Главной целью инвесторов и девелоперов является возвращение инвестиций и получение прибыли от отеля. Но для того, чтобы не разочароваться в своих вложениях, на первоначальном этапе необходимо грамотно провести оценку доходности гостиницы.
Оценка доходности отеля включает в себя ряд мероприятий:
-
проведение анализа состояния рынка, конкуренции и своей позиции на рынке;
-
определение основных целей на рассматриваемый период (рост загрузки, повышение рентабельности, проведение реконструкции и т. д.);
-
разработка стратегии по достижению этих целей;
-
разработка контрольных показателей эффективности работы как отеля в целом, так и его подразделений;
подготовка прогнозного бюджета доходов и расходов.
Прогнозный бюджет доходов и расходов есть результат выполнения всех перечисленных мероприятий. Это документ, который содержит плановые показатели деятельности, скоординированные по всем структурным подразделениям:
-
Показатели, характеризующие отель.
-
Классификация отелей.
-
Событийный календарь.
При проведении экспресс-оценки доходности первое, что нужно учесть, это тип отеля в разрезе различных подходов к классификации отелей. Отели различаются:
-
по типологии (отель, мотель, апарт-отель, отель-гарни, отель-пансион, отель-СПА, гостиный двор, ротель, флотель, флайтель, туристическая деревня, туристический лагерь);
-
по специализации (бизнес-отель, туристический отель, конгресс-отель, транзитный отель, спортивный отель, клубный отель);
-
по классности (система «звезд», по ВТА, система корон и т. д.);
-
по вместимости, номерному фонду (малые — до 50 номеров; средние — от 50 до 200 мест; крупные — свыше 200 мест);
-
по месту расположения (городской, загородный, курортный отель);
-
по среднему времени пребывания гостя в отеле (резидентские, семейные, для приезжающих).
Далее нужно оценить зоны доходности отеля и изучить событийный календарь местности. Событийный календарь местности составляется на год с учетом событий, происходящих в месте расположения отеля (проведение выставок, ежегодных конференций, праздников и т. п.), и влияет на его загрузку. Именно в календаре отражается высокая и низкая сезонность для данного отеля. Проведя анализ событийного календаря и оценив динамику изменения загрузки отеля в прошлом, можно продумать необходимые мероприятия по увеличению загрузки.
На основе событийного календаря создается календарь ежедневной загрузки номерного фонда, в котором учитываются различия в загрузке отдельных категорий номеров гостиницы. И уже на его основе вычисляется среднемесячный (годовой) процент загрузки номерного фонда и плановый средний тариф.
Выделение зон доходности (т.е. основных источников доходов отеля) позволяет оценить структуру доходов отеля в целом и величину доходов от дополнительных услуг. Остановимся на этом этапе экспресс-оценке подробнее.
Зоны доходности и их характеристика
Отельный бизнес характеризуется высокой степенью разделения центров доходов и затрат. Поэтому оценка доходов и расходов ведется в разрезе центров финансовой ответственности. Все службы отеля можно отнести либо к центрам доходов, либо к центрам затрат. Так, к центрам доходов (или зонам доходности, которые формируют доход отеля) относятся:
-
номерной фонд;
-
рестораны, бары, кафе (F&B);
-
оздоровительные центры (SPA/ салон красоты/ парикмахерская/ бани, сауны/ бассейн);
-
торговые помещения, конференц-залы, переговорные — сдаваемые в аренду;
-
бизнес-услуги (услуги переводчика, ксерокс, факс и т. п.);
-
телекоммуникационные услуги (телефон, Интернет, платное ТВ);
-
химчистка/прачечная;
-
прокат;
-
прочее.
Центры затрат отеля непосредственно не участвуют в обслуживании клиентов гостиницы, а осуществляют поддержку производственных департаментов. К центрам затрат относятся:
-
администрация отеля;
-
департамент продаж и маркетинга;
-
технический департамент;
-
отдел кадров;
-
финансовый отдел;
-
служба безопасности.
Рассмотрим подробнее параметры, характеризующие зоны доходности, так как они используются для оценки дохода той или иной службы.