Фактически в 2024 г. прирост номерного фонда апарт-отелей станет рекордным для города.
На конец 2023 г., в Петербурге насчитывалось 37 апарт-отелей с номерным фондом в 8200 юнитов. Таким образом, открытия в 2024 г. увеличат номерной фонд городских апарт-отелей на 40%. Важно отметить, что статистика консалтинговой компании учитывает качественный сертифицированный номерной фонд, который подходит для краткосрочной аренды и может конкурировать с классическими отелями.
По подсчетам NF Group, общее предложение качественных классических отелей в Петербурге к концу 2023 г. составило 114 объектов с общим номерным фондом в 15 000 номеров. В 2023 г. в городе было открыто три классических гостиницы на 189 качественных номеров (в соответствии с критериями компании). По данным NF Group, в 2024 г. к открытию гарантировано заявлен один отель в кластере «DOMINA Пулково Отель» на 253 номера. Таким образом, по количеству новых номеров прирост классических отелей в 2024 г. составит около 2%.
Учитывая, что наращивание номерного фонда апарт-отелей происходит значительно более быстрыми темпами, они активно увеличивают свою долю от общего объема городских средств размещения. Так, в 2023 г. на них приходилось 35%, а 65% – на номера в классических гостиницах. С учетом новых открытий в текущем году доля апарт-отелей вырастет до 46%, а классических номеров в гостиницах, напротив, снизится до 54%.
Эксперты отмечают, что более высокие темпы роста апарт-отелей по сравнению с традиционными гостиницами во многом связаны с разницей в экономической модели создания проектов. При строительстве апарт-отеля девелопер уменьшает затраты на кредитование за счет поступления средств с продажи юнитов, инвестор приобретает недвижимость с небольшим порогом входа и пассивным доходом на уровне 10% годовых, а оператор получает доход с управления объектом, пояснила партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Строительство классических гостиниц сопряжено с более значительными финансовыми рисками, сроки окупаемости таких проектов в сегменте «три-четыре» звезды составляют порядка 10 лет, что сдерживает интерес девелоперов к их строительству, отмечает руководитель гостиничного направления представительства ФРиО в Петербурге Ольга Миротина. При этом для конечного потребителя апартаменты по сравнению с классическими номерами имеют ряд преимуществ – наличие кухни, и более высокой площади пространства.
«Среднему классу комфортно останавливаться в апартаментах, поскольку проще разместиться с детьми, и не нужно брать дополнительные кровати. Поэтому данный формат и востребован. Но надо учитывать, что девелоперы, возможно, опираются не столько на емкость рынка, сколько на инвестиционный спрос», – говорит директор консалтинговой компании в сфере недвижимости IDEM Екатерина Гресс. Она добавила, что постепенное восстановление турпотока в Петербург способствует выводу на рынок новых проектов.
Напомним, что в 2023 г. Петербург посетили 9,4 млн туристов, что на 16% больше, чем в 2022 г. Ранее «Ведомости Северо-Запад» со ссылкой на городской комитет по развитию туризма сообщали, что в текущем году турпоток в Петербург может достигнуть уровня допандемийного 2019 г., то есть 10,4 млн гостей. Тем не менее, по оценкам Гресс, запланированный прирост номерного фонда апарт-отелей на 4900 юнитов в текущем году станет серьезным вызовом для рынка и увеличит конкуренцию за туриста как внутри этого сегмента, так и по отношению к классическим отелям.
Генеральный директор сети отелей Vertical Юлия Шмидт отмечает, что, несмотря на постепенное восстановление турпотока, отельные операторы уже сейчас чувствуют дефицит гостей, поскольку конкуренция между регионами за внутренних туристов также растет. Она пояснила, что в России на фоне спроса на внутренний туризм развиваются такие направления, как например, Калининград, Дагестан, Алтай. Это в свою очередь усиливает давление на рынок.
«Выходом для петербургских средств размещения может стать значительная отстройка и поиск собственной уникальной ниши в части целевой аудитории, остальным игрокам придется более агрессивно демпинговать и снижать средний чек», – добавила Шмидт.
Однако вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина полагает, что в ближайшей перспективе экспансия апарт-отелей не приведет к переизбытку средств размещения. «Новые проекты – это в том числе ответ на потребность вывести из тени посуточную аренду квартир, которая еще существует в большом объеме. Емкость отельного рынка Петербурга динамична. И только когда будет виден потолок этой емкости, можно говорить о переизбытке коллективных средств размещения в целом и апарт-отелей в частности», – резюмировала она.
Дарья Вараксина
