В формате mixed-use

Каковы перспективы гостиничного бизнеса при многофункциональных комплексах

Правильная интеграция - половина успеха

Лучше, если отель в составе МФК занимает отдельное здание с собственной инфраструктурой. В противном случае возникает вопрос правильной интеграции отеля в его состав и разведения потоков клиентов разных составляющих МФК. Так, желательно, чтобы гостиница имела отдельный вход, свою парковку и необходимость гостей контактировать с клиентами других составляющих МФК сводилась к минимуму.

- Если рассматривать МФК как проект комплексной застройки территории, то гостиница в таком проекте должна располагаться в глубине квартала, подальше от шумных оживленных трасс, - считает Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа компании ASTERA St.Petersburg. - Лучше дополнительно отгородить гостиницу от других объектов зелеными зонами, прудами и т.п. Для распределения транспортных и пешеходных потоков гостиница и другие функции в составе МФК должны располагаться по разные стороны внутренней дороги на территории МФК. Если же все функции в составе МФК находятся в одном здании, гостиница, как правило, занимает верхние этажи. Хороший пример разделения потоков - многофункциональный комплекс "Владимирский Пассаж". Создатели проекта спроектировали два разных акцентированных входа - для гостей отеля и посетителей торгового центра. Было предусмотрено, чтобы люди из торговой зоны не могли попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение - возможно.

Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Long LaSalle Hotels, подчеркивает, что планировка серьезно отражается на стоимости всего МФК, хотя до сих пор на российском инвестиционном рынке не было примеров продажи таких больших комплексов.

- Девелоперу нужно оценить, можно ли будет МФК продать частями, а для этого необходимо продумать возможность автономного существования его составляющих, - советует Марина Усенко. - Например, пару лет назад в Екатеринбурге стала популярной тема строительства офисных башен, в которых несколько верхних этажей отводились под бизнес-отели. Девелоперы изначально строили офисы, а потом, решив, что гостиница не помешает, добавляли 50-60 номеров. Попасть в такой отель можно, только используя основной лифт, то есть об автономности отеля здесь речь не идет. К тому же, не учитывалась необходимость размещения ряда элементов инфраструктуры - ресторанов, конференц-зоны, фитнеса и т. п. Думаю, изначально это неудачное планировочное решение. И если возникнет необходимость перепродавать эти комплексы, гостиничный фактор станет отягощающим, и цена комплекса будет снижена.

- С технологической точки зрения современный отель при МФК отличается от автономного отеля более высокими требованиями к инженерным системам, которым могут не удовлетворять централизованные системы МФК (например, водоснабжения, электропитания), что ведет к необходимости установки автономного от МФК оборудования и систем, - отмечает Александр Попов, генеральный директор Компании "Кловер Групп". Также, учитывая, что гостиница управляется независимым от других функций МФК оператором, еще при проектировании необходимо предусмотреть разделение возможностей контроля и управления эксплуатационными системами отдельно от других функций МФК. В первую очередь речь идет о системах водо- и электроснабжения, теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования.

Что в плюсе?

Девелоперы признаются, что присутствие отеля в МФК имеет как свои плюсы, так и минусы.

- К плюсам можно отнести возможность за счет отеля сделать время пребывания клиента в МФК максимально уютным и комфортным, - говорит Александр Попов. - Законченная инфраструктура МФК, включающая все необходимые элементы, предоставляет возможность размещения, питания и отдыха посетителя. Также генерируется высокий поток посетителей для остальных функций МФК, будь то торговый или развлекательный центр в составе комплекса. В свою очередь офисный центр генерирует поток клиентов для отеля. В качестве минуса можно назвать более долгий относительно других функций МФК срок окупаемости, большие затраты на строительство и отделку площадей, большую трудоемкость на этапах проектирования и строительства.

Безусловные выгоды в формате МФК видят и отельеры.

- МФК дает хорошие возможности для привлечения дополнительных гостей, обеспечивает хорошую проходимость, а любая его составляющая - это еще один дополнительный плюс к инфраструктуре отеля, - уверена Мария Василенко, руководитель департамента маркетинга AZIMUT Hotels Company. - Кроме того, компании-арендаторы зачастую нуждаются в гостиничных услугах для приема контрагентов, партнеров и т.д.

Между тем, многие современные отели по своей структуре также напоминают многофункциональные комплексы. В целях повышения рентабельности бизнеса владельцы гостиниц используют свободные площади отеля под рестораны, кафе, торговые центры, зоны отдыха и wellness-центры и даже под офисы.

Сроки окупаемости отеля, реализованного при МФК, по оценкам "Кловер Групп", сегодня составляют 5-8 лет для Москвы и Петербурга и более 10 лет - для крупных региональных городов. Тем не менее, сочетание гостиничной и офисной функции по популярности среди девелоперов уступает только МФК с жилой составляющей. Специалисты компании ASTERA объясняют это, прежде всего, показателями доходности: около 18% в текущих условиях рынка при условии эксплуатации гостиницы собственником здания без привлечения оператора. А кроме того, эксперты уверены, что отель в составе МФК при грамотной разработке концепции будет приносить прибыль без необходимости реконцепции дольше, чем, например, офисная или торговая составляющие.

Зарубежный опыт

Блейк Андерсон, генеральный директор компании Hospitality Management:

- Отель в составе МФК может быть довольно выгодным предприятием, приносящим доход выше среднего на местном рынке. Однако важно понимать, что существует очень мало концепций МФК, которые действительно требуют присутствия хотя бы одного маленького отеля.

Международные гостиничные операторы, как правило, считают формат отеля при МФК весьма привлекательным по целому ряду причин: гарантированные клиентские потоки, синергия с другими видами бизнеса в составе МФК, более низкие инвестиции, развитая инфраструктура и логистика комплекса. Все это, по их мнению, способно обеспечить более высокую загрузку, хорошую доходность и более быстрый возврат инвестиций.

Нельзя сказать, что формат отеля при МФК более актуален в той или иной стране мира - скорее, потребность в таком образовании возникает в местах повышенной деловой активности независимо от их местоположения - финансовых и индустриальных центрах, аэропортах, портах. Отель часто является частью бизнес-центра, промзоны, внедряется в вокзальные и аэропортовые комплексы. Если говорить об оптимальном уровне отеля, все зависит от статусности МФК. Например, в составе крупного аэропорта чаще встречается отель категории "4 или 5 звезд", в промзонах строят гостиницы уровня не выше "3 звезд". Одним из безусловных плюсов присутствия в МФК гостиницы под известным брендом является лучшая узнаваемость, больший престиж всего комплекса.

Для гостиничного оператора основной плюс присутствия в МФК заключается в гарантированном спросе на его продукт. В то же время, если концепция МФК в целом неудачна, отельер может столкнуться с целым рядом негативных факторов, на которые будет не в силах повлиять. Для девелопера наличие отеля - это возможность обеспечить своим клиентам проживание, питание и место для деловых программ. И все же в виду высокой капиталоемкости гостиничных проектов владелец МФК в большинстве случаев получает более пессимистичный прогноз возврата инвестиций, а это лишний раз говорит о том, что при оценке необходимости включения отеля в состав МФК в этом должна быть стратегическая необходимость.

Евгения Лодвигова, генеральный менеджер отелей "Шаляпин Палас" и "Казань Гранд Отель" (Казань).

- Изначально наша компания (ЗАО "Совет") открыла торговый центр "Кольцо", который в течение трех лет успешно функционировал как самостоятельный объект. И только второй очередью мы построили гостиницу "Гранд Отель Казань". Таким образом, был создан МФК с тремя функциями: проживание, конференц-услуги и ритейл.

В пятиэтажном торговом комплексе в настоящее время представлено около 100 магазинов, супермаркет, кинотеатр, бильярдный клуб, несколько ресторанов, кафе, баров, ряд дополнительных услуг (банк, турагентство, химчистка). Отель архитектурно связан с торговым центром, что означает для гостя возможность по переходу попасть туда, не выходя на улицу. Интересен тот факт, что непосредственно из отеля также можно попасть в метро, что является большим плюсом. Немаловажно, что изначально гость отеля попадает с улицы в его лобби, а покупатели - в торговый комплекс, то есть потоки у нас, в отличие от нашего конкурента отеля "Корстона", разведены. Таким образом, мы не навязываем гостю отеля посещение торгового центра. Он сам решает, пойти ему туда или нет.

Наличие в МФК ритейла позволяет нам активнее продавать услуги отеля. Так, этим летом к нам приезжали туристические группы на шопинг-туры. Это люди из ближайших городов, где не представлено такого числа брендов, как в Казани, например, из той же Елабуги. Мы пытаемся это направление развивать. Например, разработали Книгу гостя, в которую вкладывается электронный ключ при поселении. Книга содержит информацию о магазинах, брендах и купоны на дисконт. То есть речь идет о совместной программе отеля и торгового центра. При этом подобную программу, наверное, нельзя назвать шопинг-туром в чистом виде, поскольку у человека нет обязательств купить товара на определенную сумму, как это бывает в рамках многих шопинг-туров.

Использованы фото МФК, включающего

Классический пример МФК с отелями - крупные мировые развлекательные комплексы-курорты. В числе недавно открытых - City of Dreams ("Город мечты") в Макао, специальном административном районе КНР, являющемся популярным туристическим и деловым центром. В состав комплекса общей площадью 39 тыс. м2 входят казино на более чем 500 игральных столов, элитный шоппинг-центр The Boulevard, рестораны и бары, предлагающие как местную, так и интернациональную кухню и 3 отеля высокого класса (Crown Towers, Hard Rock и Grand Hyatt). Гостиницы отличаются тематикой, атмосферой и дизайнерскими решениями, но все оснащены по последним требованиям к отелям класса "премиум".

Последним в линейке отелей в конце 2009 года открылся Grand Hyatt Macau. Он разместился в двух башнях комплекса City of Dreams. В одной из них - 424 номера и сьюта отеля, вторая вмещает 367 номеров и сьютов. Для удобства гостей в каждом здании предусмотрена отдельная зона ресепшн. В основу дизайнерского проекта гостиницы легло создание просторных помещений с высокими потолками и панорамными окнами, наполненных воздухом и светом. Ощущение открытого пространства усиливается за счет использования между общественными помещениями стеклянных перегородок.

Техническое оснащение номеров Grand Hyatt Macau дополнено дистанционным управлением светом и шторами, 40-дюймовыми плазменными панелями с возможностью подключения к ним камеры и ноутбука, а также панелью управления мультимедийным контентом iPod.

Отель предоставляет широкие возможности для проведения деловых и торжественных мероприятий различного масштаба: зал площадью 2000 кв. м и 8 переговорных комнат разного размера. Также здесь располагается Salao do Teatro (700 кв. м) - помещение, в котором разместится до 1200 гостей. Особенностью этого зала является открытая кухня, на которой одновременно могут работать до 50 поваров. В помещении установлены видеокамеры и мониторы, благодаря которым каждый гость сможет наблюдать за мастерством шефов и наслаждаться настоящим кулинарным шоу прямо во время мероприятий. Рядом с бассейном и цветущими садами на третьем уровне отеля находится одна из самых больших площадок в Макао для проведения вечерних коктейлей и других мероприятий на открытом воздухе.

Рестораны в Grand Hyatt Macau представляют собой точные копии заведений, завоевавших признание и популярность в других гостиницах Hyatt. Так, на первом уровне расположился ресторан Beijing Kitchen, где можно попробовать традиционные для Китая блюда. Заведение рассчитано на 225 посадочных мест и работает круглосуточно. Меню ресторана mezza9 Macau представляет 9 различных кулинарных направлений, среди которых традиционная местная кухня, гриль-меню, суши и сашими, вок-меню, деликатесы, блюда на пару, десерты, а также барная и винная карты.

Обязательной составляющей инфраструктуры всех отелей китайского Лас-Вегаса являются СПА-центры. На территории Isala Spa в Grand Hyatt находятся 15 спа-комнат, в которых проводятся как индивидуальные процедуры, так и сеансы для двоих. Также в отеле расположен оборудованный по последнему слову техники фитнес-клуб.