На фоне общего роста цен на европейскую недвижимость некоторые сегменты рынка испытывают настоящий бум: это результат меняющихся потребностей бизнеса и населения в период пандемии, а также следствие демографических трендов.

Эксперты международного брокера недвижимости Tranio рекомендуют инвесторам с низкой толерантностью к риску присмотреться к арендному бизнесу в уверенно растущих сегментах — ​это жилье, логистика, супермаркеты, дома престарелых, спрос на которые усилился на фоне пандемии. Арендные площади в таких сегментах приносят прибыль в размере 3–5% годовых. А если хочется высокой доходности, стоит обратить внимание на более рискованные стратегии девелопмента на базе отелей и офисов, которые особенно пострадали от кризиса. Подробности сразу по двум инвествариантам ДН узнал из аналитического материала, подготовленного по запросу РБК специалистами Tranio.

ЖИЛЬЕм единым

Рост цен на жилую недвижимость Западной Европы стимулируется дешевой ипотекой: в 2020 году средние ставки не превышали 1,5%, а по динамике цен лидировали Венгрия (12,3%), Германия и Нидерланды (по 10,8%). Осенью 2021 года Германия и Нидерланды продолжают входить в первую пятерку по темпам роста цен.

Ставки аренды растут медленнее. Например, по данным берлинского агентства Guthmann, к октябрю 2021 года цены на новостройки в столице Германии поднялись в годовом исчислении на 20%, а ставки аренды — ​на 13%. Цены на жилье в Афинах за II квартал 2021 года, по данным греческого сайта о недвижимости Spitogatos, выросли в среднем на 5,8%, а ставки аренды — ​на 2,8%.

По статистике Tranio, основной объем инвестиционных сделок в жилом сегменте в 2021 году приходится на квартиры и апартаменты в Германии с доходностью 4% годовых от аренды и 10% от мезонинных займов на этапе строительства.

СКЛАДывать некуда

Интенсификация интернет торговли усиливает спрос на логистические центры и склады по всей Европе. В первой половине 2021 года компании электронной коммерции арендовали в Европе рекордные 24% площадей логистического назначения, сообщает JLL. Инвестиции в этот сегмент увеличились почти в два раза по сравнению с 2019 годом, хотя в некоторых странах, включая Германию, продажи снизились из-за дефицита предложений.

За последние пять лет цены на логистическую недвижимость выросли почти втрое, а ставки аренды — ​в 1,5–2 раза. Во II квартале 2021 году средняя доходность таких объектов в Европе составила 3,9% годовых.

Зайти в МАГАЗИН

По итогам 2020 года объем инвестиций в супермаркеты Европы увеличился на 40% по сравнению с 2019 м и достиг €6,7 млрд. По подсчетам PwC, на немецкоговорящих рынках в этом сегменте арендная плата растет быстрее, чем в остальной розничной торговле. Средняя доходность супермаркетов Европы во II квартале 2021 года составила, по данным Savills, 5,4% годовых.

Повышенный спрос на супермаркеты со стороны частных инвесторов наблюдают и в Tranio: каждый третий клиент брокера из России, интересующийся коммерческой недвижимостью Германии, ищет продуктовые супермаркеты с долгосрочными арендными контрактами местных ретейлеров.

Накопить на СТАРОСТИ

Дома престарелых — ​одна из главных ставок европейских девелоперов. Если в 2019 году почти каждый из них строил микроапартаменты, то в 2021 м аналогичный тренд отмечен уже в сегменте жилья для пожилых.
Европа продолжает стареть: в некоторых странах граждане старше 65 лет уже составляют более 20% всего населения. Согласно прогнозу Федерального института демографических исследований Германии, к 2030 году стране потребуется 700 тыс. новых мест размещения для престарелых.

Ставки аренды в немецких домах престарелых растут медленно из-за лимитов государственных пособий на оплату пребывания и медицинских услуг: сейчас они составляют 4% годовых.

ОТЕЛЬно - ОФИСные стратегии

Во второй половине 2021 года собственники оте­лей и офисов, обремененные долгами, часто продают их со скидкой. По мнению 84% участников совместного опроса Tranio и IHIF, проведенного в сентябре 2021 года, отельный бизнес вернется к доковидным показателям к 2023–2024 годам. Заработать на оппортунистических проектах можно будет до 20% годовых.

По словам управляющего партнера Tranio Георгия Качмазова, сейчас сложно дешево купить качественные гостиничные объекты в хорошей локации. «Банки — ​владельцы кредитов, обеспеченных отельными объектами, лояльны к собственникам. Они часто не изымают залоги и дают каникулы или рассрочки по уплате процентов, удерживая таким образом цены».

Купив небольшой отель с дисконтом, можно подготовить его к восстановлению рынка: сделать ремонт, провести оптимизацию и диджитализацию. Эта стратегия может принести около 6% годовых чистой доходности.
Также выигрышной может оказаться смена предложения на долгосрочную или среднесрочную аренду либо переоборудование помещений отеля под коворкинги.

Инвестирование в незавершенные объекты девелопмента несет в себе больше рисков, но оправдывается доходностью 15% годовых и выше. Самые сложные проекты в этой категории связаны с корректировкой градостроительного плана, когда землю, предназначенную под отели или офисы, удается переоформить под строительство жилья или других объектов с более надежным спросом.

Исход таких проектов зависит от того, сумеет ли инвестор согласовать такие изменения: договориться с местными властями и соседями, получить необходимые разрешения. Однако в случае успеха ленд-девелопмент приносит повышенную доходность: порядка 15–20% годовых.

А оно вам зачем НАДО?

Рассматривая инвествозможности, аналитики Tranio нашли ответ на вопрос: «С какой целью наши соотечественники интересуются недвижимостью в Европе?» Так, по мнению респондентов 9 го ежегодного опроса, проведенного брокером в 2021 году среди 414 экспертов из 35 стран, самые популярные мотивы русскоязычных инвесторов — ​стать резидентом зарубежной страны, сохранить или приумножить капитал.

В частности, почти половина участников опроса (48%) Tranio считает, что в 2020 году выходцы из России и стран СНГ покупали доходную недвижимость за рубежом прежде всего затем, чтобы получить вид на жительство (ВНЖ) или гражданство в стране покупки. Интересно, что мотив резидентства указывали многие респонденты не только в тех странах, где действуют программы ВНЖ или гражданства за инвестиции в недвижимость (Греция, Испания, Португалия и др.), но и в тех, где «золотые визы» требуют вложений в другие виды активов (71% респондентов в Болгарии, 36% в Италии), а также в странах, где вообще нет резидентства за инвестиции (67% респондентов в Словении, 50% во Франции).

По мнению управляющего партнера Tranio Георгия Качмазова, «это стóит интерпретировать так, что речь идет не только об инвесторах, непосредственно приобретающих „золотые визы“, но и о тех, для кого покупка недвижимости — ​только часть более широкой инвестиционной деятельности, в итоге направленной на натурализацию в зарубежной стране. Например, многие состоятельные россияне планируют на пенсии поселиться на Лазурном Берегу или в других премиальных локациях Франции, поэтому уже сейчас наращивают там деловую и личную активность, которая облегчит оформление резидентства в будущем».
В свою очередь, от проектов простого арендного бизнеса инвесторы ожидают доходность порядка 5% годовых. Между тем всего два года назад (по результатам опроса Tranio 2018 года) средняя ожидаемая доходность составляла 6,7%.

Ни в одной стране не рассчитывают на доходность ниже 4%. Самые скромные аппетиты у инвесторов в Португалии, где ориентируются на 4,25%, а также в Великобритании и Франции (по 4,50%). Однако в таких странах, как Венгрия, Кипр, Латвия, Словения, Хорватия и Черногория, надеются на 5,50% и больше.

Можно было предположить, что в странах, ориентированных на приумножение капитала, инвесторы ждут наибольшей доходности, но результаты опроса показывают прямо противоположное: в этих странах средняя ожидаемая доходность — ​4,74%, в то время как в странах «для сохранения капитала» — ​4,88%, а в странах «для резидентства» — ​4,95%. Георгий Качмазов поясняет, что «инвесторы, серьезно нацеленные на прирост капитала, обычно компетентнее: у них более скромные, зато адекватные ожидания».

Средний бюджет сделок с русскоязычными инвесторами в 2020 году достиг €620 тыс. Это вдвое больше результатов 2019 года (€300 тыс.). При этом в странах, где основной мотив — ​сохранение капитала, бюджет особенно высок: в среднем €830 тыс. Там, где инвесторы ориентируются на приумножение капитала, ситуация противоположная: средний бюджет составил всего €300 тыс. При этом в странах «для резидентства» он находится на среднем уровне: €520 тыс.

Результаты опроса выявили парадоксальный тренд: чем меньше в той или иной стране средний бюджет сделок, тем актуальнее в ней проблема «Финансовые возможности покупателя ухудшились». Например, в Болгарии эту проблему отметило максимальное количество респондентов (57%) при том, что в этой стране самый низкий средний бюджет (€180 тыс.). Наоборот, в Австрии, находящейся на противоположном конце ценовой шкалы (€3 млн), этот вариант не выбрал ни один респондент.

На протяжении всей истории ежегодных опросов (с 2012 года) в Tranio прослеживают один и тот же набор характерных проблем русскоязычных инвесторов. Однако наиболее острыми были и остаются две: наши соотечественники рассчитывают купить недвижимость по цене существенно ниже рыночной и при этом ожидают доходность существенно выше реальной. 

АВТОРЫ: Влада СЕЛЕЗНЁВА, Алеся РАЗИНКЕВИЧ (Tranio.ru)