Арташес Айрапетян: «Самым сложным было «выкроить» номера»

— Когда я приехал на ознакомительную экскурсию в Петербург, чтобы просмотреть на будущий отель AKYAN St.Petersburg, в здании уже полным ходом шли проектные и ремонтные работы на втором и третьем этажах, были даже сделаны отдельные номера. Была определена управляющая компания, которой предстояло открыть гостиницу. Помню, участвовал в нескольких совещаниях. На них обсуждались самые разные вопросы. Я имел опыт практической работы в различных отелях, в частности, в «Арарат Парк Хаятт» в Москве, где на тот момент стандартный номер площадью 30 кв. м продавался за 36 тысяч рублей. В Петербурге же во время наших обсуждений звучали цены в 2–3 тысячи рублей. Две тысячи рублей в среднем по сезону за номер в отеле, который находится в центре Санкт-Петербурга! Это же нереально мало!

Помню, убеждал тогда: «Не надо рассчитывать на две тысячи за номер! Рассчитывайте на десять и заработаете как минимум шесть». И это были не пустые слова. Говоря так, я опирался на свои знания, опыт и профессиональную интуицию. В процессе этих совещаний мне и предложили возглавить отель "Акян". Я, конечно, охотно согласился, так как сам проект был, безусловно, очень перспективным, и не только в плане бизнеса, но и творческой составляющей. Нам предстояло сделать отель в старом фонде, и произвести грандиозную реконструкцию здания, как внутри, так и снаружи. И уже на следующей неделе я приступил к подбору своей команды.

По моему мнению, любой вновь открывающийся отель должен быть по уровню выше уже существующих в данном сегменте рынка. Потому что каждые пять-десять лет средства размещения нужно реновировать. И если ты открываешь новую гостиницу, которая по уровню ничем не отличается от тех, что уже есть, через год-два они опередят тебя. Чтобы их догнать, придется вкладывать деньги снова и снова. Чтобы этого не происходило, важно изначально превосходить конкурентов. И уж тем более неправильно открывать отель и предлагать номера по тем же ценам, что и другие игроки рынка в твоем сегменте или демпинговать с целью привлечь гостей. Нужно понимать, что Петербург — город, в первую очередь, ориентированный на туристов, особенно в сезон. Корпоративных клиентов здесь не так много, как в той же Москве, поэтому важно быть лучше конкурентов, привлекая гостей именно этим.





Если говорить уже непосредственно о том, как создавали отель AKYAN St.Petersburg в этом историческом здании, могу сказать, что сначала шло поэтапное расселение квартир. Причем некоторые из них (и это не стало для нас сюрпризом) находились в таком ужасном состоянии, что туда даже не хотелось входить. Вот почему снимали полы (на месте прежних появились бетонные), меняли перекрытия, обдирали стены и потолки, стараясь избавиться от запаха старины. К такому повороту событий были готовы. Понимали: как только выкупим квартиру, ее предстоит полностью вычистить, до основания.

А вот самым большим неприятным сюрпризом для нас стали системы водоснабжения и канализации. Они находились в плачевном состоянии и порой были проложены с нарушением технических требований и даже вопреки здравому смыслу. Да при постройке здания никто и не рассчитывал, что коммуникации будут эксплуатироваться в более жестком режиме и жилой дом станет отелем. Естественно, пришлось все полностью поменять. И хорошо, что сначала вводили в строй семь номеров, затем их стало 15, затем 23, 46. Конечно, можно было подождать и открыть отель сразу с 46 номерами, а не делать это поэтапно. Но, уверен, лучше зарабатывать сразу. К тому же такой подход дисциплинирует, не позволяет расслабляться. А у нас получилось так: первые семь номеров ввели приняли гостей первого мая 2014 года, к 20 марта 2015‑го добавилось еще восемь, в конце июня номерной фонд составлял 23 номера, а к концу сезона еще 23.

Пожалуй, самым сложным было «выкроить» номера и при этом сделать их достойно. Перед нами стояла трудная задача максимально эффективно использовать каждый метр площади и одновременно сделать отель уютным и удобным для проживания.

В этом и есть принципиальное отличие создания отеля в старом фонде, от того, под который строится новое здание, когда известны все исходные данные — площадь номера, ширина окна и дверного проема и т. д. Архитектор сразу рисует наиболее подходящий вариант.

Другое дело — здание старое. Осуществлять масштабную реконструкцию или перепланировку, даже устанавливать дополнительные перегородки в нем нельзя. Поэтому приходится привязываться не только к окнам, но и к проходам. Проектируя отель, мы, например, каждый номер на плане прорисовывали отдельно. Иногда на бумаге получалась, что площадь стандарта составляла всего 10 метров с одним окном. Конечно, это никакой не номер. В такой ситуации приходилось захватывать уже не одно, а два окна, что давало площадь двадцать с небольшим метров. В общем, проектирование — целая математическая задача, которую решали вместе с архитектором, иногда круглые сутки. И любые изменения даже в конфигурации одного номера неизбежно затрагивали все остальные. Особенно часто приходилось все переделывать на начальном этапе. Почему? На плане было одно, а на практике, в процессе стройки, оказывалось совершенно другое. Однако могу сказать, что роль непосредственно архитектора в строительстве отеля в историческом здании, как наше, минимальна. Она не требует очень больших творческих усилий. Ведь у здания уже есть своя история, аура. К тому же если архитектор по собственной воле решит в нем что-нибудь поменять, едва ли ему это позволят сделать. А нарисовать на плане место для розеток способен и студент-старшекурсник профильного вуза, тем более, когда ему дается четкое техническое задание. Да и без дизайнера тоже обошлись.

Не стану скрывать: мы старались изначально все закладывать с запасом. Причем процентов на восемьдесят проведенные работы были направлены на восстановление здания. Осуществили по сути капитальный ремонт с заменой перекрытий. Делали отель, как для себя, с душой, а потому не существовало жестких финансовых ограничений. При этом владелец принимал личное участие в решении всех вопросов, но не диктовал условия, а просил аргументировать тот или иной значимый шаг. Мы анализировали и сопоставляли технические характеристики и параметры, стараясь учесть каждую мелочь. Такой подход считаю правильным. Ведь мы изначально строили современный, удобный, уютный отель, который сейчас классифицирован на четыре звезды, хотя по первоначальным проектам получалась «тройка». Уровень вырос уже в процессе реализации проекта. Да, амбиции для дальнейшего развития есть. Но они разумные. Прекрасно понимаем: лучше быть хорошей «четверкой», чем ужасной «пятеркой».

Сегодня в нашем отеле 123 комфортабельных номера. К слову, на мой взгляд, чтобы такой проект, как гостиница в центре Санкт-Петербурга, был финансово оправданным (при грамотном ценообразовании, без демпинга), семь номеров, конечно, недостаточно. Мягко говоря. Это даже не баловство, а глупость и сплошные, нескончаемые расходы. По моим скромным подсчетам, отель меньше чем на 40 номеров вообще нет смысла открывать. Бизнесом такой проект не назовешь. Хотя если он создается для того, чтобы трудоустроить родственников, можно обойтись и 25, и 15 номерами. И вполне допускаю, что будут какие-то доходы, возможно, даже немалые, но все равно, повторюсь, это не бизнес в истинном понимании данного слова. Полагаю, нужно не перекладывать деньги из одного кармана в другой, а получать ощутимую прибыль. Вот для чего необходимо как минимум 40 номеров. Они могут принести хорошие деньги. Однако у каждого свое видение.

Что касается окупаемости проекта, то сроки зависят от множества факторов. Нужно эффективно вкладывать деньги, реализуя проект по принципу «разумно и достаточно». Тогда инвестиции вернутся быстрее. Я считаю правильным относиться к зданию отеля, как к активу, который только дорожает со временем, как и любая недвижимость, находящаяся в собственности. А, значит, остальные расходы могут окупиться за десять лет. И это вполне реально.

Имеет ли смысл рассматривать под строительство отелей объекты в аварийном состоянии, которые сдаются в аренду на долгий срок за чисто условные деньги? Зачастую подобные здания имеют так называемое обременение и разрушены настолько, что их восстановление требует очень больших финансовых вливаний. А в таком случае окупаемость составляет действительно 20–25 лет. Ведь восстановление должно происходить в соответствии с первоначальным обликом. Это трудоемкий, длительный и дорогой процесс. Только на строительство и ремонт может уйти до пяти лет. Если бы здание давалось с открытым назначением и без обременения, другое дело. Так что, стоит взвесить все за и против.

Тем же, кто сегодня всерьез задумывается построить собственный отель, особенно в историческом здании, могу посоветовать запастись терпением, временем и деньгами. Ведь реализация любого подобного проекта на практике требует большего времени, нежели предполагалось на старте. Да и по факту, как правило, обходится дороже, чем кажется на бумаге.

Скажем, в центре Петербурга на сегодняшний день (в случае, если необходимо расселение) такой объект будет стоить, на мой взгляд, от 100 до 150 тысяч рублей за кв. м. И это только, условно говоря, стоимость документа, подтверждающего право собственности. А дальше — инвестиции в ремонт. В целом, получится от 200 до 300 тысяч рублей за метр полностью готового отеля.

Имеет ли смысл при нынешней экономической ситуации и состоянии рынка открывать отель в старом фонде? В Петербурге — да. Причем нужно делать либо хорошую, либо плохую и дешевую гостиницу. Реализация проектов среднего уровня — игра, которая не стоит свеч. Середняки обычно бывают двух категорий — классные и ужасные. Их создают исключительно для извлечения финансовой выгоды.

Плохие открывают в надежде быстро урвать денег и потом по возможности выгодно продать объект. Хорошие создают для себя, на долгосрочную перспективу, для того, чтобы стабильно зарабатывать и гордиться своим детищем. Какой вариант выбрать, каждый решает сам.

В начале 1900‑х годов по проекту Василия Антоновича Косякова был построен доходный дом, заказчиком которого являлся староста домовой церкви при Петербургской духовной семинарии, что на Обводном канале, Пантелеимон Трифонович Бадаев. Он же почетный блюститель по хозяйственной части и владелец нескольких домов. Косяков, когда разработал план будущего дома, привлек для возведения постройки своего младшего брата — Георгия, который вместе с архитектором Подбереским выполнил эскизы декоративного убранства дома, закрепив таким образом за ним славу архитектурного шедевра и новой городской достопримечательности, что даже было отмечено на Всемирной выставке в Париже в 1907 году, когда Василий Косяков получил за эту свою работу золотую медаль.

Это здание — одно из первых сооружений в Петербурге, декорированное майоликой. Снаружи его украшают керамические панно с цветочным орнаментом, рельефное обрамление, фризы, барельефы и узорные вставки. Внутри — лепные украшения и мозаичные панно.

Спроектирован дом несколько асимметрично: его правое крыло почти вдвое короче левого, а также украшено значительно скромнее в сравнении со своим «собратом». В угловой части жили богатые семьи. Для них здесь были отведены большие и представительные квартиры. А в стороне, что смотрит на улицу Жуковского, находились квартиры для людей победнее.

Закругленный угол дома Бадаева заканчивается щипцом. На нем барельеф — крылатая женская фигура, которую называют ангелом. Естественно, дом, украшенный таким барельефом, имеет свою легенду, согласно которой ангел является не только декоративным украшением дома, но и его хранителем. Кроме крыльев и нимба, привлекающих внимание тех, кто смотрит на ангела, также можно заметить и то, что голову девушки венчает небесная сфера со знаками зодиака.

В 2009 году здание было включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

Внутри — лепные украшения, мозаичные панно, майолика и два камина: розовый во второй парадной и голубой в третьей. Раньше всех гостей на входе встречали швейцары.

Во время блокады Ленинграда в дом попал немецкий снаряд, и часть квартир на верхних этажах осталась без стен. Ремонт был произведен в начале пятидесятых годов и квартиры стали сдавать для коммунального житья: парадные вскоре оказались распахнуты, а стекла выбиты.

• В 2001 году дом включен КГИОПом в "Перечень вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность" (1642).

• В 2009 году здание включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения на основании распоряжения комитета по государственному контролю использованию и охране памятников истории и культуры № 10–33 от 20.10.2009 г.

• А в 2014 году была завершена масштабная реконструкция.



Доходный дом П. Т. Бадаева сегодня.

Небольшая выноска характеристик здания из Приложения КГИОП:

Архитектурно-художественное решение фасадов:

Лицевые фасады, их историческое архитектурно-художественное решение в приемах модерна:

- материал и характер отделки цоколя — красный гранит;

- материал и характер отделки фасадов — гладкая штукатурка, полихромная облицовочная плитка, майолика;

- четыре раскреповки в одну световую ось, одна раскреповка в три световые оси, завершенные аттиковыми объемами со ступенчатыми и лукообразными щипцами;

Записал Алексей Журавлев