Гиганты гостиничного рынка Санкт-Петербурга, или Теория эволюции на примере одного сегмента

Отправной точкой появления на рынке апарт-отелей консалтинговые компании называют 2014 год, когда на рынок вышли масштабные проекты. В компании Maris|part of the CBRE affiliate network объясняют причину появления апарт-отелей градостроительными ограничениями, которые привели к тому, что девелоперы строят жилье в формате апартаментов на тех территориях, где по Генплану запрещено возведение жилых домов. «Но жилая функция, согласно анализу наилучшего и наиболее эффективного использования участка, является наиболее доходной», – подчеркивает Наталья Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris|part of the CBRE affiliate network.



Апарт-отели: путь в четыре года



В рамках городской локации в Петербурге насчитывается 35 апарт-отелей разной степени готовности (в расчет не берутся апартаменты в составе жилых комплексов). Из них 17 комплексов общим количеством 4,9 тыс. апартаментов уже построены, другие 18 апарт-отелей (11,9 тыс. юнитов) – на этапе строительства, приводит данные Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International. При этом 43% из тех, которые только строятся, заявлены как сервисные, дополняют в Maris|part of the CBRE affiliate network.

Именно сервисные апартаменты позиционируются как инвестиционный продукт, который может принести своему собственнику доходность 14–15%, а может, и выше. Такой высокий показатель управляющие компании обещают тем инвесторам, которые передадут апартаменты оператору под краткосрочную аренду.



Вызов закона



Если говорить о проектах в Санкт-Петербурге, то летом 2017 года в План землепользования и застройки (ПЗЗ) были внесены изменения: апарт-отели, в которых 10% юнитов оборудованы кухнями, по обеспечению озеленением и соцобъектами приравняли к жилью. Но социальные объекты – это бремя, которое мало кто хочет нести.

Второе изменение уже федерального законодательства, которое косвенно затрагивает рынок апарт-отлей, – это отмена долевого строительства. Несмотря на то что проекты апарт-отелей не имеют статус жилой недвижимости, с инвесторами работали как с дольщиками в соответствии с № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». «В связи с тем что апартаменты являются нежилыми помещениями, отсутствует обязательность их продажи по закону № 214-ФЗ. С учетом накладываемых законом № 214-ФЗ ограничений его использовать экономически нецелесообразно, но с точки зрения продаж более привычно для покупателей, – считает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры». – Апарты можно продавать и по инвестиционным договорам, и по предварительным договорам купли-продажи, так что юридические возможности по оформлению привлеченных инвестиций более широкие».

Впрочем, с 1 июля 2019 года девелоперы не смогут привлекать деньги дольщиков; по сути, рынок перейдет на проектное финансирование. Это де-юре, а де-факто власти уже выступают за то, чтобы девелоперы не привлекали дольщиков к новым проектам.

Третий закон № 16-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2019 года, вводит обязательную классификацию всех средств временного размещения. Апарт-отели, которые позиционируют себя соответствующим образом, также попадают под требования этого закона. По данным Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, обязательную классификацию в рамках действующих требований прошли Avenue Apart, Vertical, «Елагин апарт» и Docklands. При этом ряд апарт-отелей классифицировали только часть номерного фонда, а не весь отель. Полученное ими свидетельство о присвоении категории действительно в течение трех лет.



Ресторан и фитнес-центр



Для того чтобы получить свидетельство о присвоении определенной категории, апарт-отель все же должен соответствовать требованиям категории. Анастасия Заболотная, операционный директор сети апарт-отелей Vertical, рассказывает, что их апарт-отель первым прошел классификацию среди подобных проектов в Санкт-Петербурге. «Для следующих объектов также рассматриваем получение трех звезд, так как для нас этот класс является наиболее рентабельным», – отмечает представитель Vertical.



Купить статью в pdf