(данные PwC)
Напомним, на мировом рынке количество апартаментов за 2018-2019 годы увеличилось на 24%, составив перед пандемией около 1,2 млн номеров (около 10% от номерного фонда классических отелей).
По мнению аналитиков «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»), основные тренды на рынке сервисных апартаментов Петербурга выглядят так:
- крупные апарт-отели строятся и запускаются в нетуристических локациях, отдавая ориентируясь на долгосрочную аренду номеров с гостиничными сервисами и закладывая основы «белого» рынка аренды жилья;
- крупные проекты становятся мультиформатными, закладывая гостиничную составляющую, формат коливинга, корпуса для среднесрочного и долгосрочного размещения гостей;
- инфраструктура апарт-отелей становится разнообразнее и креативнее, включая досуговую, образовательную, спортивную, медицинскую составляющие;
- растет число профессиональных управляющих компаний с функциями гостиничных операторов;
- заявленные ставки доходности для инвесторов корректируются с оптимистичных и рискованных 15-17% до разумных 8-11% годовых; с ростом цены квадратного метра доходность естественным образом снижается, однако даже те, кто входит в проект сейчас, могут рассчитывать на 8-9% на второй-третий год работы апарт-отеля при условии профессионального управления объектом;
- гостиницы проигрывают конкуренцию апарт-отелям в сегментах 3* и 4* как более гибкому формату, лучше приспособленному не только к экономическим шокам, но и обычной сезонности гостиничного бизнеса;
- Петербург остается драйвером российского рынка апартаментов, однако регионы проявляют деятельный интерес к формату, в том числе из-за того, что местные инвесторы, не видя подобного продукта на своем локальном рынке, вкладываются в приобретение сервисных апартаментов в Северной столице.
Главным фактором риска в этих условиях остается намерение Минстроя РФ приравнять апартаменты к обычному жилью, которое, согласно действующему законодательству, нельзя эксплуатировать в качестве гостиницы (объекта временного размещения). Пока законодательство по апарт-отелям формируется исключительно с учетом московского опыта, где большая часть апартаментов действительно строится для личного проживания собственников.
По мнению председателя правления ГК «БестЪ» Андрея Лушникова такая попытка может стать довольно спорным шагом, идущим вразрез с мировыми трендами:
«Если мы посмотрим, что происходит в таких туристических центрах, как, например, Дубаи, где нет никакой истории, а строится и приживается только то, что действительно пользуется спросом, мы увидим невероятную популярность такого формата как сервисные апартаменты. В даунтаунах мировых столиц идет активное переформатирование бизнес-центров в отели и апартаменты. Мир меняется, молодежь стремится в центры мегаполисов, люди хотят жить в новых сообществах, и апартаменты прекрасно это позволяют. Есть много людей и более старшего возраста, которым не нужна социальная инфраструктура в виде поликлиники, детских садов и пр. Им важны мобильность и сервис. Апартаменты совершенно не мешают развиваться ни жилью, ни классическим гостиницам. Кроме того, все эти форматы можно успешно совмещать в одном проекте».
«Попытка разделить апартаменты на апарт-отели для кратковременного проживания и псевдо-жилье, ориентируясь исключительно на инфраструктуру проекта, ошибочна, - добавляет Николай Антонов, партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ», управляет сетью апарт-отелей под брендом AVENUE). - Она оставляет за бортом тех, кто предпочитает снимать апартаменты годами, потому что им удобно так жить – с круглосуточной охраной, службой ресепшн, возможностью заказать уборку, смену постельного белья, выгул собаки. Есть простой и надежный критерий: наличие гостиничного оператора, который профессионально управляет зданием, сдает апартаменты в аренду и обеспечивает постояльцам сервис – неважно, проживают они две недели или остаются годами. Кому плохо от того, что на рынке есть легальное арендное жилье, доходы от которого облагаются налогом?
Я, со своей стороны надеюсь, что законодатель не запретит продажу сервисных апартаментов по ДДУ, потому что это так же странно, как запретить совместное инвестирование частных лиц, компаний, фондов в строительство коммерческой недвижимости или долевое владение недвижимым имуществом. Тогда застройщики по-прежнему будут получать разрешения на строительство гостиниц и продавать не квартиры, а номера – естественно, со всей инфраструктурой, которая нужна для организации профессионального гостиничного сервиса».
Проекты сервисных апартаментов и апарт-отелей Санкт-Петербурга на разной стадии реализации (февраль 2021 года)
