Суды и штрафы: как в Калининграде легализуют гостевые дома после «закона о хостелах»

В отдельных случаях предприниматели сталкиваются с противодействием со стороны муниципальных властей. В частности, такая ситуация наблюдается в Гурьевском районе. «Новый Калининград» рассказывает, какие трудности возникли у владельцев гостевых домов из-за нового закона.

«Нет задачи снести гостиницы»

С конца 2019 года года в Жилищном кодексе РФ содержится формулировка: «Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Получить такое право можно лишь после перевода жилого помещения в нежилое и соответствующего оснащения. Это касается звукоизоляции номеров, противопожарной безопасности, охранной сигнализации и т.д. Под действие введённых ограничений попали как хостелы в многоэтажках, так и мини-отели в зданиях, которые относятся к индивидуальным жилым домам (ИЖД). В случае с последними владельцам приходится менять разрешённый вид использования земельного участка и переводить здания из жилых в нежилые.

Одним из первых действие закона о запрете гостиниц в домах ощутил на себе «Дом Сказочника» в Светлогорске. Его владелец Борис Бартфельд получил в конце 2019 года письмо из Минэкономразвития России, в котором ведомство потребовало закрыть мини-отель. «Вся работа над законом в Думе шла под лозунгом „Убрать хостелы и гостиницы из многоквартирных домов“. О гостевых домах в отдельно стоящих домах речи не было совсем. И вдруг в конечном документе некорректный текст, допускающий совсем иную трактовку», — выражал недоумение отельер. Глава комитета по экономической политике и развитию инфраструктуры облдумы Александр Никулин связал это с возможным лоббизмом со стороны крупных сетей отелей.

В июне 2020 года в областном правительстве отчитались, что обнаружили в регионе свыше ста гостиниц, которые используют различные схемы ухода от налогов и других платежей или работают с другими нарушениями. К таким схемам губернатор Антон Алиханов отнёс размещение гостиниц в ИЖД, в многоквартирных домах и ведение предпринимательской деятельности в объектах незавершённого строительства. Позднее, комментируя ситуацию на конференции Business Day, глава региона признался, что теперь руководитель областного агентства по архитектуре «ломает голову», так как в ряде случаев «невозможно ничего поменять». «Если ты поменяешь земельный участок с ИЖД на отели, то там надо где-то что-то снести, проезды какие-то делать. Думаем, как это легализовывать, у меня нет задачи снести эти гостиницы. У меня задача, чтобы они в местные бюджеты платили деньги», — пояснил позицию властей Алиханов.

К июлю нынешнего года количество гостиниц, которые работают с нарушениями, сократилось примерно вдвое. В пресс-релизе областного правительства говорится, что проблему с гостиницами в ИЖД стали учитывать в том числе при изменении генпланов. «В результате, например, в Калининграде 48 объектов „автоматически“ получат необходимый им для легальной деятельности вид разрешённого использования — „гостиничное обслуживание“», — сообщают в областном кабмине. Среди тех, кто уже изменил вид использования земельного участка «после полученных замечаний», в правительстве назвали «Дом Сказочника» в Светлогорске и гостевой дом «Нессельбек» в посёлке Орловка Гурьевского округа. Наряду с нарушениями нового закона власти обнаружили «серые» схемы с оформлением персонала гостиниц.

В областном управлении Федеральной налоговой службы говорят, что гостиничные услуги в ИЖД в регионе оказывает «большое количество предпринимателей». Предварительные расчёты показывают, что ежегодные потери бюджетов разных уровней по уплате налога на землю под такими гостиницами составляют более шести миллионов рублей. Предписания с требованием устранить нарушения получили 53 компании и предпринимателя, которые заселяют туристов в индивидуальные жилые дома. Чтобы мотивировать бизнесменов «перейти на законную схему работы», региональные власти предложили внести изменения в КоАП РФ и увеличить штрафы по статье 7.21 («Нарушение правил пользования жилыми помещениями») в два-три раза: с 20-30 тысяч для юрлиц до 50-100 тысяч. Соответствующий законопроект планировали внести в Госдуму, но комиссия Совета законодателей рекомендовала не делать этого, посчитав, что такая инициатива недостаточно обоснованна.

«Ерундовые сложности оказываются непреодолимыми»

Однако «легализация» гостиниц, расположенных в ИЖД, порой оказывается для владельцев довольно непростым и длительным процессом. По словам бизнес-омбудсмена Калининградской области Светланы Нижегородовой, проблемы касаются в первую очередь сложностей с изменением разрешённого использования земельных участков, и власти работают чуть ли не с каждой гостиницей «в адресном режиме». Отельер Борис Бартфельд констатирует, что узаконивание гостевого дома — «сложный процесс, который требует больших усилий». «И не всегда это зависит от владельца гостевого дома. Самые большие трудности связаны с тем, что прежде чем переводить здание, нужно изменить назначение земельного участка, на котором находится объект, и это вызывает большие сложности. Иногда они кажутся совершенно ерундовыми, как, например, необходимость объединить два участка в один, но, как оказывается, непреодолимыми непонятно почему», — поясняет предприниматель.

В ряде случаев проблемы связаны с необходимостью изменения правил землепользование и застройки (ПЗЗ). Однако неразрешимыми порой оказываются и довольно формальные процедуры. Например, в Гурьевском районе владельцы нескольких гостевых домов получили отказ при попытке перевести здания из жилых в нежилые. Бизнесменам пришлось добиваться необходимых документов через суд.

Так, владелец замка «Нессельбек» в посёлке Орловка Валерий Бондаренко подал иск к гурьевской администрации после того, как чиновники не захотели признавать комплекс нежилым зданием, аргументировав это тем, что не соблюдены условия перевода помещения, предусмотренные Жилищным кодексом, и параметры отступов от красных линий. Кроме того, вид разрешённого использования участка, как посчитали в администрации, не соответствует фактическому назначению.

В гостевом доме располагаются гостиница и ресторан. Разрешённое использование земельного участка, на котором находится здание, — «под гостиничное обслуживание». Суд указал, что территория находится в зоне делового, общественного и коммерческого назначения. К основным видам использования в ПЗЗ Кутузовского сельского поселения, к которому относится «Нессельбек», отнесены как общественное питание, так и гостиничное обслуживание. Рассматривая остальные претензии администрации, суд посчитал, что Бондаренко представил чиновникам все документы, которые требуются для изменения назначения здания в соответствии с Жилищным кодексом. В результате действия властей признали незаконными.

Владелец гостевого дома «Целинбург» в посёлке Краснополье Виктор Буз получил отказ в переводе объекта в нежилое здание, который чиновники объяснили тем, что в документах нет информации о соответствии строения техническим регламентам, СНиП и СанПиН для эксплуатации в предпринимательских целях. Разрешённое использование участка, на котором находится здание, — «обслуживание жилой застройки и жилого дома». Суд указал, что это не противоречит целям использования здания. Плюс к этому строительно-техническая экспертиза, которую организовали при рассмотрении дела, показала, что здание соответствует строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, техническое состояние строительных конструкций — работоспособное. В результате действия гурьевской администрации тоже посчитали незаконными.

С аналогичной проблемой столкнулся собственник гостинично-банного комплекса «Эра Спа» в Большом Исаково Игорь Козлов. Он пытался перевести из жилых в нежилые два здания площадью 1550 и 760 квадратных метров. Объекты находятся на земельном участке с разрешённым использованием «под гостиничное обслуживание». Гурьевская администрации направила бизнесмену отказ, мотивировав такое решение тем, что в документах не указан процент застройки земельного участка и не отражено, есть ли доступ к объектам «без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». При этом владелец просил перевести здания в нежилые целиком, а не частично, на что и указал в своём решении суд. Как и в двух предыдущих случаях чиновников обязали издать распоряжения об изменении назначения зданий.

Ни по одному из дел гурьевская администрация не направляла на заседания своих представителей. В случае с владельцем «Целинбурга» чиновников ещё и обязали возместить предпринимателю судебные расходы в размере 50 300 рублей. Решения суда местные власти не оспаривали.

Мини-гостиницы выбирают аренду

Ещё одна категория, для которой создал дополнительные сложности новый закон, — владельцы мини-гостиниц, которые сдавали в качестве номеров комнаты на верхних этажах собственных домов. Сейчас они вынуждены либо переводить эти помещения из жилых в нежилые, либо менять формат на сдачу комнат в аренду. Большинство, по словам бизнес-омбудсмена Светланы Нижегородовой, выбирает второй вариант из-за сложностей с процедурой перевода и дополнительного финансового бремени, который этот перевод повлечёт за собой.

«При переходе на обычную аренду нет необходимости переводить помещения в нежилые. Но владельцы таких гостевых домов лишаются возможности, например, покормить своих постояльцев, организовать для них постоянную смену белья и предоставлять другие гостиничные услуги», — поясняет Нижегородова.

По её мнению, для этой категории следовало бы создать отдельный правовой режим. «На мой взгляд, должно быть какое-то отдельное регулирование. Разрешить им, допустим, не переводить помещения в нежилые, но при этом обязать соблюдать какие-то обязательные санитарные нормы, если они в таком формате оказывают отдельные услуги. Здесь, конечно, хотелось бы какого-то федерального закона. Ну нельзя сравнивать гостиницу „Меркюр“ или „Кристал Хаус“ с гостевым домом, в котором сдаётся несколько комнат. В принципе, мне кажется, по всему миру есть такая практика гостевых домов. Если же это какой-то большой гостевой дом, то здесь — моё мнение — все должны быть на равных», — рассуждает уполномоченный по правам предпринимателей.

С предложением законодательно закрепить возможность размещать туристов в жилом доме или его части недавно выступил Ростуризм. Ведомство разработало законопроект о легализации таких объектов. В частности, предлагается ввести понятия «гостевой дом», «услуги гостевого дома» (требования к ним должен будет утвердить кабмин) и установить классификацию для подобных мини-отелей. Процесс легализации рассчитывают запустить с 2022 года. Насколько он будет сложным для участников туротрасли, пока неясно, но инициатива уже вызывает критику предпринимателей. Как уверяет глава Ростуризма Зарина Догузова, «кошмарить бизнес» не собираются. Пока же немалое количество таких гостевых домов попросту продолжает работать нелегально.

Текст: Елена Калугина