Редевелопмент для комфортного города, или Как из фабрики сделать галерею

Редевелопмент – это наиболее эффективный способ смены назначения невостребованных объектов недвижимости или нерационально используемых территорий. Тема реорганизации бывших промышленных территорий – одна из актуальных для развития современных городов.

Заброшенные и неиспользуемые площадки создают негативный фон, который нивелируется умными технологическими решениями редевелопмента территории.

Редевелопмент олицетворяет собой стратегию устойчивого развития, являясь многофакторным процессом грамотного изменения городской среды. Бывшие фабрики и заводы становятся музыкальными площадками, офисными знаниями, культурными и спортивными центрами, шоурумами современных дизайнеров, картинными галереями.

1. Культурный центр

В XIX веке в Lijnbaansgracht (Амстердам, Нидерланды) был основан сахарный завод. В 1920 году молочная компания OVVV выкупила фабрику и занимала ее до закрытия в 1969 году. Здание было закрыто на год, но в 1970-м вновь открылось как культурный центр.

Сегодня Melkweg Amsterdam – популярное музыкальное заведение и культурный центр. Удачное расположение недалеко от Leidseplein – главной площади ночной жизни города – позволят проводить регулярные концерты.

Здание бывшей молочной фермы разделили на несколько помещений разного размера. Помимо четырех залов для музыкальных концертов, здесь обустроили кинотеатр, ресторан и выставочное пространство. Melkweg управляется некоммерческой организацией, существующей с 1970 года.

2. Парк

Новая достопримечательность Бруклина – большой парк Domino на территории активно перестраиваемого бывшего сахарного завода.

Редевелопмент сахарной фабрики Domino в Бруклинском районе Вильямсбург, возможно, один из самых крупных и громких проектов в современном Нью-Йорке. И тому много причин: фабрика занимает большую территорию в популярном районе, стоит прямо у воды с видом на один из самых знаменитых мостов Нью-Йорка, исторический корпус выглядит величественно и внушительно. Кроме того, у фабрики долгая и богатая история: в свое время на ней успела поработать львиная часть населения Бруклина. 

На момент окончания постройки в 1882 году это был самый большой сахарный завод в мире. Операции по переработке сахара завершились здесь только в 2004 году, a в 2007-м несколько зданий комплекса получили исторический статус. В 2010 году был одобрен план по преобразованию индустриального комплекса в жилищный. Сейчас Domino Sugar Factory принадлежит девелоперской компании Two Trees, у которой большие планы на этот участок земли. Она привела на берег Ист-Ривер сильнейшие архитектурные команды Нью-Йорка: мастерские SHoP и James Corner Field Operations, бюро, которое вместе с Diller Scofidio + Renfro создавало знаковый для Нью-Йорка High-Line.

Сегодня территория расчищена от всех строений, не имевших архитектурной ценности, здесь возводится несколько современных жилых зданий. В частности, недавно был сдан первый проект – жилой дом 325 Kent, выполненный в виде гигантского прямоугольника с огромным отверстием посередине. Само здание рафинадного цеха реконструируют, надстроят полукруглым объемом из стекла и металла и отдадут под офисы компаний, связанных с высокотехнологичным производством. 

Особенность мастер-плана всего комплекса в том, что здания отступили от линии набережной. Зону вдоль реки девелоперы отдают горожанам. На днях здесь торжественно открылся парк Domino, связавший воедино проект, город, людей и историю знаменитой фабрики.

Парк не просто место для отдыха, но и красивое воспоминание о прошлом завода. Для этого архитекторы вписали в ландшафтный дизайн более 30 исторических артефактов. Так, 11-метровые резервуары для сиропа отделяют зону активного отдыха, а домик на детской площадке сделан из старой древесины, служившей в прошлом полом в складском здании комплекса. В северной части парка сохранили два козловых крана, которые раньше использовались для разгрузки сахарного тростника с грузовых судов. Краны выкрашены в яркий бирюзовый цвет, вдоль них идет приподнятый над парком длинный прогулочный променад. Сохранилось в парке и 20 колонн, они стоят на своем первоначальном месте, где когда-то удерживали здание старого несохранившегося склада, а сегодня выглядят арт-объектами. Кроме того, в парке в качестве артефактов сохранились ковшовые конвейеры для перемещения сахара и различные приспособления для производства рафинада.

3. Галерея искусства

В Лондоне, в здании бывшей электростанции Bankside Power Station на южном берегу Темзы в 2000 году был открыт музей.

Галерея модернистского и современного искусства входит в группу галерей Тейт, в которых выставляется национальная коллекция британского искусства. Это один из самых посещаемых художественных музеев мира.

До реконструкции в Турбинном зале, площадью 3,4 тыс. кв. м и высотой в пять этажей, размещались электрические генераторы старой электростанции. Сегодня это пространство используется для демонстрации масштабных эксклюзивных проектов современных художников. Спонсором экспозиций с самого начала выступает британо-нидерландская компания Unilever.

4. Творческое пространство

В Мадриде старое здание скотобойни и рынка крупного рогатого скота после реконструкции было преобразовано в междисциплинарное пространство, посвященное экспериментам и творчеству.

Центр современного творчества Matadero Madrid расположен в промышленных павильонах 1908–1928 годов, спроектированных Луисом Бельидо для размещения мадридского рынка крупного рогатого скота. Постройки представляют собой один из самых интересных архитектурных комплексов города. В настоящее время это промышленное наследие подверглось реконструкции и превратилось в центр популяризации, исследований и культуры с различными направлениями деятельности с целью вовлечения граждан.

Каждый павильон предлагает программы и услуги, связанные с определенной культурной сферой. Например, исполнительское искусство в Naves del Español, дизайн в Central de Diseño, изобразительное искусство в Cineteca или литература в Casa del Lector. Здесь также есть выставочный центр площадью 4 тыс. кв. м и большое открытое пространство (улица и площадь Матадеро), где проводятся концерты и всевозможные представления.

5. Жилой квартал

В Норвегии, на холмистом побережье реки Акерсельва в Осло, в районе Вулкан, с XIX века располагались цеха тяжелой литейной промышленности. Спустя почти 150 лет производство на территории завода было остановлено, а одноименная девелоперская компания Vulkan создала жилой район и открыла крупный крытый рынок Mathallen со скандинавской кухней и торговыми площадками. В районе построены жилые комплексы, образовательные учреждения, развлекательные заведения. Усилиями архитектурного бюро на территории Вулкана выросли аккуратные здания, по всему кварталу ограничено автомобильное движение и повсюду расставлены альтернативные источники энергии.

Девелоперы Vulkan строят там жилье, но при этом делают микс – используют промышленное прошлое и оставшийся фонд зданий. Они оживляют район не только за счет квадратных метров, но и с помощью городской жизни, сконцентрированной там. Яркий пример редевелопмента – зерновой элеватор превратили в студенческое общежитие Grünerløkka. 

6. Творческий городок

Творческий городок Теллискиви, расположенный в помещениях бывшего промышленного комплекса, стал одним из любимых мест проведения досуга горожан. Это крупнейший в Эстонии самобытный творческий центр: здесь находятся сотни предприятий, офисы общественных объединений и площадок для стартапов. Для всех открыты удостоенные гастрономических премий разнообразные места общественного питания, «улица магазинов», посвященная эстонскому дизайну, галерея и три театра.

В творческом городке Теллискиви ежегодно организуется около 500 культурных мероприятий, а каждую субботу здесь работает блошиный рынок. В сердце городка расположен известный, в том числе и за рубежом, музей нового поколения Fotografiska Tallinn, история которого уходит корнями в Стокгольм. Также в творческом городке находится грандиозная стена с граффити, созданная 12 художниками разных национальностей.

Яркий пример новой жизни промышленных площадей Петербурга – «Севкабель Порт», это проект преобразования исторического «серого» пояса Гавани в общественное культурно-деловое пространство. Концепция, в которой создан и развивается «Севкабель Порт», на 100% соответствует устойчивому развитию в девелопменте. Комфортная культурная среда создана в промышленной части Васильевского острова, на бывших заводских территориях, летом 2018 года, она крайне быстро стала обязательной точкой выходного маршрута горожан и гостей.

Общественное пространство появилось на территории первого кабельного завода в России, производителя кабельно-проводниковой продукции. Основан завод в 1879 году немецким промышленником Карлом Генрихом Сименсом как мануфактура Siemens&Halske, в 1918 году после национализации получил название «Северный Кабельный Завод». Сегодня часть территорий по-прежнему занимает завод-производитель, а рядом с ним соседствует активно развивающийся проект – пример успешного преобразования промышленного наследия в региональный̆ центр культурной̆ и предпринимательской активности.

Алексей Онацко, партнер и директор по развитию управляющей компании Miles & Yards, куратор «Севкабель Порта»

- Какие планы и цели на развитие пространства вы ставите перед собой? Ожидать ли появления в «Севкабеле» хостела/гостиницы или коворкинга?

– Планы на развитие обширные. Мы с успехом, насколько это было возможно, пережили 2020 год. За время вынужденных простоев занимались дальнейшим проектированием и развитием сервисов.

В марте, в частности, мы закончили рабочее проектирование для преобразования нашего самого крупного корпуса – кабельного цеха – и уже в этом году начнем его перестраивать. Полная реконструкция и введение в эксплуатацию займут несколько лет. Там появятся выставочные площади для крупных мероприятий, универмаг-приключение «Терминал-парк», который соединит в себе постоянно действующий pop-up-маркет лучших локальных производителей с сильными брендами, место для мероприятий и показов, большую Зеленую гостиную и коворкинг. Крыша цеха с видом на море станет обитаемой, там появятся бары и кафе, трансформируемая площадка под концерты, спорт или выставки. Будет значительно достроен концертный зал «Морзе».

Мы будем делать дальнейшее благоустройство и озеленение территории «Севкабель Порт», она станет удобнее и интереснее для гостей и наших партнеров. К будущей зиме готовим новый проект «Каток у моря – 2022», который превратится в целый зимний комплекс с катком увеличенного размера, сноу-парком, территорией для детей и рождественской деревней-маркетом.

Хостел или гостиница на территории «Севкабель Порт» не предусмотрены, но такие объекты могут появиться по соседству.

- Как вы думаете, чем можно мотивировать девелоперов к восстановлению исторического архитектурного наследия? Например, советского?

- На мой взгляд, мотивация для девелопера может быть всегда одна – сильная идея, концепция развития, профессиональная команда и внятная финансовая модель, показывающая потенциал этих действий. Далеко не все площадки, здания, цеха подходят для создания общественных проектов. В каждом случае это предмет для исследования и концептуального проектирования.

- «Севкабель Порт» объединяет в себе лучшие практики преобразования промышленного наследия в региональный центр культурной и предпринимательской активности. Вы можете вывести универсальную формулу работы с территориями?

- Универсальной формулы работы с такими объектами не существует. Есть скорее универсальные принципы:

проект должен специализироваться на одной-двух главных темах и целях;

люди – это кровь общественных пространств, они главный барометр;

сильная креативная команда, которая сможет сделать это место уникальным в глазах горожан и туристов;

проработанный баланс функций и их сочетания;

бизнес и культура работают вместе;

цели и принципы проекта должны совпадать со стратегией развития города и региона;

сильное сообщество вокруг проекта – ключ к его стабильному развитию и популярности.

Свобода и терпимость. Чем свободнее гости будут чувствовать себя, чем меньше будет ограничений и больше открытости во всем, начиная от логистики и охраны и заканчивая разнообразием форматов заведений и мероприятий, тем лучше будет развиваться и работать такой проект.

Присутствие проекта в Digital – естественное продолжение ваших физических площадей.

- Проекты редевелопмента, преимущественно, имеют кульутрно-досуговую функцию для широких масс. Отчасти, в этом они синонимичны объектам гостеприимства. Разумно ли наделять средства размещения ответственностью за создание комфортной среды не только для гостей, но и для соседствующей с отелем городской жилой структурой?

– Конечно, разумно. Это видят гости. Это видят горожане. Это делает ваш проект более ценным. На него смотрят внимательнее. Повышается цитируемость в отзывах и СМИ, растет процент возвращающихся гостей.

Текст: Яна Кит