Сочи: постолимпийские перспективы города-курорта

Подготовка зимней Олипиады-2014 в Сочи может обойтись России в сумму, превышающую 30 млрд. долларов (950 млрд. руб.). Такова предварительная оценка бюджета мероприятия Минэкономразвития РФ. Более половины этой суммы выделит федеральный бюджет. 50% всех средств будет направлена на развитие территории Имеретинской низменности. Вице-премьер РФ Дмитрий Козак рассказал, что в 2010 году на строительство олимпийских объектов в Сочи уже затрачено 100 млрд. рублей.

В рамках Олимпийской программы строят не только отели и спортивные объекты, но и 260 километров автодорог, 105 километров железной дороги, 11 тоннелей, отелей и прочих объектов инфраструктуры. Эксперты отмечают, что в Италии, США и Канаде, принимавших предыдущие зимние Олимпиады, затраты на подготовку были примерно в 10 раз меньше.

В том, что планируемый номерной фонд будет открыт в соответствии с графиком, а прием гостей будет проходить на должном уровне, ни у кого сомнений нет. Однако постолимпийские перспективы Сочи и новых отелей сегодня вызывают много вопросов. Тема олимпийской столицы России снова была одной из центральных в рамках международной Конференции по инвестициям в гостиничный бизнес России и стран СНГ (RHIC), которая проходила в Москве осенью 2010 года. Организаторами мероприятия выступают компании Bench Events и Questex Media Group LLC. Проблема панельной дискуссии была определена как «Зимняя Олимпиада 2014. Долгосрочная отдача от крупномасштабных мероприятий».

Олимпийская стройка идет полным ходом

Участники дискуссии отмечали, что подготовка к Олимпиаде-2014 идет полным ходом, особенно в части, касающейся инфраструктуры.

- Все объекты инфраструктуры, которые планировал «Олимпстрой» сегодня строятся в соответствии с графиком, некоторые - с опережением, - подчеркнул Евгений Каплун, заместитель генерального директора по развитию бизнеса компании «НББ Девелопмент». - Ряд из них уже работает. Например, в прошлом году была открыта объездная дорога вокруг Сочи, которая существенно разгрузила движение. Правда, в городе все равно временами образуются большие пробки, особенно – во время проездов всевозможных делегаций. Но в обычное время, когда город нормально функционирует, движение стало лучше, чем это было, скажем, два года назад. Также нужно отметить, что активно строятся железные дороги: подъезд от станции Адлер к аэропорту и железная дорога из Адлера в Красную поляну. В настоящее время одновременно сооружаются 5 тоннелей.

Представители ГК «Олимпстрой» подчеркнули, что на сегодняшний день определены инвесторы по всем гостиничным объектам Олимпийской стройки.

- Все инвесторы определены, что является для нас важным достижением, - отметил Александр Савинкин, руководитель отдела по работе с инвесторами ГК «Олимпстрой». – Потому что основной объем инвестиций приходится именно на гостиничный сектор. На сегодняшний день процесс привлечения инвесторов завершен, но мы всегда готовы рассматривать новые предложения, предоставлять земельные участки, обсуждать различные схемы по соинвестированию существующих объектов.

В конце 2010 года состоялось официальное открытие первой очереди нового горнолыжного курорта «Роза Хутор». Бюджет комплекса "Роза Хутор" составляет 250 млн долларов. Курорт, располагающийся в 6 километрах от Красной Поляны, сможет в будущем принимать до 9,5 тысяч туристов ежедневно. В рамках только этого нового курорта будет 10 новых гостиниц различного уровня.

- Все десять новых отелей являются частью олимпийской программы, - прокомментировал Евгений Макаров, директор департамента коммерческой недвижимости горнолыжного курорта «Роза Хутор». – Совокупный номерной фонд составит более 1600 номеров. И должен сказать, что в настоящий момент мы даже немного опережаем наши графики по строительству гостиничной недвижимости. Уже в 2011 году мы планируем открыть четыре отеля на нижней базе: 3 из них – категории «3 звезды» и один – четырехзвездник.

Что ждет Сочи после Олимпиады?

Но главным вопросом дискуссии, который интересовал участников конференции, были долгосрочные перспективы курорта. На какой турпоток смогут рассчитывать инвесторы отельных проектов в Сочи и какая часть огромного номерного фонда будет реально востребована по завершении Олимпиады-2014.

- Я бы хотел подчеркнуть, что из 41.5 тысяч номеров, которые являются обязательством Российской Федерации перед Международным олимпийским комитетом, только треть останется отельными номерами, две трети будут апартаментами, которые планируется продавать частным владельцам, - заметил Евгений Каплан. – Соответственно, всего в Сочи, по нашим оценкам, останется около 12-15 тысяч гостиничных номеров, как реновированных, так и построенных заново.

При этом население России составляет 150 млн. человек. С учетом бывших союзных республик русскоговорящее население составляет 250 млн. человек. Из 150 млн. российских граждан только 8 млн. имеют заграничные паспорта. До тех пор, пока визы для российских граждан для поездки за рубеж не отменены, для них поездка за границу связана с определенными проблемами, особенно для жителей регионов и провинций. В связи с этими факторами мы смотрим на перспективы Сочи с большим оптимизмом. Заметьте, в отличие от Москвы, ни стоимость номера, ни уровень загрузки в Сочи в течение последнего года не упали. И это при том что большая часть номеров нуждается в реновации, при том что в Сочи идет стройка и есть масса неудобств с этим связанных.

- Существует ряд федеральных целевых программ по постолимпийскому развитию Сочи, учитывающих все те объекты, которые создаются к Олимпиаде и их постолимпийское использование в качестве центров притяжения туристического потока, - отметил Александр Савинкин. - Часть олимпийских и спортивных объектов будет перепрофилирована в выставочные центры, в которых планируется проводить крупные российские и международные выставки. На территории Олимпийского парка пройдет этап «Формулы 1», который, мы уверены, тоже будет привлекать существенный турпоток. На территории этого же Олимпийского парка впоследствии будет создан уникальный для России развлекательный парк, что будет привлекать туристов в Имеретинскую низменность.

И тем не менее, мы понимаем, что весь тот существенный номерной фонд, который должен быть построен к Олимпийским играм, не будет востребован в постолимпийский период полностью, поэтому мы настоятельно рекомендуем инвесторам рассматривать возможности перепрофилирования номерного фонда в апарт-отели, апартаменты, жилую и коммерческую недвижимость. Мы стараемся обеспечить конституционную поддержку для инвесторов. По нашим ощущениям потребность в номерном фонде после Олимпиады в Имеретинской низменности, где находится основной объем строительства, составит около 2 тысяч номеров.

- Олимпийский медиа-центр, например, будет перепрофилирован в торговый центр, - привел пример Дмитрий Канунов, директор дирекции по размещению ГК «Олимпстрой». – И в целом стоит задача создать здесь качественны курорт. Так, в Имеретинской низменности вдоль береговой линии создается пешеходная набережная с магазинами и ресторанами. Также в генеральном плане мы закладываем свободные территории на развитие социальной составляющей – школ, детских садов и т. п. В случае перепрофилирования апартаментов в жилье это может быть актуально. Фактически здесь может быть создан новый полноценно функционирующий город.

Чтобы обеспечить приемлемую заполняемость отельерам, Сочи придется выдержать серьезную конкуренцию с курортами Крыма и популярной турецкой системой «все включено». Шансы на привлечение активного турпотока пока у многих вызывают сомнения. Еще одна негативная особенность – ярко выраженная сезонность курортной столицы России. Эксперты видят два важных условия поддержания высокой загрузки отелей Сочи. Это минимизация фактора сезонности и более активное использование города для проведения деловых мероприятий.

- Уже сегодня Сочи является третьим для России после Москвы и Петербурга центром событийного туризма, - обращает внимание Евгений Каплун. - Организаторы событийного туризма очень любят город по разным причинам. Но прежде всего потому, что это курорт, на котором можно купаться в Черном море и загорать 4-5 месяцев в году. Популярности Сочи как деловому центру добавляет тот факт, что здесь по нескольку раз в году официальные встречи проводят президент и премьер-министр России. Новый стимул развитию города должно придать строительство большого числа новых спортивных объектов, горнолыжных трасс. Так Сочи уходит от главной своей проблемы – высокой степени сезонности. Теперь гостиницы, как и раньше, до 100 % будут заполняться летом, а многие из них будут загружаться еще и зимой.

- Чтобы обеспечить устойчивое развитие Сочи в постолимпийский период, «Олимпстроем» разработана программа, подразумевающая создание как можно большего числа центров притяжения. Это торговые и выставочные центры, развлекательные заведения, игорная зона. К этому нужно добавить качественную базовую инфраструктуру: аэропорты, дороги, железнодорожное сообщение. Согласно нашим планам Сочи будет работать как круглогодичный курорт. Мы считаем, что сам имидж Сочи, а также созданная инфраструктура достаточны для того, чтобы обеспечить инвесторам приемлемую экономику. Если же мы вместе с правительством Российской Федерации будем понимать, что созданный номерной фонд недозагружен, думаю, со стороны властей будут предприниматься определенные меры.

Все участники дискуссии сошлись во мнении, что пока Сочи наверняка может рассчитывать только на российских туристов. Чтобы привлечь иностранных гостей, придется проявить чудеса маркетинга. И если учесть, что номерной фонд будет значительным, а конкуренция – высокой, рассчитывать на высокую среднюю стоимость номера пока не приходится.

- В тот момент, когда мы построим все запланированные, спроектированные и строящиеся сейчас отели, будет ясно, что из-за высокой конкуренции отельеры должны будут держать цены не выше определенного уровня, - сказал Евгений Каплун. - Я абсолютно убежден, что, к сожалению, нам придется продавать свой номерной фонд дешевле, чем это делают курортные гостиницы, например, в Ницце, Каннах, благодаря тому, что они, в отличие от отельеров Сочи, сегодня принимают клиентов со всего мира.

В рамках подготовки к Олимпиаде-2014 в Сочи откроется сразу несколько отелей под известными мировыми, а также сетевыми российскими брендами. Так, компания "Роза хутор" подписала с шестью гостиничными операторами соглашения о том, что они будут управлять отелями на строящемся одноименном горнолыжном курорте в Сочи.

Так, Rezidor Hotel Group откроет на курорте «Роза Хутор» два отеля — Park Inn и Radisson SAS, компания Golden Tulip Hospitality Group запустит отели Golden Tulip и Tulip Inn, оператор Accor - два отеля под брендом Mercure. В соцветии известных мировых брендов появится Swissotel от Starwood Hotel&Resorts. Также на курорте будут построены гостиницы российских сетей AZIMUT Hotels Company и Heliopark.

Международный гостиничный оператор Interstate Hotels & Resorts будет управлять пятью гостиницами «Горки-Города» в составе спортивно-туристического комплекса «Горная Карусель» на Красной Поляне. Центр "Горки-Город" планируется сдать в эксплуатацию в конце 2013 года. На его территории будет расположена Олимпийская медиадеревня, конференц-центр, музей Олимпийской славы, вспомогательный медиацентр, гостиничные и ресторанные комплексы, горный трамплин, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.
Одним из основных принимающих отелей в рамках Олимпиады-2014 должен стать Doubletree by Hilton Sochi Adler. Место для нового отеля Hilton Hotels Corporation выбрано вблизи международного аэропорта. На территории, принадлежащей отелю, также будут расположены 15 вилл.

Одним из ключевых центров привлечения турпотока в будущем по завершении Олимпиады должен стать курортный комплекс «Трамплин», который будет примыкать к горнолыжному комплексу «Горная Карусель». Проект «Трамплина» подготовлен немецким архитектором Стэнли Райхом и в настоящее время открыт для обсуждения.
Сдача комплекса планируется в 2013 году.

Согласно генплану, “Трамплин” состоит из трех зон: жилая, бизнес-центры и парк для занятий спортом. На территории города спроектирован фан-парк, включающий известные в мире экстремальные аттракционы. Здесь можно будет полетать в невесомости в аэродинамической трубе, подняться на небольшом аэростате над горами и лесом на высоту 85 метров, а также совершить полет на тросе с вершины одного из склонов со скоростью 100 км/час. Архитектор подчеркивает, что спортом можно будет заниматься не только в специально отведенных для этого местах. Например, обитатели жилья смогут попасть в свои квартиры не только по лестнице, но и по специальным выступам, напоминающим те, что используют для тренировок альпинисты.