Кондо-отель: гостиничные апартаменты в собственность

Определение формата

— Кондоминиумы, а проще говоря «кондо-отели», представляют собой своего рода «коммерческую жилую недвижимость», — комментирует Игорь Галицин, генеральный директор компании IG-management. — Кондо-отель — гостиничный комплекс, как правило, высокого уровня, предполагающий совместное владение объектом управляющей компании и частных лиц. В его составе наличествуют апартаменты, предназначенные для временного проживания, покупки и сдачи в аренду. Клиент приобретает себе уже меблированный гостиничный номер (жилую единицу) в собственность и выбирает для себя удобные периоды проживания. В другое время свободные апартаменты сдаются в аренду управляющей компанией. Для владельца юнита такой подход удобен, поскольку позволяет не просто отдыхать в собственном гостиничном номере, но и получать доход, не прилагая к этому усилий. Всю основную работу за него делает оператор. Необходимо также отметить, что собственники апартаментов становятся совладельцами и мест общего пользования в отеле.

— В США и Объединенных Арабских Эмиратах, где формат получил наибольшее распространение, отелем-кондоминиумом называют большой гостиничный комплекс (до 1500 номеров) класса «5 звезд» с гостиничной инфраструктурой полного цикла, включающей ресторан, лобби-бар, SPA-клуб, салон красоты, конференц-зоны, — рассказывает Елена Игнатий, управляющий партнер компании GIA Priority. — Кондоминиум может принадлежать неограниченному числу физических и юридических лиц, которые совместно владеют им как единым комплексом имущества. Владелец юнита имеет безусловное право собственности и может продавать, сдавать в аренду и закладывать свою квартиру. Инициатор проекта может создать собственную управляющую компанию или доверить это профессиональному оператору. В мировой практике кондо-отелями управляют такие известные гостиничные компании, как Four Seasons, Ritz-Carlton, Trump International, Sonesta, Hyatt, Starwood, Hilton, Clarion, Regent International, Rosewood, Conrad Hotels и Le Meridien и другие.

Нужно сказать, что нередко в качестве синонима отеля-кондоминиума в России употребляется термин апарт-отель. Однако чаще в случае с объектами этого формата речь не идет о продаже недвижимости в собственность. Такой объект принадлежит одному, реже — нескольким владельцам. Апарт-отели предоставляют в аренду меблированные номера с кухней, приближенные к квартирным стандартам. Условия аренды могут подразумевать базовый спектр услуг (уборка, охрана, питание). В отличие от кондо-отеля, апарт-отель чаще позиционируется в экономичной нише. Отличаются объекты этого формата и размерами: они редко превышают 300 номеров. Некоторую путаницу в определения вносят российские девелоперы, которые иногда называют апарт-отелями квартирные комплексы, в которых невозможно прописаться из-за того, что дом построен на участке, не предназначенном под жилищное строительство.

— Строительство гостиничного комплекса с развитой инфраструктурой требует значительных финансовых вложений. Поскольку номера кондо-отелей в мировой практике выкупаются на стадии строительства, основное преимущество концепции с точки зрения девелоперов заключается в поступлении значительного объема средств сразу по завершении строительства проекта, — говорит Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Praedium Oncor International. — Это позволяет девелоперу более гибко использовать инструмент заимствования и сокращать потребность в собственных затратах.

— Вариаций концепций кондо-отелей может быть огромное количество, — считает Игорь Галицин. — Безусловно, оператор неплохо страхуется, комбинируя кондо-отель с гостиницей. Гостиница, в случае грамотного позиционирования и продуманной ценовой политики приносит оператору некоторый постоянный доход. В случае, если владельцы юнитов, как правомерные собственники, по какой либо причине не пожелают сдавать свои жилые единицы в аренду (а таких инвесторов может быть достаточно), или же апартаменты попросту не найдут своего клиента на время «простоя», гостиница может быть этаким «спасательным кругом».

Эксперты сходятся во мнении, что концепция кондо-отеля наиболее интересна для реализации на курортах, как летних, так и зимних. Среди отдыхающих есть многочисленная категория тех, кто может быть заинтересован в долгосрочной аренде гостиничных апартаментов, в то время как в деловые центры большинство бизнес-клиентов приезжают не более чем на 2-3 дня.

Инфраструктура кондо-отеля

Единых параметров и требований к планировочным решениям юнитов в формате кондо-отеля не существует. Как правило, это многокомнатные гостиничные апартаменты или просторные студии с обязательно оборудованной кухней.

— В американской практике, особенно если речь идет о сетевых кондо-отелях, жилые единицы продаются, как правило, с мебелью, но цена обстановки определяется дополнительно, — говорит Елена Игнатий. — Кроме того, владелец кондо-отеля обязуется оплачивать смену обстановки каждые пять лет из специального фонда. С другой стороны, наличие обстановки в апартаментах не является обязательным условием. Нужно понимать, что если клиент имеет возможность приобрести апартаменты в доме высокого класса, то, скорее всего, он захочет привнести в интерьеры что-то индивидуальное. Когда юнит приобретается на стадии строительства кондо-отеля, внести какие-то коррективы в оснащение проще.

Инфраструктура отеля зависит от целого ряда факторов: месторасположения, целевой аудитории, выбранного класса объекта.

— Необходимо помнить, что кондо-отели — это особый вид предприятий гостеприимства, и, в идеале, их инфраструктура должна удовлетворять основным требованиям и пожеланиям клиентов, — отмечает Игорь Галицин. — Если отель расположен в центре деловой активности, будет правильно организовать площадки для проведения всевозможных мероприятий, обустроенные «по последнему слову техники»: конгресс — центры и другое. Если мы говорим о курортных районах, можно предусмотреть СПА-центр, бассейны, аква-парк, ночной клуб. Если говорить о сервисе и дополнительных услугах, здесь нет никаких ограничений. Чтобы отель был привлекателен и выделялся среди остальных, необходимо придать ему уникальность. Помимо «естественных» для индустрии гостеприимства услуг (уборка номера, room-service, «побудка» и другое), хорошо было бы предложить своим постояльцам нечто особенное. А что именно это будет — зависит от фантазии инициаторов проекта и финансовых соображений.

Выгоды владельца апартаментов

— Продажа юнитов кондо-отеля рассчитана, скорее, на владельцев среднего бизнеса, — полагает Игорь Галицин. — Большая часть юнитов покупается не для себя, а как инвестирование в бизнес. Многие выкупают сразу по нескольку апартаментов. Ведь приобретая жилую единицу в кондо— отеле, инвестор получает не только комфортабельные апартаменты в собственность, но и недвижимость, которая «работает» и приносит дополнительный доход.

— В первую очередь, покупка апартаментов в кондо-отеле выгодна иностранным гражданам, которые предпочитают отдыхать либо ведут бизнес в выбранной стране, — считает Дмитрий Волков. — Это и эффективное вложение денег (как правило, с более высокой доходностью, чем покупка квартиры), и возможность несколько раз в год пожить в апартаментах. Кроме того, все вопросы по содержанию жилья в отсутствие собственника решает управляющая компания, что упрощает владение недвижимостью.

— Существует целый ряд преимуществ инвестирования в гостиничные апартаменты, — говорит Елена Игнатий. — Например, в США разница в цене между строящимся и готовым объектом составляла от 25-40%. Чтобы привлечь частных инвесторов на стадии строительства, в штатах предлагается заключение краткосрочного контракта на покупку недвижимости с перспективой дальнейшей перепродажи этой собственности. В этом случае покупатель может использовать фактор роста цены недвижимости после завершения строительства.

Поскольку приобретение гостиничного номера во многих странах (в том числе США, Канаде, Панаме) приравнивается к покупке коммерческой недвижимости, собственники отельных апартаментов получают ряд серьезных преимуществ в виде налоговых льгот. Например, отличительной особенностью инвестирования в гостиничную недвижимость во Франции является схема lease-back, благодаря которой собственники при покупке жилых апартаментов и последующей передаче УК имеют право на возврат НДС в размере 19.6%. Причем возврат осуществляется не только от стоимости самих апартаментов, но и от стоимости мебели и парковочного места. Еще один бонус инвестора — получение так называемого паспорта инвестора или резидентской визы.

В отличие от системы time-share, владелец апартаментов может проживать в них тот срок, который посчитает необходимым, причем в наиболее удобное для себя время. В некоторых случаях максимальный срок проживания оговорен в контракте. Например, в США владелец апартаментов в отеле-кондоминиуме может использовать их не больше 90-120 дней в году и не дольше оговоренного срока. В любом случае, сроки проживания заранее оговариваются с оператором и юнит заносится в его арендную программу.

В курортных отелях-кондоминиумах чаще всего используется 2 формы формирования управленческих гонораров.

— Первый основан на валовом доходе оператора, второй — на чистом доходе, — рассказывает Елена Игнатий. — В соответствии с договором управления, основанным на брутто-платежах, оператор получает значительную часть выручки, формируемой от основной и вспомогательной деятельности кондо-гостиницы (обычно 50-60% с оборота). Из этой суммы оператор покрывает расходы, связанные с эксплуатацией гостиницы. Владельцы жилых единиц получают остальные 40-50% от арендных платежей в свое распоряжение, выплачивая из них расходы, связанные со страхованием, охраной, частично — налоги. По этой схеме риски ведения деловых операций несут операторы, которые часто выступают совладельцами объекта. Помимо жилых единиц, оператор управляет бизнес-процессами других составных частей комплекса — ресторанами, фитнесом и т п.

Вторая схема расчетов — чистые платежи оператору, когда он получает меньшую в процентном соотношении сумму (обычно 10-15% от выручки). Остальные средства переходят в распоряжение владельца, который несет бремя всех расходов. Это связано с эксплуатацией и функционированием комплекса. В этом случае доходы оператора гарантированы и представляют своего рода издержки на управление, иногда определяемые в виде фиксированной суммы расходов, взимаемой с каждой кондо-единицы на ежегодной основе, не зависимо от финансовых результатов работы гостиницы.

Вся сумма прибыли делится на количество имеющихся в аренде кондо-единиц с применением поправочных коэффициентов и вычетом дней, когда владелец лично использовал свою собственность. Есть интересная практика в США и Панаме, когда в случае использования гостиничных номеров владельцами они не платят за пребывание в своей квартире, погашая возникающие в связи с этим издержки по эксплуатации с доходной части, формируемой от аренды кондо-единицы нерезидентами.

Многие компании, специализирующиеся на продаже апартаментов в кондо-отелях, акцентируют внимание на сверхбыстром возврате инвестиции. Указывается, что в мировой практике этот срок составляет от 1.5 лет. Однако нужно понимать, что этот период будет зависеть от местоположения кондо-отеля, туристической или деловой активности в этом регионе, а также от эффективности работы управляющей компании. «Определенным минусом является риск успешности деятельности оператора, — отмечает Дмитрий Волков. — Если отель неприбылен, то убытки несут и владелец, и оператор».

— Думаю, нужно прежде всего оценивать локацию объекта, — говорит Елена Игнатий. — Например, во Флориде, где много кондо-отелей, деловая и туристическая активность были очень высокие. Это давало возможность говорить об очень коротких сроках окупаемости. То же относится к большим мегаполисам. Если мы говорим о городах, которые, входят, условно говоря, во «второе кольцо», здесь есть некоторые риски владения недвижимостью в кондо-отеле, поскольку такие города первыми реагируют на изменение экономического климата.

Российская практика

— Полагаю, что в настоящее время на территории нашей страны нет ни одного действующего качественного отеля, отвечающего требованиям данного формата, — уверен Игорь Галицин. — При этом отдельные проекты строящихся кондо-отелей могут оказаться весьма успешными. К их числу я бы отнес кондо-отель, входящий в состав элитного комплекса «Золотая бухта» в Анапе, разработкой которого мы занимались. Думаю, такая концепция в принципе может быть актуальна для привлекательного с точки зрения туризма Краснодарского края, особенно для тех категорий туристов, которые ограничены в своих возможностях выезда на зарубежные курорты (военнообязанные лица, сотрудники НИИ). В целом же можно сказать, что на сегодняшний день в Росси нет достаточного спроса кондо-апартаменты. Со стороны потенциальных собственников существует некоторое «недоверие» к операторским компаниям. Серьезным минусом является и невозможность получения прописки при покупке жилой единицы в кондо-отеле. Девелоперы, со своей стороны, также не желают ввязываться в сложный и рискованный проект.

— Классических отелей подобного формата в России пока нет, — считает Дмитрий Волков. — Возможно, появления первых таких проектов стоит ожидать в Краснодарском крае. Формат сегодня широко обсуждается, однако существует целый ряд факторов, которые тормозят его развитие в России: нехватка управленческого опыта, пробелы в законодательстве, а вследствие этого — высокие риски и неустойчивость конечных продаж.

— Я считаю, что формат кондо-отеля может со временем получить распространение в России, — говорит Елена Игнатий. — По крайней мере, у меня уже есть несколько клиентов, которые анализируют для себя этот концепт. Так, мы разрабатывали проект строительства кондо-отеля на севере Петербурга. Предполагалось, что там будет 900 юнитов эконом-формата. Однако возникал целый ряд вопросов. Найдется ли достаточное число желающих арендовать номера в комплексе, учитывая его местоположение, будет ли привлекаться профессиональная управляющая компания (зачастую девелоперы пытаются управлять такими объектам сами, не имея достаточно опыта), не стоит ли взять за основу более адаптированный у нас формат апарт-отеля. Полагаю, что полноценные кондо-отели, в первую очередь, появятся в Москве. Сегодня они уже там есть, но пока позиционируются как закрытые клубные дома, и апартаментов в них небольшое количество. В целом же, думаю, на уровне ментальности владельцев недвижимости должно сформироваться понимание того, что гостиничная инфраструктура у себя дома — это удобно.

«Золотая бухта»: многофункциональный комплекс для Анапы

Анна Гончарова, руководитель отдела продаж ООО «Скала грез».

— В настоящее время мы занимаемся реализацией апартаментов апарт-отеля «Панорама», который планируется к открытию в составе многофункционального элитного комплекса «Золотая бухта» в конце 2011 года. Отель рассчитан на 244 номера и 6 пентхаусов. Апартаменты площадью от 60 до 170 м2 предлагаются с отделкой, но без меблировки.

Инфраструктура отеля включает СПА-комплекс, ресторан, лобби-бар, киноконцертный зал. Для удобства проживающих в комплексе будет работать круглосуточная служба консьержей, прачечная и служба room-service.

Приобретение такой собственности имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, инвестор получает в собственность недвижимость высокого класса, которая сама по себе растет в цене. В тот период, когда владелец не проживает в своих апартаментах, мы готовы сдавать апартаменты в аренду приезжающим на курорт. Прогнозируемая доходность для владельцев апартаментов составит 9-12% в год. И, наконец, мы полностью берем на себя охрану и содержание апартаментов в период отсутствия владельца.

В настоящее время реализовано уже более 50% апартаментов. Среди покупателей — как частные, так и юридические лица из Москвы, Петербурга, Краснодара, городов нефтедобывающих регионов. Наибольшим спросом пользуются квартиры с двумя спальнями, которые позволяют отдыхать всей семьей.

В состав комплекса «Золотая бухта», кроме «Панорамы», также войдут апарт-отель «Клиф», гостиничный комплекс «Аквапалас», дельфинарий, комплекс ресторанов «Колизей пива», собственный пляж, яхт-клуб, который будет включать в себя бухту для швартовки яхт на 500 малых и средних судов, около 50 вилл, ДОК-сервисы, центр морских видов спорта, ресторан и серфинг-клуб. Кроме того, мы предполагаем предлагать широкий спектр услуг для семейного отдыха с детьми. В частности, на территории комплекса предусмотрены детский сад и детские игровые площадки.

Тikki Hotel — кондо-отель на «6 звезд»

Одним из самых обсуждаемых проектов кондо-отелей в мире является Hotel Nikki, входящий в известную сеть отелей Nikki Beach. Он позиционируется как первый кондо-отель в Панаме категории «6 звезд». 55-этажная башня расположена на главной улице города Панама Avenida Balboa. Ее архитектурной изюминкой является огромный металлический шар в верхней части здания.

В инфраструктуру отеля Nikki входят 156 квартир площадью от 60 до 120 м2 и 80 офисов площадью 125 м2, а также бассейн с баром, тренажерный зал, СПА-центр, круглосуточный ресторан, кафе, ночной клуб, парковка на 200 мест, вертолетная площадка, бизнес-центр и зал для мероприятий. Квартиры, отличающиеся необычным изогнутым пространством и оформленные в стиле Nikki Beach, сдаются уже полностью меблированными. Обязательное оснащение включает плазменный телевизор, беспроводной Интернет, центральное кондиционирование. Стоимость квартир — от $299.700.

Владелец квартиры в отеле Nikki по договору имеет право использовать ее для проживания 4 недели в году. Остальное время квартира сдается по отельной программе, которая подразумевает разделение прибыли от сдачи по следующей формуле: 40% владельцу квартиры и 60% — управляющей компании, при этом компания оплачивает все расходы из своей доли прибыли. Немаловажно, что покупатель апартаментов в отеле получает освобождение от налогов на недвижимость на 20 лет.

Кондо-отель для спортивного города в Дубаях

Ультрасовременный пятизвездочный кондо-отель The Cube — часть одного из крупнейших девелоперских проектов в Дубаях, спортивного города Dubai Sports City. Отель, который строит немецкая компания Trend Capital, планируется к открытию в конце 2011 года. Его инфраструктура включает 572 юнита, кафе, ресторан, клуб здоровья в саду отеля с открытыми бассейнами и джакузи, велнес-бар, фитнес-центр, бизнес-центр, конференц-залы и переговорные, магазины, подземный гараж.

Главной идеей концепции The Cube является акцент на здоровье и спортивный образ жизни, а один из ключевых элементов проекта -медицинский спа-центр, предлагающий услуги врачей и помощь фитнес-инструкторов. Центр оснащен необычным оборудованием, которое позволяет проводить тренировки в условиях разреженного воздуха на высоте около 3.700 м. Это может быть интересно для спортсменов и людей, увлекающихся упражнениями, тренирующими выносливость. Кстати, питание в отеле также максимально ориентировано на тех, кто придерживается здорового образа жизни.

Апартаменты кондо-отеля оснащены всем необходимым: мебелью, текстилем, оборудованием. Например, на кухне предусмотрены плита, микроволновка, посудомоечная машина. Имеются посудомоечная и сушильная машины. В юнитах есть система «домашний кинотеатр» с LCD-панелью, высокоскоростной Интернет. Стоимость апартаментов начинается от 520 тыс. долларов.

Предполагается, что Dubai Sports City станет одним из крупнейших спортивных центров в мире. Он будет включать закрытую арену на 10 тыс. мест, стадион для крикета на 30 тыс. мест, открытую арену на 60 тыс. мест, ледовую арену для хоккея на 10 тыс мест, поле для гольфа.