Реновация средства размещения. Быть или не быть?

Тема номера

Чего вы ждете от реновации? Каким вы видите конечный результат? Сколько денег планируете потратить? В каком объеме собираетесь ее провести (ограничитесь ли только номерным фондом или затронете общественные зоны, медицинскую часть, бассейн, кухню, инженерные системы и т. п.)?

Итак, подавляющее большинство собственников, отвечая на вопрос, зачем проводить реновацию, уверены в том, что после реновации их средство размещения будет приносить в разы больший доход. И они, безусловно, правы. Но, прежде чем дать старт проекту с условным названием «Реновация», мы должны четко понять, что красивый внешний вид помещения (новые обои, мебель, осветительные приборы, уютная постель, новая сантехника, плитка и ковролин, окна и двери) не будет иметь никакого значения, если течет канализационный стояк, а горячая и холодная вода просто не льется из новенького смесителя, зимой холодные батареи, а летом не работает кондиционер.

Поэтому, прежде чем войти в проект «Реновация», необходимо выполнить детальное и честное техническое обследование вашего объекта, провести честный опрос всех сотрудников службы главного инженера, если отель действующий, то есть выявить максимальное количество его слабых сторон, кроме очевидных вроде старых и выцветших обоев, старой и поцарапанной мебель, продавленных матрасов, немодного дизайна и т. п.

Инженерные сети и системы — это сердце и кровеносная система здания. Каркас, стены, фундамент — скелет. Если у человека болит нога, он не может ходить. Так и со зданиями: если текут трубы или кровля, в них невозможно жить.

Ведь не стоит забывать, что тотальная реновация или капитальный ремонт с заменой всех инженерных систем производится в основном в зданиях советского периода постройки. В тех, что были возведены в 70‑х, 80‑х годах прошлого века и чей срок службы вряд ли превышает 25–30 лет. И таких объектов большинство. Это действующие санатории, пансионаты и дома отдыха, которые неизвестно как эксплуатировались и эксплуатировались ли вообще в лихие 90‑е и каковых большинство.

После того, как техническое обследование выполнено, наиболее слабые и неочевидные стороны объекта выявлены, необходимо просчитать стоимость реновации. Помимо выполнения выданных в результате технического обследования рекомендаций она будет включать:

• разработку архитектурно-дизайнерских решений;

• строительство модельных номеров по разработанному проекту дизайна интерьеров;

• разработку проекта инженерных сетей и систем объекта либо их модернизации, включая противопожарные и другие слаботочные разделы (Интернет, телефония, контроль доступа и т. д.) плюс физическую реализацию;

• разработку технологических проектов медицинской и оздоровительной частей здания, пищеблока и кухни плюс физическую реализацию;

• комплектацию объекта чистовыми отделочными материалами, мебелью и операционным оборудованием;

• СМР, наконец;

• другие разделы.

Очень часто по результатам честного технического обследования выясняется, что отель (даже с учетом произведенного капитального ремонта) прослужит еще максимум 15 лет. А по результатам формирования оценочного бюджета и составления бизнес-модели проекта реновации получается, что инвестиционные затраты в два раза превышают аналогичные траты при возведении нового здания, а срок окупаемости приближается к 15 годам.

Так стоит ли затевать полноценную реновацию? Может быть, достаточно ограничиться косметическим ремонтом помещений, отремонтировать существующие инженерные сети и системы, обновить мебель и поменять кухонное оборудование?

И это мы говорили про большие объекты: санатории, пансионаты, дома отдыха от ста номеров и более, расположенные в зданиях из сборного железобетона советского периода постройки.

Но ведь существуют еще и объекты меньшего формата, в кирпичных домах более старой постройки. Как действовать там?

Алгоритм точно такой же. Ниже представлена принципиальная схема, по которой нужно действовать в любом случае, если вы предполагаете войти в проект «Реновация».

Я специально не стал писать в схеме (см. в конце статьи)слово реновация, так как мы, по факту, создаем новое средство размещения на базе старого, а написал «приспособление». Ведь, как это обычно бывает, любой собственник в самом начале — в момент, когда пришла идея о реновации, — планирует увеличить площадь номера, добавить те или иные помещения или изменить функциональное назначение существующих. А это не только перепланировка, не только новые перегородки из гипсокартона, это еще и прокладка новых инженерных сетей. А существующие инженерные сети выдержат дополнительную нагрузку? А выделенных мощностей на здание хватит? Особенно по электричеству, которого всегда дефицит, или по горячему и холодному водоснабжению, как в Крыму?

Итак, вы выполнили все пункты схемы выше. Проект получился нерентабельным. Что же делать? Ведь здесь не только простое человеческое желание получить достойный продукт, но объективная необходимость модернизации. Ведь гость не едет и все разваливается.

Ответ прост. Как я уже указал ранее: мы не уходим в глобальную реновацию, а принимаем решение ограничиться косметическим ремонтом, заменить изношенную мебель и оборудование, отремонтировать то, что можно отремонтировать. Параллельно, естественно, просчитываем реализацию проекта по данному сценарию.

Еще один интересный момент — временной фактор. Сколько времени потребуется на реновацию? Ответ вытекает из результатов работы по решению выше обозначенных вопросов.




Но самое главное — это план реновации. Каким образом вы планируете ее осуществить? Без закрытия вашего средства размещения — например, реновация по корпусам, по этажам, по инженерному стволу — или с закрытием?

Любой строительный подрядчик, с которым вы начнете вести диалог, будет настаивать на 100%-ном закрытии объекта и окажется прав. Так дешевле для вас, выгоднее для подрядчика и быстрее.

Но есть нюанс — потеря призрачных доходов от вашей стоимости за период закрытия. Что делать? Какой вариант выбрать?

Решение опять очевидно. Посчитать упущенную выгоду, оценить репутационные потери при частичном закрытии объекта (шум, грязь и т. п.) и сравнить со стоимостью СМР при первом и втором варианте (100%-ное/частичное закрытие), естественно, с учетом временного фактора.

В любом случае, единственно верного решения при реновации нет. Проект «Реновация» только на первый взгляд кажется простым и менее затратным, чем новое строительство. Но это не так, к сожалению. Выход один: вдумчиво и скрупулезно просчитывать ситуацию, каждый шаг. И объективно оценивать все риски при каждом варианте. Как финансовые, так и репутационные.