Юнис Теймурханлы: «Не стоит падать в обморок от того, что придется соприкасаться с государственной машиной»

Дорога в никуда

— Вероятно, то, что скажу, прозвучит немного пафосно, но сейчас иметь дело с нерасселенным зданием в жилом фонде и рассматривать его под проект отеля — дорога в никуда! Расселение дома — это стопроцентный авантюризм и 90%-ные риски. Считаю, время таких проектов сегодня ушло и идти таким путем невозможно. И исключений нет. Объясню почему: большая часть сегодняшних российских собственников отелей — продукт 90‑х годов, продукт слома эпох. И с постсоветских развалин успели вскочить на подножку последнего вагона уходящего поезда.

Как известно, в конце 90‑х сложилась уникальная ситуация, совпало сразу несколько факторов: появилось право частной собственности на жилье, при этом наши сограждане еще не имели таких знаний о своих возможностях и аппетитов, которые у них есть теперь. Да и цены на жилую недвижимость на рынке были совсем другие. Могу сказать, что первые квартиры в нашем доме в центре Петербурга на улице Марата стоили тогда всего 25–30 тысяч долларов — столько же, сколько сегодня стоят 1–2 кв. м в петербургском элитном комплексе. А самое главное — 20 лет назад не существовало ажиотажа вокруг недвижимости. Люди не понимали и не считали, что они сидят на золотой жиле. Им и в голову не приходило, что если есть инвестор, желающий приобрести их квадратные метры, из него надо вить веревки.

Сорочий телеграф

Сегодня все иначе: как только предприниматель сообщает одному жильцу, что хочет расселить дом, уже через пять минут все соседи узнают об этом и начинают обдумывать условия сделки, мысленно прикидывая, сколько и каких квартир они желают получить взамен. Вот почему хочу предостеречь любого инвестора, вне зависимости от его финансового состояния и имеющегося административного ресурса: не ввязывайтесь в подобные проекты!

Дело в том, что на данном этапе частная собственность физических лиц пока неплохо защищена. Поверьте, вы ничего и никогда не сделаете ни с одним собственником жилья, если он не захочет заключать сделку. Человек может отказаться от нее при наличии любых соглашений, кроме купли-продажи. Не работает ни договор о намерениях, ни факт залога, ни внесение задатка. Все это полная чушь, не имеющая юридической силы! Достаточно просто принести в суд справку, что собственник квартиры инвалид или иждивенец… Сценариев масса! Даже договор дарения не работает, его можно оспорить. Причем это может сделать, как тот, кто подарил, так и его наследники.

Сегодня инвестор поставлен в жуткие условия, которые делают подобные проекты практически нереализуемыми.

Шансы на успех

Единственный возможный вариант — это когда город участвует в расселении дома или ставит здание на капитальный ремонт или на реконструкцию. Тогда шансы есть, поскольку включается административный ресурс. Но объект действительно должен быть аварийным. И данный его статус должен быть признан судом. А это может длиться месяцами, если не годами… Ситуация схожа с той, когда человек взваливает на себя неподъемные мешки, еле идет и тихо умирает под ними. И существует два возможных исхода: либо умереть, либо выжить. Шансы 50 на 50. Такой проект — страшная ноша.

Причем вопросы обременения возникают потом, когда новый собственник получает здание и ему нужно что-то с ним делать. Но в начале пути статус объекта не имеет значения. Дом еще необходимо расселить, что сейчас чрезвычайно сложно. Действующее законодательство в этом смысле предпринимателей не защищает. Наоборот, нам дают понять: там, где живут люди, не стоит ничего затевать. Оставьте их в покое.

Когда мы в 90‑х создавали «Гельвецию», в жилом фонде разрешено было делать все, кроме производства.

А сегодня нормы и требования ужесточаются. Допускаю, что рано или поздно в законе пропишут условие использования встроенных помещений на первых этажах — только с согласия собственников жилья. То, что сейчас происходит с хостелами. Заодно вместе с ними, не исключаю, в черный список попадут и рестораны.

Трудности перевода

Если же вернуться к трудностям, с которыми неминуемо предстоит столкнуться, скажу банальную вещь: нет ничего сложнее расселения. Перевод в нежилой фонд, реконструкция, ремонт — сущие пустяки. А вот расселение здания — 95% ада, который предстоит пережить при создании отеля. Мы в свое время проходили через подобные испытания, потратили на это 15 лет жизни, под гнетом финансовых обязательств, кредитов и неопределенности, поскольку соседи могут в любой момент передумать продавать квартиру, а ты уже расселил половину дома.

Что касается статуса объекта, то данные вопросы, так или иначе решаются. По крайней мере, ситуация предсказуема. Не стоит падать в обморок от того, что придется соприкасаться с государственной машиной. Да, она есть. Но договориться с чиновниками можно. Другое дело — частный собственник жилья, которому достаточно просто сказать: не хочу, приходите лет через десять, а лучше вообще не приходите, меня и так все устраивает, — и уже ничего не сделаешь.

Помню, когда из нашего дома уходили последние жильцы, я сидел в нотариальной конторе и словно кино смотрел: перед глазами проходили десятилетия общения, если угодно, жизни, связанной с этими людьми. Были и такие, с кем мы шли к соглашению на протяжении 15 лет! Они говорили: «Мы с вами провели переговоры длиною в жизнь». На мой вопрос, почему не сложилось все раньше, одна из женщин честно ответила: «Юнис, в таких вопросах важнее всего время. У каждого из нас свои этапы в жизни. За прошедшие годы моя ситуация изменилась: я потеряла родителей, стала пенсионеркой, бабушкой, и теперь мне не нужна квартира в центре города рядом с работой, а нужен загородный дом для себя, детей и внуков».

Словом, самый убийственный фактор для такого проекта — это время. Ведь каждый жилец дома, который вы планируете расселить, по сути, является акционером бизнеса.

Призываю: не тратьте попусту деньги, если предстоит расселение жилого дома. Берите их и бегите, как можно дальше. Лучше купите себе виллу где-нибудь в теплых краях.

Если говорить об объектах в аварийном состоянии, которые на определенных условиях сдаются в долгосрочную аренду, то скажу: относительно недавно меня в качестве эксперта пригласили оценить один из подобных домов. По большому счету, я увидел руины, что не удивило. В принципе, так и должно быть. Ведь интересны не столько стены, сколько пятно под застройку. И даже само место не выглядело депрессивным. Проблема в другом: конкретно по предлагаемому адресу существуют ограничения по высотности, этажности, по габаритам, по площади земельного участка, по объемной планировке, поскольку здание историческое. Плюс идет речь о сохранении объекта. Все эти исходные данные вгоняют будущего возможного инвестора в жесткие рамки, в которых можно построить хороший жилой дом, но не отель.

Планы на будущее

Что касается непосредственно «Гельвеции», то мы продолжаем расширяться, увеличивать номерной фонд, сейчас приступили к созданию спа-зоны.

Причем изначально ничего такого не планировали. Концепция гостиницы складывалась постепенно, исходя из нашего пути. Финансовые возможности были ограничены, поэтому воздушных замков не строили, ориентировались на реальное положение дел и количество средств.

Благо нам не нужна была масштабная реконструкция, оказалось достаточно грамотной внутренней перепланировки. И под это сформировали концепцию отеля, в котором до сих пор остались черты типичного доходного дома XIX века. Это тоже ценно, поскольку мы бережно относимся к историческому наследию города.

В общем, по максимуму использовали то, что имели, каждый сантиметр полезной площади, тем самым оптимизируя расходы. В результате нам удалось сохранить и особняк в том виде, в котором он был изначально, и приспособить его под коммерческие цели.

Что касается последних по времени задумок, в частности, организации спа-зоны, то это осознанная необходимость, учитывая репутацию нашего отеля и уровень его гостей. Причем, есть четкое понимание: спа — просто конкурентное преимущество, а не источник дополнительного дохода. Для отеля спа и фитнес — красивая визитная карточка, абсолютное must have в премиальном сегменте, к которому принадлежит «Гельвеция». У нас категория «4звезды» deluxе. Мы ближе к «пятерке». Нам проще иметь данные опции, чем объяснять гостю, почему их нет. Пусть мы не поразим никого площадями комплекса, но нам это и не надо. Главное — это дополнительная услуга для гостей. К тому же фитнес и спа очень хорошо продают номера. По статистике, восемь из десяти гостей бронируют проживание в том числе и благодаря наличию в отеле спа. И только двое действительно им пользуются. В идеале. В реальности пропорция 1 к 20. Однако это — то самое красивое ожерелье, которое делает женщину еще более привлекательной, но не затмевает ее красоты. Мы не гонимся за масштабом и не стремимся никого поразить размахом проекта. Пусть лучше получится небольшой, уютный, обволакивающе-приятный спа и удобный фитнес-зал, где не будет рядом по дорожкам бежать еще сто человек, половина из которых с улицы. Тогда удастся сохранить обособленность.

Почему сейчас «Гельвеция» — отель «4 звезды» deluxе, а не «5 звезд»? Потому что мы живем в эпоху официальной классификации средств размещения и никакие приписки, искусственно завышающие уровень, нам не нужны. Слово deluxе в названии дает понять гостю, что он попадает не в стандартную «четверку», а в более дорогую. При этом мы никого не вводим в заблуждение. А для того, чтобы стать настоящей, официальной «пятеркой», нужно еще кое-что привести в соответствие с требованиями и здравым смыслом. Однако не буду скрывать: сегодня вокруг нас немало отелей, которые по формальным признакам находятся либо в одном с нами сегменте, либо причисляют себя к более высокому классу. Увы, это реальность.

Если спросите меня, в какую сумму обходится реконструкция отеля, скажу так: чудес не бывает. В абсолютном выражении сумма вложений в отель сопоставима с объемом инвестиций в жилой дом премиум-класса с конечной отделкой. Плюс у гостиницы есть повышающий коэффициент, в том числе из-за сложного технического оснащения, например, объединенного кондиционирования и т. п. и дорого гостиничного оборудования.

Вместо заключения

Будь у меня возможность вернуться на 20 лет назад, поменял бы я что-нибудь в «Гельвеции»? Считаю, что концепция выбрана правильно. Она выпестована временем. С другой стороны, хотелось бы, чтобы у здания был больший объем. Сегодня, к сожалению, здесь очень тесно, не хватает номерного фонда. Сейчас сложилась такая ситуация, что мне легче найти гостей, чем номера для них в своем отеле. Не скрою: мы на данный момент загнаны в жесткие рамки собственным местоположением в исторической части города и обременением. Да, у нас есть еще определенные задумки, и в любом случае воплотим их в жизнь. Но существуют объемно-планировочные решения исторического здания, которые поменять нереально. Правда, у нас остается мансардный этаж и третье строение, где раньше, еще до революции, располагались господские конюшни с высотой потолков под семь метров, а в советское время — районная котельная. Чтобы получить право на аренду данных площадей, боролись с различными официальными учреждениями, ходили по инстанциям 12 лет! А теперь по закону о малом и среднем бизнесе можем это здание выкупить, что и сделаем. Я уже знаю, как его использовать. Туда из подвала отеля уйдут все наши производственные помещения, склады и т. д. Это позволит на освободившихся площадях оборудовать полноценные спа и велнес-зоны, фитнес-зал. А в двух наземных этажах бывшей котельной думаю создать апартаменты при отеле.

Честно говоря, гостиница, созданная в собственном здании, — это уже не бизнес, а сама жизнь. Судьба. Это ребенок. В моем случае четвертый. Причем взрослый и уже кормящий своих родителей. Он все вложенные в него средства начинает с любовью возвращать. Однако если бы сегодня дали денег столько, сколько хочу, я бы не поехал отдыхать, а купил бы еще три таких «Гельвеции». Главное, чтобы это были финансы, данные мне без процентов и долговой нагрузки.

Скажу больше: сейчас меня в вопросе расширения останавливает только одно: сегодня это абсолютно невыгодная история, проект с окупаемостью в 17–20 лет, если речь идет о заемных средствах.

Однако подари мне кто-нибудь такие деньги или упади они на меня с неба, часть я бы, конечно, отложил будущему поколению, а остальное вложил бы в бизнес.

Записал Алексей Журавлев