Ольга Киселева: «При обновлении малого отеля каждый шаг должен быть высчитан с ювелирной точностью»

Семь раз отмерь

Отличается, наверное, только финансирование. Допускаю, что у отеля с солидным номерным фондом в этом смысле возможностей больше. Да и цена ошибки меньше. А вот в малом отеле каждый шаг должен быть вымерен, выверен и высчитан с ювелирной точностью.

Что при реновации заслуживает большего внимания? Все зависит от того, насколько качественно были проведены строительные работы. Важно также для себя понять: идет ли речь о стройке или капитальном ремонте.

Если, например, та же гидроизоляция была изначально нарушена, то вся влага годами уходила в перекрытия, где могли начаться необратимые изменения. Опять же многое зависит о того, что изначально планирует сделать отельер: простую «косметику» или глобальную реконструкцию.

Из личного опыта

В моей практике был объект, открытый еще в 1993 году. И в этом отеле спроектировали очень большое количество многокомнатных номеров: апартаменты, сюиты, люксы. Они составляли чуть ли не половину номерного фонда, что для гостиницы средней категории («3 звезды») и бюджета совершенно не нужно. Тем более упомянутые номера не пользовались спросом.

И тогда было принято решение из каждого трехкомнатного номера сделать по три однокомнатных. В итоге перепланировки у нас оказалось гораздо больше однокомнатных двухместных номеров, которые пользуются повышенным спросом. По факту такой шаг позволил увеличить доход, потому что оборачиваемость номеров возросла.

В случае с нашей гостиницей история другая. Мы идем по пути косметического ремонта, стараемся расширить жизненное пространство, убирая ненужный гипрок, которым по старинке обшиты стены.

Масштабы и характер обновления

Повторюсь, многое, если не все зависит от финансовых возможностей и желаний владельца или управляющей компании. Иными словами, от того, кто несет финансовую нагрузку, связанную с реновацией.

Конечно, можно сделать и из небольшого номера конфетку: продумать интерьер, поставить дизайнерскую мебель, создать маленькое уютное пространство, а можно и огромный номер загромоздить.

Ошибки отельеров

В первую очередь, говоря о промахах, которые допускают топ-менеджеры или владельцы гостиницы, начиная реновацию — не продумывают до конца проект. Порой все делается, как в квартире или частном доме. А отель — совершенно другой объект. Здесь нужно подойти к решению задачи с профессиональной точки зрения, в частности, понять, чем пользуется гость, когда приезжает.

Плюс важно обеспечить безопасность проживания. Собственными глазами видела отель, в котором ремонт делается на скорую руку, монтируется наружная крученая проводка, под старину, с фарфоровыми изоляторами. Да, это модный дизайнерский тренд, но мне кажется, в гостинице такое просто недопустимо.

Сроки реновации

Продолжительность процесса обновления также зависит от финансовых возможностей отеля. Но по опыту могу сказать: качественная «косметика» однокомнатного номера в среднем занимает от недели. А вот нам на нее требуется порядка месяца, поскольку я стараюсь подходить к вопросу основательно, стремясь найти золотую середину в том, что касается соотношения цены и качества. Тщательно подбираю поставщиков. К сожалению, материалы необходимого класса у нас пока импортные. Кстати, это еще одна из причин, по которой увеличиваются сроки. Одна только поставка материалов из-за рубежа занимает порядка двух месяцев.

Да, кто-то делает ремонт, используя дешевые материалы. Главное, чтобы было чисто. А через год можно снова повторить историю. И подобная позиция имеет право на жизнь. Ведь никто не застрахован от того, что, условно, антивандальные обои проживут пять-десять лет. А кто-то красит стены два раза в год.

Цена вопроса

Что касается объема инвестиций в реновацию, исходя из собственного опыта, скажу так: если идти по самому простому пути, у меня на номер уходит порядка 500 тысяч рублей. Если перестройка глобальная — от 1,2 млн рублей до бесконечности.

Стоит ли овчинка выделки?

Это любимый вопрос всех собственников. И дело даже не в сроках окупаемости, а в необходимости реновации. Просто иногда бывает так, что без капитального ремонта номерного фонда не обойтись. Он, грубо говоря, убит, и его состояние не соответствует никаким нормам.

И вот тогда отельер встает перед очевидным выбором: либо проводить реновацию и работать дальше, либо пропустить вперед конкурентов. И в итоге, не исключено, закрыться.

Знаю точно: качественный номерной фонд дает свободу маневра. Он позволяет либо опустить цену в низкий сезон, чтобы забрать часть рынка у конкурента с обновленным номерным фондом, либо поднять цену в период высокого спроса.

У отельера, не имеющего в своем распоряжении реновированного номерного фонда, такого выбора нет. В низкий сезон он будет проигрывать, а в высокий не сможет увеличить тарифы до среднерыночных.

Записал Игорь Еленин