Проект гостиницы в Приморском районе Петербурга вызвал на Градсовете дискуссию об апартаментах

Первое рассмотрение на Градсовете инвест-отеля Plaza Lotus Group в Приморском районе состоялось в декабре прошлого года. Тогда к проекту был высказан ряд замечаний по высоте, плотности застройки и темному оттенку стен. Глава архитектурной студии «А.Лен» Сергей Орешкин, представляя доработанную версию на Градсовете в июле, отметил, что изменения были направлены в первую очередь на то, чтобы учесть мнение жителей комплекса «Золотая гавань», расположенного непосредственно за участком будущего строительства.

В частности, по словам Орешкина, для того чтобы большая часть квартир этого комплекса сохранила вид на залив, этажность корпусов, параллельных строениям «Золотой гавани», была снижена даже не на два этажа, как просил Градсовет в прошлый раз, а в два раза — до 7 этажей. Самые низкие корпуса ЖК при этом имеют высоту 16 этажей. Причем на Приморский проспект выходят узкие высокие корпуса гостиницы с просветами между ними. Фасады здания в новом варианте выполнены в светлых оттенках, а не в темном, как было изначально. Четыре высоких корпуса объединены общими двумя этажами — в них будут располагаться все сервисные общественные помещения и парковки. А на крыше между корпусами планируются общедоступные террасы. Доработать связь между корпусами — это также было пожеланием Градсовета после первого рассмотрения.

В итоге общая площадь застройки сократилась, и теперь должна составить 118 тыс. кв. м, номерного фонда — 60 тыс. кв. м. Гостиница, согласно проекту, должна соответствовать всем параметрам 4* — в частности, здесь планируется несколько ресторанов и спортивно-физкультурный центр.

Рецензент проекта, глава бюро «Студия 44» архитектор Никита Явейн выразил мнение, что с точки зрения высоты новый проект выполнен очень корректно, и вместе с согласованным по соседству офисным зданием компании Jet Brains составит единую линию побережья. Он согласился с композиционными решениями и со стороны Приморского проспекта, и со стороны набережной — по его словам, с магазинами, ресторанами и фитнес-центром «улица дышит».

Никита Явейн также сообщил, что по всем формальным признакам проект соответствует понятию гостиницы: от устройства лестничных клеток и 30%-й доли сервисных помещений до того, что в комплексе есть фитнес-центр площадью 4,5 тыс. кв. м, под рестораны отведено 2 тыс. кв. м, а номера предполагают круглосуточное обслуживание. «Удивляет состав номерного фонда», — он обратил внимание на то, что часть апартаментов многокомнатные, но при этом не имеют кухонь, хотя, очевидно, ориентированы на более длительное проживание. При этом он считает, что проект может быть одобрен.

Сергей Орешкин пояснил, что такая концепция — с блоками для длительного проживания — характерная примета последних лет для крупнейших международных сетей, которые отдают под такие апартаменты до 40 % в новых гостиницах. «Безопасность, обслуживание, уборка — это удобный формат для жизни многих современных людей», — считает он.

И все же без дискуссии о том, являются ли такие номера жильем или нет, не обошлось.

Вот это номер

Глава комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга, главный архитектор города Владимир Григорьев отметил, что хотелось бы более четкого понимания функционирования объекта, в частности, с точки зрения транспортного обеспечения, с учетом того, что более 60 % номеров предназначены для проживания более чем одного человека.

Архитектор Феликс Буянов ответил на это, что гостиница не обязательно должна функционировать для тысяч китайских туристов, а значит, предполагать много места для парковки туристических автобусов. Он выразил мнение, что с точки зрения транспортной инфраструктуры для туристов гостиница расположена вполне удачно — недалеко есть недозагруженная станция метро «Беговая», в 350 метрах проходит трамвайная линия, а если перейти через Яхтенный мост — то станция метро «Новокрестовская», которую переименовывают в «Зенит».

Архитектор Михаил Кондиайн признал, что в проекте сделаны «прыжки» вперед по сравнению с прошлой версией, а также рассказал о своем опыте работы с подобными проектами — его архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», в частности, работало над апарт-отелем YE’S. По его словам, хотя сервисные апарт-отели и предполагают более длительное проживание для ряда постояльцев, считать их жильем нельзя. И даже если там есть семьи с детьми, то для них это все равно временный вариант. «Для таких проектов нужно более подробно разработать нормативную базу, — считает Михаил Кондиайн, — а для начала надо изучить статистику по уже действующим проектам, чтобы понять, как они в реальности функционируют».

Заместитель генерального директора по градостроительной деятельности Института территориального развития Владимир Аврутин напомнил, что действительно есть проекты апартаментов, где продают квартиры, не скрывая этого, и люди приобретают их, ориентируясь на более низкие цены.

Закона об апартаментах, который бы конкретизировал само понятие апартаментов, ждут уже несколько лет. Сейчас же часть требований к апартаментам предъявляется как к жилому строительству: например, по привлечению проектного финансирования и «замораживанию» средств на счетах эскроу. При этом классификацию они должны проходить как гостиничные проекты, и налоги платят собственники как за коммерческую недвижимость. В частности, как отмечал тот же Владимир Григорьев, городские власти со своей стороны сделали все, что могли, прописав в Правилах землепользования и застройки требования, аналогичные для жилых зданий, если более 10 % апартаментов в доме оснащено кухнями. Минстрой до конца 2020 года обещает внести поправки в закон об апартаментах и принять его в новой редакции.

Архитектор Евгений Герасимов выразил опасения, что строительство спровоцирует очередной конфликт с жителями, призвал Градсовет не стать частью этого конфликта. В свою очередь, глава центра ЭКОМ Александр Карпов вспомнил о письме ФАС, которое было направлено в Смольный по поводу выделения участка целевым образом. И призвал коллег в целом воздержаться от суждений по проекту, хотя ему и обидно за проделанную архитектором Орешкиным работу. Владимир Григорьев, впрочем, на это возразил, что письма он не видел, участок в Приморском районе компании PLG выделен, и никаких решений, в том числе судебных, которые бы меняли его статус, не принималось. Отметим, что как раз на гостиницы, в отличие от жилых комплексов, участки и могут выделяться целевым образом.

«Мне бы хотелось, чтобы Градостроительный совет имел гражданскую позицию, и мы понимали, что мы строим, и какую среду мы создаем», — резюмировал он. Об итогах голосования станет известно позднее.

Останавливайтесь дома

Операционный директор PLG Ольга Смирнова отметила, что на Градсовете в основном обсуждался не архитектурный облик представленной гостиницы, что является основной компетенцией совета, а отвлеченная тема апартаментов, которая не имеет никакого отношения к рассматриваемому объекту.

— Представленный на рассмотрение объект является гостиницей и по сути, и по соответствию нормативным требованиям. Можете ли вы в своем жилом доме спуститься утром в тапочках вниз и сходить в фитнес, в бассейн, а потом пойти завтракать по системе «шведский стол»? Предусмотрены ли в жилых домах отдельные лифты для обслуживающего персонала — уборщиц с хозяйственным инвентарем, горничных с тележками для клининга, на которых расположены сеты чистого постельного белья, косметика, бытовая химия, отдельная сумка для грязного белья, где логистика служащих не пересекается с логистикой гостей», — перечисляет она.

По словам Ольги Смирновой, в гостинице PLG предусмотрена разнообразная инфраструктура, в которую гость может попасть, не выходя из здания. В проекте комплекса есть целый ряд специфичных площадей, которые девелоперы никогда не разместят в жилом доме или апартаментах. Это вестибюльно-приемный комплекс (с круглосуточным приемом гостей и размещением, дежурным администратором, информационным обеспечением, службой портье, сейфовой, сервиса, охраны, комнатой для багажа), центральная бельевая (с отделениями чистого и грязного белья), ремонтные мастерские (столярная, слесарная, сантехническая, электрооборудования, слаботочных устройств, малярная, драпировочная), цех флориста, материальные кладовые (мебели, инвентаря, технического оборудования), раздевалки и комната отдыха персонала, дворника, столовая для персонала, большой блок административных помещений под офис управляющей компании, включая менеджеров по бронированию.

Гостиница PLG расположена в непосредственной близости к трем самым популярным паркам города, на берегу моря, бассейн фитнес-центра будет иметь вид на Финский залив, предполагается обширная СПА-зона. «Мы хотим, чтобы наши гости оставались в Петербурге дольше чем на пару дней, как минимум на пару недель, совмещая культурно-экскурсионную программу со СПА-оздоровительной. Любой международный отельер скажет вам о том, что для такого формата отеля, где пребывание гостей связано не только с экскурсионными программами, но и с отдыхом — требуются номерной фонд нашей линейки распределения номеров. И именно это является показателем профессиональной гостиницы, а не доказательством фальсификации основной функции объекта, — утверждает Ольга Смирнова. — В современном мире, где отели конкурируют не только с отелями, но и с такими ресурсами, как Airnbnb, сдающими квартиры, а не номера, и, фактически, «приучающими» клиентов к более комфортным, домашним условиями, отельеры вынуждены менять и свою структуру номеров. Взрывной рост сервиса Airbnb изменил представления о путешествиях и стимулирует всё большее число путешественников жить в привычных условиях дома, западные отельеры сформировали новый термин — homestay concept».

И в мире, и в Москве, и в Петербурге есть примеры гостиниц с номерным фондом более тысячи номеров: CityCenter (США, 6790 номеров), First World Hotel & Plaza (Малайзия, 7351 номер), Sands Cotai Central (Китай, 6060 номеров), MGM Grand (США, 5044 номера), «Космос» (Москва, 1777 номеров), «Измайлово» (Москва, 4 021 номер), «Прибалтийская» (Санкт-Петербург, 1200 номеров). И это далеко не весь перечень. В 2020 году откроется самая большая гостиница «Абрадж-Кудай» в Саудовской Аравии с номерным фондом в 10 000 номеров. Площади номеров в MGM Grand, несмотря на его размеры, варьируются от 32 до 557 кв. м, при этом средние площади — 60–65 кв. м. Но даже в Петербурге площадь номеров в высококлассных гостиницах, например в отеле Four Seasons, составляет от 36–44 кв. м и достигает — 130–153 «квадратов».

В будущем отеле от PLG в Пьяной гавани 58 % номерного фонда приходится на номера категории de luxe и junior suite площадью от 20 до 55 кв. м. Еще 29 % приходится на номера executive suite (60–90 кв. м) и только 13 % крупного формата family suite (80–200 кв. м).

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»