Планировать отпуск за границей стало сложнее из-за ограниченного авиасообщения, высоких цен на билеты и размещения в зарубежных отелях, поэтому россияне сосредоточились на внутреннем туризме. Помимо пляжного отдыха на морских курортах теперь наши соотечественники охотно выбирают экскурсионный туризм и оздоровительный отдых в Подмосковье или городах Золотого кольца. Традиционно в него входят: Сергиев Посад, Переславль-Залесский, Ростов, Ярославль, Кострома, Иваново, Суздаль и Владимир. Это наиболее сформировавшийся туристический маршрут, и по сравнению с другими городами России здесь более-менее развит отельный рынок, однако не настолько хорошо, как многим отдыхающим хотелось бы.

Отели не тянут на золото

Сложно поспорить с тем, что отдых в Московском регионе и городах Золотого кольца принципиально отличается от поездок на Алтай, Камчатку или Кавказ. В первом случае, как отмечает руководитель проектов бюро ATLAS Анна Белинская, это перезагрузка, смена обстановки, вариант для семейных выходных. «Во втором — знаковое путешествие, возможность поставить галочку в списке мест, где мечтаешь оказаться, отдых-приключение. Разные направления позволяют удовлетворить и разные потребности, поэтому в туристической отрасли эти продукты (поездка выходного дня и масштабные путешествия) не конкурируют, а, скорее, дополняют друг друга. Причем на небольшие поездки люди решаются чаще, поэтому этот сегмент привлекателен для девелоперов», — считает она.

Но пока на фоне других городов России только гостиничный рынок Подмосковья выглядит наиболее развитым. Номерной фонд в Московской области, по данным партнера, регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольги Широковой, составляет около 43 тыс. номеров. Хотя к качественному предложению можно отнести всего 20% объектов. «Структура предложения Подмосковья по звездности выглядит следующим образом: «без звезд» — ​48%, 1–2* — ​10%, 3* — ​27%, 4* — ​14%, 5* — ​2%. Номерной фонд отелей Золотого кольца составляет 10,3 тыс. номеров. Структура предложения Золотого кольца по звездности: «без звезд» — ​47%, 1–2* — ​10%, 3* — ​31%, 4* — ​11%, 5* — ​отсутствуют», — ​сравнивает эксперт.

О том, что в регионах Золотого кольца не хватает гостиниц высокого уровня, говорит и старший директор департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership (CMWP) Ирина Акутова. «В структуре поездок по городам Золотого кольца превалируют туристы культурно-познавательных автобусных маршрутов с размещением в гостиницах экономичного или среднеценового формата. Лучшие гостиницы этих городов могут также рассчитывать на платежеспособный спрос из Москвы в виде частных коротких поездок (на выходные), чаще самостоятельных, чем организованных, — ​когда турист сам выбирает объекты посещения, рестораны и гостиницу. В этом отношении регионы заявляют о нехватке качественных гостиниц уровня 4–5* с полноформатной (в том числе рекреационной — ​бассейн, СПА) инфраструктурой. К примеру, отели 5* отсутствуют в Ивановской, Костромской, Ярославской и Рязанской областях», — ​приводит она примеры.

На самом деле дефицит качественных загородных отелей наблюдается почти повсеместно, не только в регионах, где основным направлением является культурно-­познавательный туризм, но и в пригородах, где основной вид туризма — ​рекреационный и оздоровительный. По мнению Ольги Широковой, дефицит обусловлен низким уровнем развития рынка загородной гостиничной недвижимости в целом: большой объем предложения по-прежнему сформирован гостиницами мини-формата с номерным фондом 20–25 номеров.

Как восполнить дефицит

Строительство полноформатного отеля (от 100 номеров) занимает, по разным оценкам экспертов, 4–5 лет, проекты реновации могут быть реализованы от года до трех лет. То есть на то, чтобы восполнить дефицит качественных отелей, требуется много времени. Быстро построить можно лишь небольшие модульные отели. Но как раз именно небольших отелей, как говорят эксперты, в регионах предостаточно, и при этом у них есть минусы: в этом сегменте не всегда используют стандарты гостиничного сервиса. Наиболее же дефицитный продукт — ​это круглогодичные курорты, имеющие профессиональное управление и развитую инфраструктуру (бассейны, рестораны и др.). А для окупаемости расширенной инфраструктуры необходим более существенный номерной фонд. «Ключевым вопросом является экономический интерес девелопера к строительству гостиницы, а здесь без дополнительной господдержки, к сожалению, зачастую не получается достичь достаточных для инициации проекта показателей инвестиционной привлекательности. Меры господдержки, такие как субсидирование процентной ставки по кредиту, НДС на услуги размещения по ставке 0%, сокращают сроки окупаемости гостиничных проектов. Оптимизируют операционные расходы льготы особых экономических зон или территорий опережающего развития в части сниженных ставок по отчислениям в фонды оплаты труда (так как около половины всех операционных расходов гостиницы составляет ФОТ), налогов на имущество и, в меньшей степени, на прибыль», — ​перечисляет Ирина Акутова.

По словам эксперта, Минэкономразвития РФ сейчас рассматривает вопрос внесения изменений в условия предоставления льготных кредитов на строительство гостиниц, в которых устанавливаются следующие предельные значения строительных затрат на номер: 3* — ​10 млн руб., 4* — ​14 млн, 5* — ​21 млн. «Если предположить достижимыми среднегодовую загрузку отеля 4* на 100 номеров в полноформатном городском отеле Золотого кольца на уровне 75%, то ADR в этом случае вряд ли поднимется выше 3,2 тыс. руб. Инвестиции в такой отель составят не менее 1,2 млрд руб. (с НДС, без учета земли и внешних сетей) и окупятся, в грубом приближении (без учета кредитного плеча, налога на прибыль и дисконтирования), через 15 лет. Вряд ли этот срок можно назвать привлекательным для девелоперов», — ​подсчитывает эксперт.

Управляющий партнер, акционер ГК «Основа» Олег Колченко называет такой же срок окупаемости — ​около 15 лет для загородного отеля в ближайшем Подмосковье. «Возможно, эти сроки будут сокращаться на фоне растущего спроса», — ​предполагает он. При этом эксперт обращает внимание, что сегодня не хватает проектов, где предлагаются разные форматы размещения (в номерах разного типа, в коттеджах, таунхаусах и пр.) и широкая инфраструктура, включающая велнес-центры, спа, детские развлекательные программы, оздоровительные центры, бассейны и многое другое. «На такие проекты сегодня наблюдается высокий круглогодичный спрос», — ​говорит Олег Колченко.

Мода на ЗОЖ

В Подмосковье и в городах Золотого кольца не хватает отелей семейного отдыха с детской инфраструктурой, спа-отелей и отелей с оздоровительной функцией, апарт-отелей. При этом у экспертов есть свои предложения по тому, как восполнить дефицит качественного номерного фонда и на что стоит обратить внимание девелоперам. «Занять нишу позволит акцент на идентичность и самобытность, продиктованную местом расположения отеля, его особенностями и историей. Если мы говорим про реконструкцию, то важно уделить достаточное внимание анализу ситуации, сделать чекап болевых точек. Раскрутить клубок существующих проблем для составления плана по их устранению в зависимости от поставленных задач. Возможно, менять нужно не все и есть нечто настолько ценное, что важно будет сохранить или даже сделать на нем акцент. Работа должна строиться на основе позиционирования отеля: будет ли он для путешественников, желающих остановиться на длительный срок, или это гостиница для тех, кто путешествует по Золотому кольцу, например, на автобусе, или же она для туристов, строящих свой маршрут по уникальным местам, тогда мы можем говорить про бутик-отель. Осознанность в выборе своего клиента, с учетом его задач, ценового сегмента, демографических особенностей и семейного положения позволяет наиболее чисто воплотить замысел», — ​объясняет руководитель и партнер UNK interiors Юлия Тряскина.

В целом же в развитии гостиничных услуг сейчас наметилось несколько трендов. В компании «Курорт Доброград» говорят, что повысился интерес к антистресс-отдыху, спа-программам, комплексным предложениям, направленным на уход и заботу о себе. «Причем если в прошлом году основной поток гостей по этому направлению составляли жители городов-миллионников (более 80%), то по итогам первого квартала 2023 года ситуация по регионам выравнивается. Еще одна тенденция — ​семейный отдых в формате «все включено». Чувствуется не только очевидное перераспределение туристических потоков с заграничных курортов, но и с южных российских направлений. Гости, привыкшие покупать готовые путевки, сейчас активно интересуются внутренним туризмом в Центральной России. Решающими факторами становятся соотношение цена/качество и наличие желаемых услуг. Создается запрос на развитие форматов полупансиона и пансиона», — ​говорят эксперты компании.

Анна Белинская помимо тренда на предоставление услуг по оздоровлению (спа-отдых, фитнес-программы, занятия йогой, варианты здорового питания) выделяет еще тренд на экологичность. Отели стремятся сокращать потребление энергии и воды, закупать местные и органические продукты, реализуют программы по сокращению отходов, стремятся получить экологические сертификаты, чтобы привлечь гостей, заботящихся об окружающей среде. «Наметился также тренд на персонализацию и эмоциональную связь. Этот тренд может включать в себя личные приветственные подарки, индивидуальные варианты питания, персонализированные туры, мероприятия и пр. Помимо этого отели сейчас используют технологии для повышения качества обслуживания гостей: высокоскоростной доступ в интернет, интеллектуальное управление номером, мобильную регистрацию и вход без ключа, туры в виртуальной реальности. Некоторые отели задействуют аутентичный опыт: предлагают местные мероприятия и туры, демонстрируют продукцию локальных ремесленников и предприятий. Для привлечения клиентов задействуют также элементы дизайна, архитектурные решения, художественные инсталляции, цветовые схемы и арт-объекты — ​все, что захочется сфотографировать и выложить в соцсети», — ​перечисляет эксперт.

Экономия во вред

Как только появился спрос на внутренний туризм, появилось и большое количество желающих организовать отель. Однако есть одна проблема — общим местом становится экономия на всем. Директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов рассказывает: «Часто нам приходилось сталкиваться с ситуацией, что заказчик стремится возвести как можно больший номерной фонд, но при этом закладывает на это мизерный бюджет. Он готов экономить на качестве застройки, предполагая, что и так сойдет. Но строительство коммерческого здания подразумевает серьезный продуманный конструктив, который не допускает возможности оптимизации. Иначе износостойкость комплекса будет низкой, здание отеля нужно будет постоянно ремонтировать. А самое главное, отдыхающим будет некомфортно жить в этих номерах. Сейчас, в погоне за прибылью, появилось много баз отдыха, представляющих собой комплексы мини-домов сниженного уровня. Первый год они будут выглядеть презентабельно, но проблемы с эксплуатацией начнутся уже после первого активного сезона», — ​перечисляет он.

По его словам, стоимость гостиницы неразрывно связана с выбранной строительной технологией. «Такие технологии, как PreCut, позволяют возводить гостиницы высоко-­ценового и премиального сегмента в сжатые сроки и за приемлемую стоимость. Строительство квадратного метра гостиницы премиум-сегмента по такой технологии обойдется застройщику примерно в 120 тыс. руб. «под ключ». Однако строительство спа-комплекса с баней, сауной или хаммамом, а также бассейном в эту стоимость не входит, их стоимость имеет очень большую вилку и зависит от класса и площади пространства. В любом случае, на создание спа-комплекса в рамках отеля не стоит закладывать менее 10 млн руб.», — ​подсчитывает Вячеслав Котлов.

Среди перспективных локаций для развития туризма и строительства отелей эксперты называют Псков, Великий Новгород, Тверь, Карелию. Операционный директор гостиничного оператора «25/7» Николай Пана говорит, что многие гостиничные операторы с интересом сейчас смотрят на города Золотого кольца и вновь возобновляемые туристические маршруты внутри РФ. «Причины очевидны — ​увеличение количества внутренних поездок. Но там, где турист, — ​должен быть и сервис. Не стоит и забывать, что цикл девелоперского проекта, от получения разрешения на строительство до торжественного открытия, составляет в среднем два-три года. Поэтому качественное гостиничное предложение появится в обсуждаемых локациях в краткосрочной перспективе», — ​уверен он. Хотя большинство экспертов настроены менее оптимистично. Олег Колченко говорит, что дефицит туристической недвижимости по всей стране, по разным оценкам, составляет 2 млн м². «И в случае, если не будут предприняты активные действия и меры поддержки, устранить его можно будет не менее чем через 10–15 лет», — ​резюмирует он.

Интерес же девелоперов к отельному рынку подтверждается цифрами. Так, по данным компании NF Group, по итогам I квартала 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 138,8 млрд руб. (+25% за год), из них 40 млрд пришлось именно на гостиничную недвижимость.

Готовность номер один

Что касается предстоящего сезона, то участники рынка уверены, что он будет очень гостеприимным. Предпосылки к этому уже есть: прошлый год выдался для гостиничного рынка довольно успешным. Причем спрос растет второй год подряд с момента снятия строгих пандемийных ограничений. Например, для парк-отеля «Доброград» в 2022 году дефицит в местах размещения стал критическим: номера на летний период закончились еще до старта высокого сезона. «Сбалансировать спрос и предложение позволило расширение номерного фонда (новый корпус отеля на 150 номеров)», — ​приводит собственный кейс пресс-­служба «Курорта Доброград». Ольга Широкова говорит, что качественные отели в 2022 году работали с высокой загрузкой с июня по август, а затем отмечался довольно высокий спрос в межсезонье. «Это «багаж», с которым отели подошли к новому летнему сезону — ​он, в свою очередь, также обещает быть очень активным. «Стоимость размещения в мае 2023 года в качественных отелях Подмосковья категории 3* варьируется от 5 до 9 тыс. руб. за ночь, категории 4* — ​8–14 тыс., категории 5* — ​13–27 тыс. Стоимость размещения в отелях Золотого кольца категории 3* варьируется от 2,5 до 6 тыс. руб., категории 4* — ​4–7 тыс.», — ​приводит данные Ольга Широкова.

По мнению генерального директора сети отелей Vertical Юлии Шмидт, в пользу высокой загрузки играет закрытие многих традиционных зарубежных направлений, которые пользовались спросом со стороны россиян. «С другой стороны, нестабильная экономическая ситуация может оказать негативное воздействие на отельный сегмент. Многое будет зависеть и от ценовой политики, которой будут придерживаться отельеры, для многих будет соблазн воспользоваться дефицитом туристических направлений этим летом», — ​считает она.

Олег Колченко объясняет рост внутреннего туризма тем, что зарубежный отдых становится менее доступным: планировать отпуск за границей стало сложнее, многие страны практически закрыты для массового туризма из нашей страны, наблюдается рост цен на авиабилеты и т. д. Все это, по словам эксперта, привело к тому, что россияне стали чаще обращать внимание на возможности для отдыха внутри страны. Более того, набирает силу тренд на отдых недалеко от дома, без необходимости авиаперелета или поездки на ж/д транспорте.