Управлять – не исправлять, или Как выбрать между договором доверительного управления и привычками

Рассмотрение специфики правовых форм управления гостиничным бизнесом поможет собственникам объектов туристической индустрии найти ответы на некоторые вопросы, связанные с управлением имуществом.

К таким вопросам, исходя из определения предпринимательства, данного законодателем, можно отнести следующие:

Возможно ли минимизировать риски в деятельности отельера?

Насколько вероятно и получение прибыли, и разделение рисков при передаче объекта в управление?

Как соблюсти баланс интересов управляющего отелем и собственника имущества?

Ответы на эти вопросы юридически регулируются второй частью Гражданского кодекса, а на практике содержатся в соответствующих статьях различных видов гражданско-правовых договоров.

О последних хотелось бы поговорить подробнее.

К числу наиболее распространенных инструментов управления в отельном бизнесе относят заключение следующих договоров:

договор поручения;

договор аренды и параллельное оказание консалтинговых услуг;

договор доверительного управления;

договор на исполнение функций единоличного исполнительного органа.

Перечень услуг, предоставляемых собственнику имущества, и его интересы, а также интересы и ответственность управляющего наиболее полно могут быть отражены в договоре доверительного управления (ДДУ).

В гостиничном бизнесе немало рисков, а значит, есть место здоровому конформизму. Вера на слово должна сопровождаться четким письменным регулированием прав, обязанностей и ответственности сторон, основанном на законодательстве. При заключении ДДУ сторонам нет надобности самостоятельно разрабатывать все его условия, а достаточно ориентироваться на правила, указанные в законе. Так, например, статья 1012 ГК РФ определяет, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Цель заключения договора доверительного управления – получить доходы от собственного имущества путем привлечения профессионального предпринимателя для управления этим имуществом. При заключении ДДУ у собственника имущества (учредителя управления) возникают права требования к доверительному управляющему, касающиеся возврата имущества и выплаты доходов, полученных от управления им.

Бесспорным доводом в пользу выбора ДДУ является и то, что доверительный управляющий как профессионал по использованию конкретного имущества с большой долей вероятности выполнит возложенные на него обязанности лучше, чем непрофессиональный агент «широкого профиля».

Еще одно немаловажное обстоятельство, на которое следует обратить внимание сторонам сделки по управлению гостиничным бизнесом при выборе способа узаконить свои отношения, – возможные притязания третьих лиц на гостиничное имущество и вероятность влияния таких притязаний на сделку в целом.

Дело в том, что имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от остального имущества собственника и управляющего. Законодательно закреплено, что обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица (статья 1018 ГК РФ).

Обособление имущества является одним из основных преимуществ договора доверительного управления перед поручительством.

Кроме обособления имущества на отдельном балансе управляющего и ведения по нему отдельного учета, все расчеты по деятельности, связанной с управлением имущества, осуществляются с использованием отдельного банковского счета. Такой подход если не гарантирует прозрачность отношений между сторонами, то по крайней мере является значительным шагом к ее достижению.

Как известно, гостиничный бизнес состоит из мелочей, и неверно было бы акцентировать внимание только на взаимоотношениях собственника и управляющего, не затронув иные немаловажные, но, возможно, опосредованные аспекты отношений сторон в процессе управления гостиницей.

Как уже было сказано, профессиональный управляющий гостиницей обладает бесспорными преимуществами перед агентами и поверенными, не имеющими определенных компетенций и статуса. Однако собственник имущества и управляющий могут столкнуться с определенными проблемами. Они касаются кадровых вопросов, возникающих как в процессе найма персонала, так и после окончания отношений по управлению гостиницей.

Вспомним известные слова Билла Марриотта: «Позаботьтесь о своих сотрудниках – и они окружат заботой ваших гостей».

В результате общения с участниками гостиничного рынка выявляется следующая кадровая дилемма:

С одной стороны, поверенный, нанятый собственником гостиницы по договору поручения, или агент по агентскому соглашению не может от своего имени нанять персонал и направить его трудиться в гостинице (заемный труд прямо запрещен Трудовым кодексом Российской Федерации).

С другой – тот же поверенный, предоставив найденный и обученный им персонал для трудоустройства в гостиницу, фактически теряет какие-либо основания полагать, что после расторжения договора, связывающего поверенного и агента с гостиницей, персонал последует за ним на новое место работы.

Со стороны собственника имущества непрозрачные правоотношения, связанные с трудоустройством персонала не от своего имени или по договорам, по которым он не является работодателем, также могут быть чреваты негативными последствиями: отвечать за людей, подобранных третьей стороной, или нести ответственность за персонал, который не состоит с вами в трудовых отношениях, но при этом выполняет важнейшую работу в гостинице, согласится далеко не каждый собственник.

В свою очередь доверительный управляющий не только нанимает персонал гостиницы и управляет им в интересах собственника имущества (статья 1012 ГК РФ), отвечая за его работу, но и не теряет контроль над работниками. Под контролем, кроме организационно-распорядительных функций в процессе управления, подразумевается следующее: после окончания срока доверительного управления и, как правило, окончания трудовых отношений с персоналом, возникших по воле управляющего и с его непосредственной санкции, управляющий имеет возможность продолжить сотрудничество с подобранными им работниками в новых местах, где ему будет поручено управление, так как работники не связаны с собственником имущества. Впрочем, вопрос о судьбе персонала при взаимном согласии всех сторон может решаться к всеобщей выгоде работников, собственника, управляющего.

Следует помнить, что попытка игнорировать вопрос надлежащего оформления сотрудников гостиницы или упростить оформление, прибегнув к сомнительным схемам найма, неотвратимо ведет к проблемам с контролирующими государственными органами, а что еще хуже – к ухудшению сервиса, предоставляемого гостиницей.

Случаи из практики подтверждают, что ни договор подряда, ни иной гражданско-правовой договор, помимо договора доверительного управления имуществом, не дают возможности предусмотреть способ найма персонала без непосредственного участия собственника гостиницы, в связи с чем легитимность участия управляющего в таких отношениях сомнительна. Управляющему отводится узкая роль по поиску персонала без какой-либо ответственности за результат работы и правильное оформление сотрудников.

Рассмотрим несколько наиболее часто задаваемых вопросов, касающихся договора доверительного управления гостиницей как наиболее рационального инструмента, данного государством для урегулирования отношений собственника и управляющего.

– Нужно ли регистрировать договор доверительного управления недвижимым имуществом?

– Да, это необходимо вне зависимости от срока заключения такого договора, а несоблюдение формы ДДУ влечет его недействительность.

– Как уплатить госпошлину за государственную регистрацию доверительного управления?

– Госпошлину уплачивают по правилам подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. Она составляет 22 тыс. рублей за каждый объект недвижимости, в отношении которого совершаются регистрационные действия. Стороны самостоятельно распределяют данные расходы между собой.

– Может ли постоялец отеля напрямую перечислять плату за услуги отеля учредителю доверительного управления?

– Нет, не может. Управляющий действует от своего имени. В том числе он самостоятельно вносит коммунальные платежи и заботится о сохранении вверенного ему имущества.

– Нужно ли перезаключать договоры аренды, если собственник намерен передать недвижимое имущество в доверительное управление?

– Да, договоры аренды необходимо перезаключать с доверительным управляющим. Это в частности связано с тем, что по договору аренды собственник имущества передает права владения и пользования имуществом. Вместе с тем по ДДУ к управляющему также должно перейти право владения имуществом.

– Можно ли привлечь к ответственности учредителя доверительного управления по долгам из обязательств, которые возникли в связи с доверительным управлением имуществом?

– Да, но только после того, как взыскание по долгам будет обращено на само имущество и на имущество управляющего.

– Может ли обременение на имущество, переданное в доверительное управление в виде залога, явиться причиной расторжения договора доверительного управления?

– Да, но только в том случае, если доверительный управляющий не был предупрежден о том, что передаваемое ему в доверительное управление имущество обременено залогом. Так, согласно статье 1019 ГК РФ, если доверительный управляющий не знал и не должен был знать об обременении залогом имущества, переданного ему в доверительное управление, он вправе потребовать в суде расторжения договора доверительного управления имуществом и уплаты причитающегося ему по договору вознаграждения за один год.

– Может ли передача недвижимого имущества повлиять на классификацию объекта туристической индустрии?

– Да, может. Учитывая то, что одним из критериев балльной оценки персонала гостиниц и иных средств размещения является наличие высшего профессионального образования у руководителей высшего и среднего звена, передача имущества квалифицированному управляющему может положительно сказаться на классификации гостиницы. В значительной степени на количество баллов, полученных при классификации, будет влиять стаж работы сотрудников и их знание иностранных языков. Обеспечение соответствия данным критериям также лежит в сфере компетенций грамотного управляющего.

Вопросы комплексного управления имуществом всегда должны опираться на четкое законодательное регулирование. Это во многом продиктовано тем, что вероятность возникновения юридических рисков очень трудно определить статистически. Минимизация рисков почти всегда связана с уровнем компетентности доверительного управляющего и его команды, что в конечном итоге является залогом качества оказываемых отелем услуг и всестороннего учета интересов собственника имущества.

Текст: Иван Ильенко, практикующий юрист