Отель в формате mixed-use

МФК — трудности классификации

— Согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный, или мультифункциональный (mixed-use), комплекс — это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос, — дает определение Игорь Лучков, директор по консалтингу и оценке NAI Becar. — МФК может представлять собой как отдельное здание, в котором располагаются объекты различного назначения, так и территорию, на которой эти объекты расположены. Если речь идет о здании, то его минимальная площадь должна быть, наверное, 5-10 тыс. кв. метров.

— Однако в России реализуется крайне незначительное число проектов с тремя и более функциями, поэтому в российской практике часто называют многофункциональными и объекты, объединяющие две функции, — комментирует Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа компании ASTERA St.Petersburg. — Минимальная площадь для успешного и востребованного МФК должна составлять от 50.000 кв. м, если площадь меньше — объект должен обладать уникальной концепцией, по сравнению с конкурирующими. Как правило, МФК меньшей площади являются эксклюзивными объектами премиум-класса и рассчитаны на узкий круг потребителей.

Формат МФК с включением гостиничной функции наиболее востребован в крупных городах, отличающихся высокой деловой активностью. Оптимальным эксперты считают сочетание гостиничной функции с офисной и (или) торговой. Также возможна комбинация с выставочным центром, ТРК, иногда — жилой застройкой. Оправданность включения гостиничной функции в МФК в значительной мере зависит от его местоположения.

— Отель не является стандартным объектом инфраструктуры, который мы включаем в проект МФК, — отмечает Игорь Лучков. — Если МФК расположен в деловой зоне, можно рассматривать возможность создания в его рамках бизнес-отеля, если речь идет о центре города, то нужно рассчитывать на массовый туризм, если МФК расположен рядом с вокзалами, то возможен вариант, так называемых, перевалочных отелей.

— Если взять Америку, там наконец-таки признали, что синергия между гостиницами, развлечениями и шопингом есть, поэтому у них последней тенденцией является включение гостиницы не ниже «4 звезд» в МФК с современными торгово-развлекательными комплексами, — отмечает Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. — В России, в отличие от США, пока не сложилась традиция тратить треть свободного времени в процессе различных поездок на отдых, на походы по магазинам и развлечения. А американцы для этой цели даже приезжают в крупные ТРК всей семьей из другого города. К тому же мало кто пока может себе это позволить. Поэтому сегодня владельцу отеля при МФК правильнее рассчитывать на командировочных. Если со временем внутренний туризм возрастет, то это позволит гостинице получать дополнительную прибыль.

Сочетание функций

Важно, чтобы функции в составе МФК относились к одному классу, то есть имели общую аудиторию.

— К примеру, нельзя сочетать торговый центр с арендаторами эконом-класса и высококлассную гостиницу, — говорит Ольга Земцова. — Лучше всего отели сочетаются с офисами и магазинами: офисная составляющая дает гарантии круглогодичного потока постояльцев отеля за счет бизнес-туристов, а гостиничная функция формирует дополнительный поток для торговых и развлекательных площадей. При этом важно выдерживать баланс между инфраструктурой функций в составе проекта: они не должны мешать друг другу, «перегружать» комплекс.

Наличие в МФК нескольких составляющих позволяет строить отель с усеченной инфраструктурой. К примеру, если в МФК есть ресторанный дворик, отель может ограничиться одним рестораном. При наличии офисов в составе МФК можно отказаться от конференц-залов в отеле.

— Возможно сочетание отеля с жильем (даже в виде апарт-отеля — совмещение жилой и гостиничной функции), с офисами, — уверен Игорь Лучков. — С осторожностью следует сочетать с торговыми помещениями: соседство с магазинчиками стрит-ритейла может быть удачным, а вот крупные торговые центры с большими потоками людей рядом с местом отдыха — не очень удачная идея. Естественно, сочетание гостиничной функции и производственных, складских помещений даже не рассматривается.

— Неплохо должны работать отели в сочетании с резиденциями, — полагает Марина Усенко. — За рубежом есть много примеров, когда квартира в МФК приобретается компаниями как корпоративная или частными лицами. Например, если человек живет в пригороде и вынужден периодически ночевать в городе. Квартира в составе МФК — это возможность воспользоваться услугами отеля: уборкой, прачечной, заказом еды 24 часа в сутки.

Брэнд для отеля

Отель при МФК может управляться самим владельцем комплекса, но чаще эта составляющая отдается профессиональному гостиничному оператору. Как правило, ставка делается на иностранный брэнд, а уровень отеля определяется не ниже «4-5 звезд». При этом работа с международным оператором должна начинаться еще на нулевом этапе, поскольку такие компании имеют жесткие требования к планировке, размеру номеров, инфраструктуре отеля.

— Управление отелем профессиональным оператором дает существенные плюсы: узнаваемый брэнд, внутренние стандарты работы, профессиональный персонал, наличие системы позиционирования и продвижения гостиницы, — уверена Ольга Земцова. — При этом собственник здания получает фиксированный процент от оборота или прибыли гостиницы. Управление отелем может осуществлять и сам собственник, но это требует специальных навыков и не всегда является разумным решением. Впрочем, такой вариант вполне подходит для небольших гостиниц среднего класса. Кроме того, возможно управление по франшизе международного оператора. Это распространенный вариант среди собственников отелей категории «три звезды». Затраты при этом существенно меньше, а большинство выгод сохраняется.

Правильная интеграция — половина успеха

Лучше, если отель в составе МФК занимает отдельное здание с собственной инфраструктурой. В противном случае возникает вопрос правильной интеграции отеля в его состав и разведения потоков клиентов разных составляющих МФК. Так, желательно, чтобы гостиница имела отдельный вход, свою парковку и необходимость гостей контактировать с клиентами других составляющих МФК сводилась к минимуму.

— Если рассматривать МФК как проект комплексной застройки территории, то гостиница в таком проекте должна располагаться в глубине квартала, подальше от шумных оживленных трасс, — считает Ольга Земцова. — Лучше дополнительно отгородить гостиницу от других объектов зелеными зонами, прудами и т.п. Для распределения транспортных и пешеходных потоков гостиница и другие функции в составе МФК должны располагаться по разные стороны внутренней дороги на территории МФК. Если же все функции в составе МФК находятся в одном здании, гостиница, как правило, занимает верхние этажи. Хороший пример разделения потоков — многофункциональный комплекс «Владимирский Пассаж». Создатели проекта спроектировали два разных акцентированных входа — для гостей отеля и посетителей торгового центра. Было предусмотрено, чтобы люди из торговой зоны не могли попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение — возможно.

Марина Усенко подчеркивает, что планировка серьезно отражается на стоимости всего МФК, хотя до сих пор на российском инвестиционном рынке не было примеров продажи таких больших комплексов.

— Девелоперу нужно оценить, можно ли будет МФК продать частями, а для этого необходимо продумать возможность автономного существования его составляющих, — советует Марина Усенко. — Например, пару лет назад в Екатеринбурге стала популярной тема строительства офисных башен, в которых несколько верхних этажей отводились под мини-отели. Девелоперы изначально строили офисы, а потом, вероятно, решив, что гостиница не помешает, добавляли 50-60 номеров. Попасть в такой отель можно, только используя основные лифты, то есть об автономности отеля здесь речь не идет. К тому же не учитывалась необходимость размещения ряда элементов инфраструктуры — ресторанов, конференц-зоны, фитнеса и т. п. Думаю, изначально это неудачное планировочное решение. И если возникнет необходимость перепродавать эти комплексы, гостиничный фактор станет отягощающим, и цена комплекса будет снижена.

— С технологической точки зрения современный отель при МФК отличается от автономного отеля более высокими требованиями к инженерным системам, которым могут не удовлетворять централизованные системы МФК (например, водоснабжения, электропитания), что ведет к необходимости установки автономного от МФК оборудования и систем, — отмечает Александр Попов, генеральный директор компании «Кловер Групп». Также, учитывая, что гостиница управляется независимым от других функций МФК оператором, еще при проектировании необходимо предусмотреть разделение возможностей контроля и управления эксплуатационными системами отдельно от других функций МФК. В первую очередь речь идет о системах водо— и электроснабжения, теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования.

Что в плюсе?

Девелоперы признаются, что присутствие отеля в МФК имеет как свои плюсы, так и минусы.

— К плюсам можно отнести возможность за счет отеля сделать время пребывания клиента в МФК максимально уютным и комфортным, — говорит Александр Попов. — Законченная инфраструктура МФК, включающая все необходимые элементы, предоставляет возможность размещения, питания и отдыха посетителя. Также генерируется высокий поток посетителей для остальных функций МФК, будь то торговый или развлекательный центр в составе комплекса. В свою очередь офисный центр генерирует поток клиентов для отеля. В качестве минуса можно назвать более долгий относительно других функций МФК срок окупаемости, большие затраты на строительство и отделку площадей, большую трудоемкость на этапах проектирования и строительства.

Безусловные выгоды в формате МФК видят и отельеры.

— МФК дает хорошие возможности для привлечения дополнительных гостей, обеспечивает хорошую проходимость, а любая его составляющая — это еще один дополнительный плюс к инфраструктуре отеля, — уверена Мария Василенко, руководитель департамента маркетинга AZIMUT Hotels Company. — Кроме того, компании-арендаторы зачастую нуждаются в гостиничных услугах для приема контрагентов, партнеров и т.д. Между тем, многие современные отели по своей структуре также напоминают многофункциональные комплексы. В целях повышения рентабельности бизнеса владельцы гостиниц используют свободные площади отеля под рестораны, кафе, торговые центры, зоны отдыха, wellness-центры и даже под офисы.

Сроки окупаемости отеля, реализованного при МФК, по оценкам «Кловер Групп», сегодня составляют 5-8 лет для Москвы и Петербурга и более 10 лет для крупных региональных городов. И, тем не менее, сочетание гостиничной и офисной функции по популярности среди девелоперов уступает только МФК с жилой составляющей. Специалисты компании ASTERA объясняют это, прежде всего, показателями доходности: сегодня это около 18% при условии эксплуатации гостиницы собственником здания без привлечения оператора. А кроме того, эксперты уверены, что отель в составе МФК при грамотной разработке концепции будет приносить прибыль без необходимости реконцепции дольше, чем, например, офисная или торговая составляющие.

Фото предоставлены компанией «Кловер Групп» и Центром международной торговли

Александр Попов, генеральный директор компании «Кловер Групп»:

— Наша компания с целью систематизации своей деятельности и повышения качества конечного продукта разработала несколько типовых форматов для МФК:

* Многофункциональные комплексы формата Clover House включают бизнес-центр класса «В+» или «А», торговый центр, паркинг. Площадь такого комплекса, как правило, не превышает 25 тыс. квадратных метров;

* Формат Clover Citycenter предусматривает наличие отеля 4-5* на 150-200 номеров, бизнес-центра класса «А» площадью не менее 10.000 кв. м, торгового центра площадью не менее 10.000 кв. м, развлекательного центра, паркинга;

* МФК формата Clover Plaza» отличаются от Clover Citycenter более высоким уровнем отеля, большими площадями и наличием жилых апартаментов премиум— и бизнес-класса.

Также, в зависимости от проекта, в МФК могут располагаться зоны фуд-корта, фитнес-центры, детские игровые площадки.

В качестве примера МФК с отелем можно привести Clover Citycenter в Калининграде. В его составе торгово-развлекательный центр, детский развлекательный центр, ресторанная зона, бизнес-центр класса «А», подземный паркинг на 280 машиномест и отель 5*. В настоящее время в эксплуатацию введены торгово-развлекательный центр, бизнес-центр и подземный паркинг. В начале следующего года планируется запуск второй очереди комплекса, в состав которой входит отель Radisson 5*.

Гостиничным оператором отеля выбрана международная компания The Rezidor Hotel Group, а сам отель откроется под названием Radisson Blu Hotel Kaliningrad. Новый отель рассчитан на 178 просторных современных номеров, из них 20 — категории Suite и один — президентский номер Deluxe Suite. Инфраструктура отеля включает ресторан средиземноморской кухни, лобби-бар, конференц-зону площадью около 900 кв. метров. Также для удобства гостей предусмотрен отдельный подземный паркинг. А на верхнем этаже гостиницы размещены тренажерный зал с панорамным видом на город, сауна, фитнес-бар и зона релаксации.


Мария Василенко, руководитель департамента маркетинга AZIMUT Hotels Company:

«АЗИМУТ Сеть Отелей» в настоящее время готовит к открытию два отеля в составе МФК — это «АЗИМУТ Отель Москва» и «АЗИМУТ Отель Мурманск».

«АЗИМУТ Отель Москва», который мы планируем запустить в 2010 году, будет находиться на территории Loft-квартала «Даниловская мануфактура 1867». Здание «АЗИМУТ Отель Москва» удобно расположено на ключевой магистрали в международный аэропорт Домодедово, в 5 минутах от метро «Тульская». Деловой комплекс «Даниловская мануфактура 1867» — это реконструируемый комплекс промышленных зданий середины XIX — начала XX века, включающий 14 объектов различного назначения: бизнес-центры класса «B+», офисные особняки, retail, event-центр «Литейка», выставочные залы и галереи. Комплекс зданий бывшей текстильной фабрики занимает территорию 7,65 га. Площадь реконструируемых зданий — 102 тыс. кв. м, объем нового строительства — 120 тыс. кв. м, из которых 45 тыс. кв. м составят подземные и наземные паркинги. В апреле 2009 года I очередь Loft-квартала «Даниловская мануфактура 1867» удостоена профессиональной премии Сommercial Real Estate Moscow Awards 2009 в номинации «Офисная недвижимость», в категории «Лучший бизнес-центр класса «В».

Будущий «АЗИМУТ Отель Мурманск» — это бывшее здание гостиницы «Арктика», которое сейчас находится на реконструкции. По первоначальному проекту, который был разработан в 2008 году, здание предполагалось сделать комплексом mixed-use, включающим гостиницу «АЗИМУТ Отель Мурманск» и бизнес-центр класса «А». На нижних этажах планировалось разместить зону бутиков, два вместительных ресторана, а также wellness-центр. Под офисную составляющую отводилось около 7 этажей здания: офисные помещения свободной планировки, переговорные и конференц-залы. В связи с изменившейся экономической ситуацией в окончательном варианте проекта будут произведены некоторые изменения, однако можно говорить о том, что по структуре здание будет полноценным многофункциональным комплексом.

Кроме того, «АЗИМУТ Отель Санкт-Петербург» по своей структуре также напоминает МФК. Отель располагает 9 конференц-залами, вмещающими от 10 до 200 человек. На территории отеля находятся 3 ресторана, лобби-бар и SKY-бар с панорамным видом на город. На нижних этажах отеля — сауна, салон красоты, солярий, массажный кабинет и фитнес-клуб. В сентябре откроется ночной клуб с панорамным видом на город и открытой верандой. Также активно готовится к открытию одна из самых крупных event-площадок в городе, расположенная на территории «АЗИМУТ Отеля Санкт-Петербург». Этот новый зал на 1600 кв. м одновременно будет являться и огромным концертным/банкетным залом, и конференц-площадью.

Елена Белашова, директор гостиницы Crowne Plaza Moscow World Trade Center (Центра международной торговли):

— Центр международной торговли — это первый МФК в России, открытый еще в 1979 году в Москве в преддверии Олимпиады 1980-го на Красной Пресне. В его составе год спустя появилась гостиница «Международная». В то время гостиница полностью отвечала стандартам пяти звезд и пользовалась большим спросом у бизнесменов и туристов. Со временем требования международного бизнес-сообщества значительно возросли, повысились гостиничные стандарты. В связи с этим возникла необходимость совершенствования инфраструктуры ЦМТ. Мы обратили внимание на международные гостиничные сети и в результате переговоров остановились на крупнейшей в мире InterContinental Hotels Group. Переход отеля в 2007 году под брэнд Crowne Plaza по договору франчайзинга потребовал полной модернизации и масштабной реконструкции лобби и всего номерного фонда. Брэнд Crowne Plaza ориентирован на бизнес-сегмент стандарта «4+».

Сегодня единый архитектурный комплекс ЦМТ общей площадью около 200 кв. м объединяет гостиницу Crowne Plaza, апарт-отель «Международная-2», конгресс-центр и два офисных здания. Crowne Plaza расположена в отдельном 13-этажном здании. Несмотря на огромную площадь, гости комплекса не испытывают никаких неудобств, связанных с передвижением и ориентированием внутри ЦМТ. Все здания соединены между собой внутренними переходами, а попасть в ЦМТ можно через один из семи подъездов, каждый из которых имеет свое назначение. Вход в отель осуществляется через 1-й подъезд, который по праву считается центральным входом в ЦМТ.

В настоящее время для повышения уровня сервиса и увеличения спектра оказываемых услуг ЦМТ производит инвестиции в коммерческую недвижимость. Ведущим крупномасштабным проектом ЦМТ является строительство нового 20-этажного клубного корпуса Crowne Plaza на 149 номеров, 30-этажного офисного здания класса «А» общей площадью 33 тыс. кв. м и подземного паркинга на 700 машиномест.

Стоит отметить, что Центр международной торговли является местом проведения многих международных мероприятий, гости которых размещаются в отеле Crowne Plaza Moscow World Trade Centre. При этом предприятия питания отеля работают не только для проживающих в нем гостей, но и для участников таких мероприятий.

Таким образом, в предоставлении большинства услуг на территории ЦМТ часто бывают задействованы все его составляющие. К примеру, если отель заключает договор с корпоративным клиентом, ему обязательно предлагается воспользоваться возможностями конгресс-центра. Если мероприятие проводит конгресс-центр, гостям этого мероприятия предлагается размещение в отеле. Многие компании, являющиеся арендаторами ЦМТ, также размещают своих гостей у нас. Для гостей такое комплексное обслуживание — это не только удобный, но и выгодный вариант, который позволяет оптимально использовать бюджет.