Как определить, что такое хорошая управляющая компания? Один владелец отеля высоко оценит прибыль за прошедший сезон, а другой отметит: «Вы создали фантастический продукт, которым я могу гордиться». Руководитель управляющей компании подчеркнет возросшую доходность, а гость напишет в отзыве: «Это лучшее место для проживания».

Все эти утверждения характеризуют управляющую компанию, но какие из них наиболее важны?

Существует четыре способа управления отелем:

- объектом управляет собственник (не имея известного бренда);

- управление по договору аренды;

- управление по договору франчайзинга (владелец работает с брендом);

- контракт на управление (сторонним оператором).

Заключая контракт на управление, владелец пользуется услугами профессионального стороннего оператора, и именно с этой позиции мы будем оценивать, что представляет собой хорошая управляющая компания.

Например, Marriott International по рыночной капитализации и количеству номеров занимает первое место среди гостиничных сетей. Они обещают владельцам: «Благодаря нашему обширному портфелю брендов, динамичной платформе продаж и маркетинга, а также глобальному масштабу, который повышает эффективность, наши владельцы получают явное конкурентное преимущество и возможность максимизировать инвестиции в каждый отель».

Слагаемые успеха управляющей компании:

- узнаваемость – бренд, который узнает аудитория;

- территориальный охват – межрегиональная сеть;

- продукт, который находит отклик у ваших гостей, – это может быть дизайн, услуги, стандарты, процедуры или системы отеля;

- система распределения – привлечение трафика и доходов к объектам недвижимости;

- организационная структура – готовая система, которая экономит время и предупреждает ошибки;

- ощутимое конкурентное преимущество;

- рентабельность инвестиций. Достигается за счет высокого доверия к бренду, к его эффективности и лучшей капитализации.

Опытная управляющая компания прежде всего обеспечивает:

- человеческие ресурсы. Задача УК привлекать и удерживать лучших сотрудников, быстрее повышать уровень их квалификации;

- статистические данные – анализ положительных и отрицательных операционных аспектов;

лучшие практики накопления компетенций;

- структуру и систему управления, которые запускают и отслеживают изменения;

- стандарты и операционные процедуры, которые адаптируются к местным условиям и положительно влияют на бизнес-операции.

Зачем владельцу отеля нужна хорошая управляющая компания?

Он экономит время и энергию, получает возможность сосредоточиться на своем основном бизнесе.

Профессиональное управление снижает риск неудачи и повышает вероятность успеха бизнеса.

Стоимость имущества и операционные результаты выше по сравнению с тем, что владелец может сделать самостоятельно.

При этом инвестору/владельцу бывает нелегко передать недвижимость сторонней управляющей компании. Это требует как убежденности, так и доверия. А доверие инвестора формируют два основных фактора – качество персонала и стабильность работы.

Доверие возникает за счет достижения положительных результатов. Владелец должен быть убежден, что с сильной управляющей компанией его собственности будет лучше, чем без нее. Что система управления привлечет гостей в отель и гарантирует прибыль.

Конечно, управляющей компании нужно доверять и вовремя платить, без этого отношения долго не продлятся.

В сфере гостиничной недвижимости общепринято, что затраты на управление составляют 10 процентов от получаемой выручки. Разбивка платы за управление отелем обычно составляет:

- 2–4 процента от выручки;

- 5–12 процентов от валовой операционной прибыли;

- маркетинговые сборы – 2 процента от выручки;

- плата за централизованное бронирование – 5–7 процентов от системных бронирований или около 8–12 процентов от общей выручки.

Хорошая управляющая компания должна обеспечивать дополнительную прибыль, равную или превышающую ее собственные затраты (как минимум), иначе это не имеет смысла. Ни один владелец не хочет зарабатывать меньше, чем управляющая компания, так что это задает отправную точку.

Итак, что такое справедливая доля? Заработок в размере 10–20 процентов от того, что зарабатывает владелец, является справедливым. Именно на этом уровне у владельца нет особого стимула передумать и нанять другую управляющую компанию.

Речь ведь идет не только о затратах, но и о прибыли, о денежных потоках.

Делать выбор в пользу УК можно, оценив следующие критерии:

1. Показатели рыночной капитализации – официально опубликованные статистические данные для большинства рынков (обычно около 3–5 процентов).

2. Ежегодный прирост доходов. То есть доход отеля не должен быть ниже роста валового внутреннего продукта вашей страны (в процентах) плюс уровень инфляции (в процентах).

3. Прибыль компании – не ниже средней чистой операционной прибыли вашей страны (обычно 20 процентов).

4. Валовая операционная прибыль – обычно эффективность начинается со 100+ номеров и составляет около 35–55 процентов от общей выручки.

Хорошая УК соответствует всем критериям, а правильный выбор имеет решающее значение для успеха вашего отеля. Если управляющая компания не может выполнить все вышеперечисленное, ваши деньги, вероятно, лучше потратить в другом месте.