Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2022 году составил 179,8 млрд руб или 42% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Показатель свидетельствует о превышении полугодовых объемов вложений за последние 7 лет. Таким образом, инвестиционная активность на рынке недвижимости сохранилась на высоком уровне, несмотря на сложную геополитическую ситуацию.
Евгения Завацкая, советник ведущей крымской юридической компании «Прецедент консалтинг» знает ситуацию с недвижимостью в прибрежной зоне полуострова и поделилась мнением об управлении рисками инвесторов.
Правила инвестиций в недвижимость Крыма
Инвесторам стоит оценить все факторы, определяющие перспективы владения недвижимостью в Крыму в комплексе. Было бы неосмотрительно опираться только на вероятность роста стоимости недвижимости в среднесрочной перспективе и пренебрегать глубоким анализом правовой стороны вопроса. Важно учитывать сложный юридический и фактический статус Крыма и повышенные требования к должной осмотрительности.
Решение о выборе объекта инвестиций, действия по проверке его истории и управлению рисками, а также структурирование сделок — требуют особого внимания, знания местной правовой истории и рельефа, и российского и украинского законодательства. Сегодня мы практически не видим должной осмотрительности со стороны заинтересованных лиц.
Даже если отступить от принципиальных вопросов принятия управленческих решений, на техническом уровне в 85% кейсов не учитываются 4 наиболее часто встречаемых рисков:
1. Третьи лица, включая госорганы, могут оспорить заключенные сделки с объектами, история которых недостаточно проверена, даже даже через продолжительное время. С такой проблемой сталкивались как минимум 30% участников рынка недвижимости.
2. Уже после оформления сделки вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен по решению местных органов власти, исходя из градостроительной обстановки, что затруднит использование территории для реализации разработанного ранее проекта. В такой ситуации оказались 25% новых собственников.
3. Даже после сделки суд может наложить арест на объект недвижимости, причем в отношении бывшего собственника и в связи с его обязательствами.
4. На некоторые объекты недвижимости невозможно оформить право собственности, в том числе на выделенном с нарушением закона земельном участке, без учета действующих ограничений или нарушениями во время строительства.
Рассмотрим подробнее основные риски при заключении сделок.