Какие отели нужны регионам

В Омске строят отели международных брендов

Город-миллионер Омск представил два гостиничных проекта: один — в начале реализации, второй — приостановленный из-за отсутствия финансирования.

— Мы представляем МФК с отелем Hilton Garden Inn в самом центре Омска, — рассказывает Михаил Андрусенко, представитель компании «Основа Холдинг». — Особенность этого проекта в том, что в состав комплекса войдет отреставрированное историческое здание фабрики «Луч»: архитекторы планируют обыграть его в стиле «loft». В здании бывшей фабрики разместится ивент-центр, включающий выставочные и конференц-залы, клуб и ресторан. Рядом будет построен отдельный блок с апартаментами, офисными и торговыми помещениями, велнесс-центром. Во втором блоке разместится отель Hilton Garden Inn на 180 номеров.

Запланированный срок ввода объекта в эксплуатацию — 2013-2014 гг. Выбирая оператора для управления отелем, мы ориентировались на то, что Hilton сегодня — один из наиболее известных международных брендов в высоком сегменте. Это будет отель уровня «4 звезды» с номерами нескольких категорий, что даст хороший выбор гостю. В отеле запланированы конференц-залы, большая подземная парковка.

Я думаю, городу нужны отели международных брендов. Это создание качественного номерного фонда на перспективу с расчетом на рост числа деловых туристов. Основной номерной фонд Омска формируется мини-отелями и старыми советскими объектами. Последние отличают маленькие номера, узкие коридоры, и эти недостатки, к сожалению, не исправишь в процессе ремонта.

— В Петербург мы приехали с целью поиска инвесторов для завершения проекта отеля в составе МФК «Миллениум» в Омске, — говорит Дмитрий Савельев, заместитель генерального директора холдинговой группы предприятий «Миллениум». — МФК площадью 72 тыс. м2 расположен в самом центре города. Отдельным блоком в его составе идет отель (10.5 тыс м2). В настоящий момент он построен до 6-го этажа (планируемая этажность — 12). Имеется пакетное соглашение с компанией Rezidor на использование бренда Park Inn. Гостиница предполагается в категории «4 звезды» и надо отметить, что отелей такого уровня пока в Омске нет. Если найдется инвестор, проект возможно запустить в течение полутора лет.

Полагаю, что Омску необходимы отели такого уровня. У нас много институтов, ряд крупных предприятий («Газпромнефть-Омск», Омский нефтеперерабатывающий завод, шинный, «Техуглерод»). Все они постоянно принимают партнеров из дальнего зарубежья. Кроме того, думаю, мы сегодня могли бы принимать какой-нибудь серьезный форум, но не делаем из-за того, что негде расположить людей.

Рынок Перми осваивают сетевики

Еще одной российской площадкой, привлекательной для освоения иностранными гостиничными операторами, стал город Пермь.

— Считаю, нам необходимы отели европейских сетей категории 4-5 звезд, — поделился мнением Анатолий Маховиков, глава Администрации города Пермь. — Важно, чтобы они задавали определенный уровень сервиса, и наши отели, по возможности, уже к нему подтягивались. К тому же при 50 отелях бывают моменты, когда у нас возникают проблемы с расселением гостей, если последние требуют размещения в качественном номерном фонде.

Гостиничный бизнес многих городов в последние 10 лет развивался в сегменте малономерных отелей — 15-20 номеров. Сегодня эта тенденция идет на спад: все понимают, что отель с малым номерным фондом не так рентабелен, как более крупный гостиничный объект. Более того, рынок Перми осваивают сетевики. Так, в 2013 году у нас откроется уже второй отель сети Doubletree by Hilton. Прорабатывается вариант захода компании Sheraton. На рынке присутствует российская сеть АМАКС.

Нужно сказать, что приток туристов и деловых путешественников в город постоянно увеличивается. В год проходит порядка 10-12 мероприятий российского, если не сказать — европейского масштаба. В их числе — Дягелевские сезоны, Конкурс молодых композиторов «Посвящение Чайковскому», театральные фестивали. Недавно успешно прошел фестиваль современного искусства «Европейские акценты», который привлек большой поток не только российских гостей, но и туристов из Европы. Второй серьезный инструмент увеличения потока гостей в Пермь — это развитие туристических программ: у нас есть свои Кижи (музей деревянного зодчества Хохловка), свои Соловки (музей ГУЛАГ), известный памятник природы Тунгусская ледяная пещера, этим летом в городе был запущен проект бесплатного экскурсионного маршрута «Зеленая миля».

Ульяновск делает ставку на «Волжскую Ривьеру»

Интересно, что корпорация Hilton Worldwide также приняла решение открыть в 2012 году отель Hilton Garden Inn в Ульяновске, городе с населением 650 тысяч, не входящем в список популярных туристических дестинаций.

— Сегодня в Ульяновске около 20 гостиниц с общим номерным фондом 810 номеров, из них качественная только одна — «Венец», недавно получившая «3 звезды», — говорит Сергей Васин, исполнительный директор Корпорации развития Ульяновской области. — Потребность в новом номерном фонде не сказать, что огромная, но возрастающая. В городе сегодня реализуется несколько крупных инвестиционных проектов, и бизнес дает нам серьезный приток гостей из Москвы и из зарубежья. Кроме того, для увеличения туристической привлекательности мы стараемся продвигать и позиционировать Ульяновскую область как центр проведения мероприятий разного формата. В следующем году, например, у нас пройдет международный авиационный форум. В 2012-м планируется колоссальная программа празднования 200-летия Ивана Гончарова. Также мы рассчитываем, что хороший приток туристов нам может дать открытие спортивного комплекса «Волжская Ривьера», в рамках которого идет освоение нижней набережной реки Волга. Общая инвестионная емкость проекта — 2.4 млрд руб.

Мы называем «Волжскую Ривьеру» супермаркетом отдыха и спорта, поскольку здесь в одном месте будет представлен большой выбор разных видов отдыха и спорта как для зимнего, так и для летнего сезона по принципу супермаркета. В этом году в эксплуатацию введен горнолыжный комплекс «Ленинские горки», в 2011 году в рамках второй очереди, будет введен сноупарк и водный тренировочный комплекс со специальной ски-риксен трассой для обучения водным лыжам. В рамках третьей очереди мы планируем открыть всесезонный комплекс Бенди арена, где будут возможности для катания как на горных, так и на беговых лыжах. Также будет открыт крытый сноупарк, комплекс общей физической подготовки и рекреационно-восстановительный центр. Гостиничная составляющая проекта включает отель для спортсменов на набережной и систему коттеджей для отдыхающих. В настоящее время мы продолжаем искать инвесторов, желающих поучаствовать в этом проекте. Также предполагается задействовать средства областного бюджета, включать проект в федеральные целевые программы по развитию внутреннего въездного туризма и спортивных объектов.

Калуга: бизнес нуждается в номерах для проживания

Вполне закономерным было присутствие на ProEstate-2010 стенда Калужской области, превратившейся в последнее время в настоящую мекку для инвесторов. И, нужно сказать, что гостиничная инфраструктура потихоньку подтягивается: уже осенью этого года ожидается открытие в Калуге первого бизнес-отеля в России под управлением туристического концерна TUI Hotels&Resorts. На земельном участке площадью 350 га разместятся гостиница (4 звезды) на 136 номеров и апарт-отель с 74 апартаментами повышенной комфортности. Также известно, что в городе будет построено 5-тиэтажное общежитие для работников «Фольксвагена» на 250 номеров. Представители завода Sumsung изъявили желание приобрести дома в Олимпийской деревне и переделать загородные таунхаузы в общежития для своих работников.

— Строительство новых отелей сегодня для нас — задача номер один, потому что многие из отелей, которые есть в Калуге, забронированы нашими инвесторами на постоянной основе на долгие сроки, — прокомментировала Ольга Соколова, ведущий специалист Деператамента инвестиционных проектов регионального Правительства Калужской области. — Экспатов в городе очень много. Не случайно стоимость аренды жилья у нас сегодня на уровне московских цен. При этом, зная менталитет представителей европеских компаний, нужно понимать, что Калуге нужны не элитные объекты, а бизнес-отели с умеренными ценами. Нужно сказать, что сейчас разрабатывается региональная целевая программа по системе индустриальных парков, в рамках которой мы будем предлагать инвесторам приобретать площадки с уже подведенной инфраструктурой. Также планируется выделять площадки для строительства жилья и гостиниц в непосредственной близости к индустриальным паркам или на их территории.

«3 звезды» для Петербурга

Гостиничная тема в презентациях проектов Петербурга на этот раз была представлена очень скромно. Среди прочего стоит отметить проект гостиничного комплекса «3 звезды» на Московском проспекте, презентованный NAI Becar Investment.

— Речь идет об объекте незавершенного строительства под гостиницу (общая площадь объекта 8679 м2) в пятиминутной пешеходной доступности от метро «Фрунзенская», — комментирует Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж компании NAI Becar. — Стадия готовности — 71%. Проект гостиничного комплекса включает 180 номеров, ресторан на 122 места, лобби-бар, 2 конференц-зала, паркинг на 30-35 машиномест. Мы предлагаем потенциальным инвесторам два варианта: приобретение объекта завершенного строительства по проекту в соответствии с техническим заданием гостиничного оператора или же покупку объекта незавершенного строительства с целью дальнейшей реализацией проекта своими силами, либо перепрофилирования в другой сегмент. Нам кажется, что этот проект было бы целесообразно реализовать именно в сегменте гостиничной недвижимости. Объект имеет хорошее местоположение: прямая трасса на аэропорт, хорошая доступность вокзалов. К тому же, город сегодня по-прежнему нуждается в номерном фонде категории «3 звезды».

Тех инвесторов, что интересовались предместьями Петербурга должен был заинтересовать участок площадью 12 тыс. м2 в историческом центре знаменитого города-музея Пушкин. Представители компании Start Development поделились, что, на их взгляд, эта площадка оптимально подходит для строительства апарт-отеля на 100 номеров. При этом они предполагают, что инвесторы, учитывая обеспеченность Пушкина гостиничными объектами, скорее заинтересуются строительством на этом месте частных апартаментов.

Модель бизнес-отеля для регионов

Отвечая на вопрос, какие отели нужны регионам, компания GVA Sawyer совместно с Rocco Forte Hotels разработала бренд отелей City Light Hotels для региональных городов России.

— Речь идет о современных бизнес-отелях, обеспечивающих как делового путешественника, так и туриста, всем необходимым, — рассказывает Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer. — Такой отель предлагает проживание в красивых интерьерах по вполне демократичным ценам (ценовое позиционирование в категории 3+) и максимально экономичен в эксплуатации. Технологическое решение можно сравнить с конструктором «Лего»: модули комнат, коридоров и общественных зон легко привязать к площадке любой конфигурации. Мы полагаем, что это значительно облегчит процесс проектирования и согласования. Кроме того, мы создали управленческую и финансовую модели для работы такого отеля. Бюджет создания одного объекта примерно 14 млн. долларов.

С момента презентации программы около года назад мы подобрали большое количество площадок, которые при наличии финансирования можно подключать к программе: в Петербурге, Калуге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Московской области. Сейчас ведем переговоры. В идеале хотелось бы найти стратегического инвестора, чтобы реализовать эту программу в глобальном масштабе. К сожалению, предприятие было создано перед кризисом, и сейчас интересы инвесторов смещаются в сегменты более быстро оборачиваемые. Отель имеет длинные сроки окупаемости, хотя его доходность зачастую выше, чем доходность офисных площадей.

Время инвестировать в бюджетные отели

Специалисты форума отмечают, что долгосрочный интерес к инвестированию в гостиничный бизнес сохраняется. Однако инвесторам рекомендуют сегодня обратить внимание на те сегменты, которые долгое время в России считались малоперспективными.

— В крупных российских городах очень невысокая обеспеченность номерным фондом уровня «3 звезды», особенно в сравнении с Западной Европой, — отметил Иван Лунь, консультант компании PKF hotelexperts. — Инвесторы бросились в сегмент «4-5 звезд», не понимая, что чем ниже звездность, тем выше показатель возврата инвестиций. Сегодня уже идет речь о том, что нужно открывать выдающиеся трехзвездочные отели, когда владелец сможет похвастаться своим объектом, потому что он профессионально сделан с точки зрения дизайна, функциональности, экономичности в последующей эксплуатации и наконец приносит отличную прибыль. Нужно понимать, что качественные «3 звезды» вполне могут быть предметом гордости владельца. Обратите внимание, что в Европе сегодня пошел в рост сегмент хостелов. Причем мы наблюдаем консолидацию хостелов как активов: появляются инвесторы, которые владеют цепочками хостелов. В Германии, например, есть отличный антикризисный проект дизайнерских бюджетных отелей Motel One. Мне кажется, сегодня самое время позаимствовать эту идею у западных инвесторов и внедрить на российском рынке, пока Motel One сам не пришел сюда.

В Петербурге вручили девелоперский «Оскар»

В рамках форума ProEstate-2010 были подведены итоги конкурса реализованных девелоперских проектов на российском рынке недвижимости FIABCI-Россия. Он является национальным этапом международного конкурса FIABCI Prix d’Excellence и дает победителю путевку в международный финал. Объекты оцениваются по 8 номинациям в области жилой и коммерческой недвижимости различного назначения. Отели участвуют в двух из них: «Рекреационный сектор» и «Гостиничная недвижимость». Объекты оцениваются по пяти группам критериев: общее описание проекта, архитектура, развитие и строительство, общественная польза и влияние проекта на окружающие территории, финансирование и маркетинг.

В этом году победителем в номинации «Гостиничная недвижимость» стал гостиничный комплекс Ramada Yekaterinburg 4* (Екатеринбург), введенный в эксплуатацию летом 2009 года. Он выиграл в жесткой конкуренции с другим финалистом — отелем «Ибис-Сибирь» 3* (Омск). Инфраструктура гостинично-развлекательного комплекса Ramada включает отель на 156 номеров, 6 коттеджей, 6 конференц-залов, бизнес-центр, ресторан, бары, ночной клуб, воднолыжный стадион с канатной трассой, СПА-центр, бассейн.

— При оценке объекта мы обратили внимание на тот факт, что место, где сегодня находится Ramada Yekaterinburg, по отзывам екатеринбуржцев, раньше было депрессивной зоной с загрязненным водоемом, — прокомментировала Татьяна Родионова, президент FIABCI-Россия. — Владельцы отеля очистили водоем, благоустроили территорию, организовали пляж, оснастили водоем оборудованием для катания на водных лыжах. Благодаря наличию и хорошего конференц-центра, и спортивно-развлекательной базы, гостиничный комплекс сегодня привлекает разную целевую аудиторию: в выходные работает как центр отдыха, а на неделе принимает деловые мероприятия. И это тоже было оценено как большой плюс.

Девелоперский «Оскар» в номинации «Рекреационный сектор» достался фешенебельному комплексу «Империал Парк Отель&SPA», расположенному в Московской области. В его состав входят отель на 139 номеров, центр красоты и здоровья, бизнес-центр. Также на территории отеля находится спортивно-развлекательный центр «Гранд Арена» с единственным в Подмосковье многофункциональным залом площадью 1600 м2, вмещающим до 1 тысячи человек.

— Стоит отметить, что «Империал Парк Отель&SPA» существует уже пять лет и сыграл большую роль в развитии как СПА-отдыха, так и конференц-направления в гостиничном бизнесе региона, — отметила Татьяна Родионова. — Создание объекта потребовало значительных инвестиций, и эти средства использованы с большим толком: у отеля свое лицо, много интересных «фишек», и, что немаловажно, владельцам удалось достичь высокой экономической эффективности.

Организаторы конкурса подчеркивают, что залогом успеха на конкурсе, помимо прочего, является достаточная финансовая «прозрачность» проекта. Представители некоторых отелей отказались предоставлять информацию об экономической эффективности своих проектов, на чем потеряли важные баллы.