Отель в историческом здании: преимущества и особенности

У таких объектов есть колоссальный плюс (гарантированный поток гостей) и колоссальный минус (страшное слово «реставрация»).

С чего начать, если мы приспосабливаем существующее здание в историческом центре города под средство размещения?

Если здание признано памятником архитектуры, то параллельно с проектными работами нам прямой путь в департамент культурного наследия того города, где расположен объект. Именно эта организация создана для того, чтобы рассказать вам, на что следует обратить внимание перед началом работ, какие подводные камни и слабые места, вероятнее всего, ждут в процессе реализации проекта, что нужно учесть при проектировании и проведении строительно-монтажных работ в памятнике архитектуры.

Например, будет необходимо выполнить историко-культурное обследование здания и историко-культурные исследования. Вероятнее всего, предстоит заказать и выполнить археологические изыскания как объекта, так и участка земли, на котором он находится, а также ряд других специфических работ в зависимости от региона строительства.

Все слышали, что реставрация — это дорого. С таким же успехом верно утверждение, что автомобиль — это роскошь. Но задача специалиста — найти оптимальный способ решения стоящего перед ним вопроса.

Так, ту же самую задачу по устройству средства размещения в здании, расположенном в историческом центре города, можно решить по-другому и существенно сэкономить: вместо тотальной реновации и приспособления можно пойти по пути капитального ремонта. Но это тоже палка о двух концах. Каким образом легализовать наше средство размещения, то есть работать официально?

При такой явно выраженной, одномоментной экономии мы можем просто не открыться. Нас не зарегистрируют как средство размещения. И здесь вопрос не в классификации, а в соблюдении законодательства. Иными словами, если здание, которое вы планируете отремонтировать, было оформлено как НИИ или автосервис, то для того, чтобы зарегистрировать его как средство размещения, скорее всего, придется менять вид разрешенного использования. А в данном случае без консультации грамотного и профессионального юриста (опять же, в регионе строительства) не обойтись.

И не забывайте про временной фактор. Ведь время — это деньги, в особенности в сфере услуг.

В итоге мы имеем существенную экономию капитальных затрат при превращении нашего здания в средство размещения против очень реальной возможности не сдать в эксплуатацию наш объект.

Помимо всего вышеперечисленного, наличие статуса памятника у здания или принадлежность его к историческому наследию ни в коей мере не отменяют все те первоочередные шаги, которые необходимо предпринять при реконструкции. Подробный материал на эту тему был опубликован в журнале «Современный отель» в августе прошлого года (статья «Реновация средства размещения. Быть или не быть»).

Еще одним из ключевых моментов, на котором необходимо заострить внимание, является дизайн интерьеров. Ведь ваша задача как создателя проекта — сделать такой продукт, который не будет диссонировать со сложившейся историей объекта. В этом случае такой продукт на протяжении очень долгого времени будет обеспечивать вам успешный и стабильный заработок.

Мы все помним крылатую фразу из нашего вузовского прошлого: первые два года обучения в вузе ты работаешь на зачетку, а потом она работает на тебя.

Так и в нашем случае: профессионально и всесторонне проработанный продукт не потребует от собственника непредвиденных затрат во время эксплуатации, а будет служить единственной цели — регулярно приносить доход.

Определить даже примерно стоимость создания такого объекта (не зная, где и что предстоит создавать) объективно не представляется возможным.

Более того, средство размещения или гостиница никогда не оценивается за 1 кв. метр, а всегда считается за номер. Как это сделать, можно прочитать в журнале «Современный отель» за январь/февраль 2017 года в статье «Открываем малый отель: от идеи до воплощения».

Что касается сроков реализации, скажу так: после того, как мы ответили на все вопросы выше и собрали весь пул необходимой информации, определить сроки реализации гостиничного проекта в существующем здании не составит труда.

По моей практике реализации подобных проектов, отправной точкой является срок в девять месяцев. Далее он уточняется по мере получения информации (количество номеров, класс гостиницы, предоставляемые услуги, требования департамента культурного наследия и т. п.).

Возврат средств, окупаемость

Если мы говорим про мини-отель на 30–50 номеров в историческом центре города-миллионника в существующем старинном особняке, который ранее использовался как гостиница и предыдущий владелец скрупулезно следил за зданием (регулярно проводил все необходимые регламенты в рамках его эксплуатации), то окупаемость просчитывается достаточно легко и вряд ли превысит пять-шесть лет.

В любом случае, чтобы точно посчитать окупаемость гостиничного объекта, помимо расчета затрат на его создание необходимо будет знать, для кого вы создаете продукт. Какие услуги, сервис и за какую стоимость сможете предложить потенциальному клиенту.

Для этого будет критически необходимо провести маркетинговый анализ района строительства и близлежащей зоны.

Потом, когда соберете все вышеназванные данные, то есть проанализируете потенциал объекта, вы сможете составить бизнес-план и наконец-то получить ответ на вопрос по срокам окупаемости продукта и прогнозируемым доходам.

Ну а решение о вхождение в проект принимать вам, и только после того, как будут сформулированы необходимые вопросы и проработаны все риски.