Заменят ли апартаменты сберкнижку? Стоит ли сегодня вкладываться в них? Как угомонить шумных соседей? Эти и другие вопросы обсуждали участники рынка на встрече, организованной NSP на площадке комплекса апарт-отелей VALO.

Собравшиеся оказались довольны предварительными итогами года. Оптимизму способствовала возможность УК оперативно переключаться с краткосрочной аренды на долгосрочную (или микст). В комплексе апарт-отелей VALO среднегодовая цена на посуточную аренду составила 3000 рублей, на долгосрочную – 47 000 руб./мес. В комплексе Docklands 5000 и 65 000 рублей соответственно; в Avenue на пр. Медиков – 4500 и 47 000 рублей. Апарт-отель Izzzi в центре города сдавался только в «краткосрок», среднегодовая цифра – 3400 руб./сутки. Правда, там и размеры номеров небольшие – от 14 кв. м.

Неожиданно выяснилось, что такой интересный инвестиционный продукт, как продажа квадратных метров в апарт-отелях, Росреестр с некоторых пор перестал регистрировать. «Для нас это была более дешевая альтернатива банковскому финансированию», – говорит Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG.

Кто устроил пожар? 
Рассуждали не только про достижения, но и о проблемах. Одна из них – неудобные клиенты, которые шумят и мешают другим (особенно по ночам), а выселить их формально невозможно. Операторы действующих объектов поделились секретами борьбы.

«Да, бывают шумные и буйные, но у меня есть волшебный рубильник: я выключаю свет. Обычно вечеринка на этом заканчивается», – говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development.

По данным Марины Сторожевой, директора по продажам и управлению комплексом апарт-отелей VALO, у них в договоре с собственниками прописаны санкции, поэтому в случае неадекватного поведения постояльца сначала к нему наведается служба безопасности, а затем (если не помогает) его выселяют.

Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service, рассказал, как разбирались с клиентом, устроившим пожар в номере. А Юрий Волков, генеральный директор компании «Совет по страхованию» поделился рекомендациями для таких случаев (как для собственников, так и для УК).

«Мы всех владельцев обязывали страховать апарты перед третьими лицами, а тех, кто отдавал номер в управление, – дополнительно страховать свое имущество. При больших масштабах цены получаются вполне разумные: 2400 рублей – ответственность перед третьими лицами и 1600 – страхование имущества. Это вполне удобоваримые деньги для собственников», – считает г-н Сторожев.

Растить или хантить? 
Другая глобальная проблема рынка апартаментов (да и строительной отрасли в целом) – дефицит кадров.

«Персонала критически не хватает. Топ-менеджмент и среднее звено отчасти можно брать из смежных сфер, а линейного вовсе нет, надо брать и обучать самому. Мы запускаем сотрудничество с университетами, привлекаем молодых специалистов ВШЭ, организовываем практики для них и таким образом воспитываем для себя кадры», – делится Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ Апарт», согласен с коллегами: «Мы тоже анонсируем школу обучения и подготовки специалистов для себя. У нас есть и дистанционная система обучения. Если не научишь сам, то персонала взять негде, его нет».

Константин Сторожев вспоминал, как во время ПМЭФ приходилось убирать по 500 номеров в день, а сотрудников катастрофически не хватало. «Перекупить горничных в это время было невозможно, даже за две цены». Надо сказать, что основу практически любой клининговой компании составляют гастарбайтеры из бывших постсоветских республик, россияне не идут на такую работу. Более того, многие участники рынка отмечают другую складывающуюся тенденцию: официанты и горничные уходят в курьеры, там проще и денег больше.

«Топ менеджмент можно растить или хантить, а вопрос горничных и техников – самый острый. Это боль и проблема. Мы ждем возврата ближайших соседей», – вторит Елизавета Ковригина, генеральный директор бизнес-юнита Orange.Life.

Апартаменты или сберкнижка? 
Девелоперы и управляющие осознают, что доходность апартаментов снижается, однако уверены, что деньги лучше инвестировать в апарты, нежели нести в банк.

«Апарт в 36 кв. м в Docklands в 2014-м с полной отделкой и оснащением стоил 4 млн рублей. Сейчас – 12 млн. То есть за пять лет стоимость его выросла на 300%. Даст ли такой рост сберкнижка?» – вопрошает Екатерина Запорожченко.

«Сначала я купил апарт в Like. Посдавал, продал, потом купил юниты в нашем апарт-отеле «Начало». Кстати, у нас уже вся команда купила себе апарты. Комплекс Start показал рост 300%, мы («Начало») за этот год выросли на 80% по цене «квадрата». Такого, наверное, уже не будет через пару лет. Если даже нет роста капитализации, то сохраняется сам объект, это прекрасный инструмент», – считает Кирилл Рузанов, генеральный директор и партнер УК «Начало.Сервис».

Николай Антонов уверен, что банки всегда переиграют клиента, поэтому не рекомендует держать там рубли, а вкладывать во что-то реальное. «Доходность недвижимости – около 8–9% годовых. Это не сверхвыгодные инвестиции, если не брать рост за последние три-четыре года. Но как инструмент сбережения он хороший».

«На днях мы вывели на рынок апарт-отель «Bereg. Курортный». К нашему удивлению – 56% тех, кто забронировал, использует собственные средства. Думали, что у всех будет ипотека. И это при том, что сейчас студии бронируются по цене от 360 000 рублей за кв.м. Ни в каких наших прогнозах такого не было. Сервисные апарты точно заменят сберкнижку», - считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.

«Про недвижимость бессмысленно рассуждать в горизонте одного года. Это долгие инвестиции, и на длительном сроке они все равно будут выше депозита», – заключает предприниматель Ян Бобрышев.

Халмурат Касимов