например, Nevsky Hotels Group, Valka Hotels Group, B&B Rinaldi и т.д.).

Сейчас некоторые мини-отели имеют хорошую репутацию и коммерческую эффективность, но в данный момент, отмечают в Colliers International, растет конкуренция со стороны крупных международных сетей, которые либо начали свое развитие на рынке Петербурга, либо потенциально могут на него выйти. Инвесторов привлекает удобное расположение отелей, как правило, в историческом центре, где большинство исторических зданий не соответствует требованиям крупных сетевых операторов и где они могут занимать не более 3-4 этажей (одного подъезда).

Елена Игнатий, руководитель направления гостиничной недвижимости Praktis Consulting & Brokerage, сообщила, что действительно «есть частные инвесторы, которые готовы осуществлять небольшие инвестиции - покупать действующие мини-отели. Но в условиях падающего спроса и наступившей рецессии в Европе прогнозировать клиентские потоки становится все сложнее. Санкт-Петербург стабильно держал очень высокие цены на размещение, а в условиях отмены запланированных путешествий и командировок деловыми туристами даже снижение цены на размещение не становится залогом наполняемости отеля. Есть много дополнительных факторов, сдерживающих туристические потоки: сложность с получением виз, высокие транспортные расходы, низкое качество сервиса».

Как и в докризисные времена, оптимизации затрат на создание малого отеля способствуют: правильный выбор объекта; правильное позиционирование объекта; правильный выбор правового статуса; правильный выбор оснащения и поставщиков; правильная работа с жильцами микрорайона; правильная работа с представителями госструктур; правильная дата открытия; правильное использование аутсорсинга и правильное объединение покупок. Но если в предыдущие годы шло активное формирование первичного рынка гостиничной недвижимости в сегменте «малый отель», то кризис, вероятно, подстегнет темпы формирования вторичного рынка.

Фото Елены Молчановой