Интерес наших соотечественников к индустрии гостеприимства в Таиланде обусловлен все еще невысоким порогом входа в проекты и ростом туристического потока в этой стране, гарантирующим инвесторам стабильный доход, — ​отмечают в Exotic Property — ​компании, которая с 2009 года помогает иностранцам, собирающимся вкладываться в зарубежную недвижимость, разобраться с целым рядом возникающих у них резонных вопросов: что лучше — ​построить отель с нуля, купить готовый бизнес или арендовать апартаменты с гостиничным сервисом?

Королевский отдых

По данным National News Bureau of Thailand, Национальный совет по экономическому и социальному развитию (NESDC) Таиланда планирует увеличить к 2027 году вклад индустрии туризма в экономику страны с 17,8% (как было в 2019 году) до 25% ВВП. В этом году Королевство готовится принять около 30 млн иностранных гостей, а к 2027 му в стране ожидают уже 80 млн путешественников в год — ​такова стратегия местного министерства туризма и спорта.

Сегодня тайский остров-­курорт Пхукет входит в топ 5 туристических направлений мира. За последний год, после снятия пандемийных ограничений, турпоток здесь вырос в два раза. Вместе с тем растет и доходность от вложений на рынках недвижимости Таиланда и Индонезии, которая зачастую может оказаться выше, чем в Европе.

Инвесторы со всего мира и фешенебельные отельные сети стремятся расширить здесь свое присутствие. Россияне — ​одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости в Таиланде. По данным таиландского Government Housing Bank, в 2022 году они сформировали 7% сделок, заняв второе место.

«На азиатский рынок переориентировались инвесторы, которые планировали покупать недвижимость в ОАЭ или Турции. И здесь, в Таиланде, на Пхукете мы успешно реализуем стратегию стоимостного инвестирования со своей закрытой базой инвесторов. Пхукет является лидером в капитализации и рентного дохода. Мы работаем с инвесторами со всего мира, но каждый третий запрос приходит из России и стран СНГ. Основной интерес — ​отельная недвижимость», — ​отмечает старший партнер Exotic Property Карен Чичян.

Заработать на курорте

Так, по мнению экспертов Exotic Property, самый длительный и сложный процесс интеграции иностранца в тайскую индустрию гостеприимства — ​строительство отеля с нуля. Земля в Таиланде меряется «раями» (1 «рай» = 1600 м², 16 соток). Средняя цена за «рай» в туристической зоне Пхукета, на расстоянии до 5 км от моря, начинается от $300 тыс. (примерно 24 млн руб.). Купить «рай» иностранец может только на зарегистрированное в Таиланде юридическое лицо. Средняя стоимость строительства отеля 3–4 звезды на Пхукете равна примерно $100 тыс. (8 млн руб.) за номер. В эту стоимость входит территория общего пользования и инфраструктура.

«Покупка готового бизнеса — ​более простой и быстрый способ стать отельером. Для этого необходимо провести аудит, проверив право собственности, обременения и финансовую отчетность предприятия. Также зарегистрировать компанию с двумя тайскими партнерами, на которую будет оформлен отель вместе с землей. Кроме того, у иностранца есть возможность приобрести акции компании, на которую оформлен отель, и таким образом купить актив вместе с уже действующим юридическим лицом. Небольшой трехзвездочный отель в 3–5 км от моря на 30 номеров, например, может стоить от $2 млн (240 млн руб.). Пятизвездочный отель на первой береговой линии — ​большая редкость», — ​добавляет Карен Чичян.

По словам представителя Exotic Property, получать пассивный доход, не будучи профессиональным отельером, зарубежный инвестор в Таиланде может и со сдачи в аренду апартаментов с сервисным отельным управлением. Аренда отеля позволит инвестору сэкономить средства и силы. На зарегистрированную в Таиланде компанию можно за $20–25 тыс. (2 млн руб.) взять в аренду отель 3* на 60 номеров в 500 м от моря на определенное количество лет и управлять им.

«Крупные застройщики, имеющие землю в хороших локациях у моря, строят многоквартирные комплексы с инфраструктурой пятизвездочной гостиницы и отдают их в управление отельным сетям, — ​добавляет Карен Чичян. — ​Отельеры с радостью идут на такие сделки, ведь им не нужно искать землю и строить самим. Плюс, как правило, со всеми владельцами в комплексе отель подписывает договор на управление недвижимостью. По нему собственник отдает свою квартиру отелю в арендную программу и получает стабильный пассивный доход 7–12% в год».

При этом минимальный инвестиционный порог входа в Таиланде — ​от $100 тыс. (8 млн руб.). Средний бюджет сделок россиян в первом квартале составил $166 тыс. (13,2 млн руб). За год средние цены в Таиланде выросли на 5%, — ​подсчитали эксперты портала Tranio.

Гостеприимные и доходные

Жилые проекты с сервисным управлением от известных гостиничных брендов — ​один из важных сегментов рынка Таиланда. Такой тип недвижимости — ​устойчивый международный тренд. Примером в этом направлении более 20 лет назад стал фешенебельный комплекс апартаментов в Нью-­Йорке, знаменитый Waldorf Astoria. Идею предоставления роскошного места для отдыха и постоянного проживания быстро подхватили и другие игроки индустрии гостеприимства. В том числе и в Таиланде, который сегодня может похвастаться одной из самых обширных концентраций сервисных резиденций в мире.

Часто речь идет о квартирах, апартаментах, особняках, виллах и резиденциях, аналогов которым на рынке немного. Обычно они реализуются совместно с известным престижным брендом (чаще всего — ​мировых гостиничных сетей). Квартиры и виллы на Пхукете представлены под управлением крупнейших отельных брендов: Movenpick, Radisson, Renaissance, Marriott, Wyndham, Best Western.

Инвесторов комплексы с гостиничным обслуживанием привлекают удобством управления и фиксированной прибылью от сдачи в аренду. Сервис в таких апартаментах, как правило, включен в стоимость содержания жилья и является обязательным для собственников. Отель в этих случаях присутствует на территории проекта, и у резидента есть возможность воспользоваться его инфраструктурой и услугами за дополнительную плату. Как правило, это проекты высокого уровня, возводящиеся в соответствии со строгими стандартами мировых отельных брендов.

«Наличие отельной лицензии у таких операторов дает возможность сдавать такие квартиры посуточно. Инвесторам это важно, так же как заполняемость отеля, прозрачное распределение доходов, надежность и высокая ликвидность лотов. Кроме того, возможность при необходимости не только получать пассивный доход, но и жить самим. Наши клиенты, кстати, довольно часто так рассуждают: пока молодые и активные, пусть недвижимость приносит доход, а когда дети подрастут, то можно переехать на Пхукет, отдать их там в международную школу и жить самим», — ​добавляет управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина.

Кроме того, наличие люксовой гостиницы в проекте позволяет увеличить стоимость квадратного метра резиденции на 30, а то и 40%. Капитализация может составить 7–8% в год, программы рентного дохода приносят 7–10% годовых. Помимо прочего, в Таиланде есть опция обратного выкупа объекта через 5–10 лет. Возможна рассрочка оплаты на пять лет. В совокупности — ​это то, чем, по мнению Светланы Касаткиной, привлекают инвесторов резиденции под управлением отелей.

«Существует принципиальное различие между форматом сервисных апартаментов и брендированных резиденций. Сервисные апартаменты близки по концепции с апарт-­отелями, где жилые пространства находятся в управлении гостиничного оператора или управляющей компании, сдаются в долгосрочную и краткосрочную аренду и в них предоставляются гостиничные сервисы (к примеру, уборка). Сервисные апартаменты могут быть реализованы как инвестпродукт по схеме sell-leaseback — ​продажа различным собственникам, затем данные собственники отдают апартаменты в управление УК. Брендированные же резиденции — ​это жилая компонента, которая расположена в едином комплексе с гостиницей (обычно класса люкс). Они продаются конечным собственникам, дизайн и отделка в большинстве случаев осуществляются в соответствии со стандартами бренда. Владельцы резиденции получают люксовый сервис, услуги консьержа, резиденты могут пользоваться инфраструктурой, размещенной в составе брендированных резиденций, а также за дополнительные деньги могут использовать все сервисы отеля», — ​дает определение Светлана Касаткина.

В Таиланде, по данным международной компании CBRE, продажа брендированных резиденций выросла на 504% за два года. В свою очередь международный брокер Savills опубликовал аналитическое исследование, в котором Пхукет занимает четвертое место в мире по числу резиденций с сервисным отельным управлением, и тренд этот набирает обороты.