От апарт-отеля на севере Петербурга до международной сети за 10 лет

Сеть апарт-отелей YE’S на собственном примере показывает, как за 10 лет апартаменты превратились в популярный финансовый инструмент и успешный бизнес. Начиная с экспериментального объекта в спальном районе Санкт-Петербурга, YE’S переросла в международную сеть с многотысячным номерным фондом. Только за 2021 год компания ввела в эксплуатацию три новых объекта и заключила три контракта по реализации апарт-отелей под брендом YE’S в Санкт-Петербурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде.

Ирина Ивашкевич,YE’S

Запуск сети

В 2021 году отечественному рынку сервисных апартаментов исполнилось 10 лет. Первый в России апарт-отель появился в Санкт-Петербурге. Им стал YE’S Hoshimina у метро «Проспект Просвещения», в Выборгском районе города.

«Управляющая компания YE’S является первой международной специализированной УК в России, обладающая собственными техническими и операционными стандартами, и, что самое главное, командой высококвалифицированных специалистов, имеющих опыт работы в международных сетевых отелях. Мы продолжаем активно развиваться, как внутри компании, так и развивать наш бизнес не только на территории России, но и за ее пределами. За последний год мы ввели в эксплуатацию два многофункциональных комплекса в Москве и Санкт-Петербурге, а также запустили наш первый апарт-отель по договору франшизы в Нур-Султане», — рассказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Ирина Ивашкевич.

«Мы объясняли первым клиентам, что через несколько лет новый формат недвижимости станет одним из самых востребованных у инвесторов и арендаторов, а их вложения в объект в спальном районе города не только окупятся, но и будут приносить стабильный пассивный доход долгие годы», — говорит директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.

Сервисные апартаменты не только полностью оправдали возложенные на них ожидания, но и во многом превзошли их: сегодня доходность апартаментов в два раза выше, чем у классических квартир, а спрос на этот формат существенно превышает предложение.

Антон Агапов, YE’S

Универсальный формат

Апарт-отели — это инновационный продукт на рынке недвижимости, который сочетает в себе гостиничную, жилую и инвестиционную составляющие. Особенность формата в том, что клиент приобретает полностью готовые к проживанию, укомплектованные мебелью и техникой апартаменты (в отличие от номера в классическом отеле в апартаментах выделена еще и зона кухни).

Управление апарт-отелем осуществляет профессиональная управляющая компания, которая обслуживает номерной фонд и инфраструктуру, ведет поиск арендаторов, контролирует дебиторскую задолженность, следит за состоянием апартамента.

Кроме этого, в апарт-отеле разработаны специальные доходные программы, которые в среднем приносят собственнику до 10% годовых от сдачи юнита в аренду. За вопросы, связанные с доходной частью, также отвечает управляющая компания, что позволяет владельцам апартаментов получать стабильный ежемесячный доход без необходимости личного участия в управлении активом.

Особенности развития сегмента в Москве

Спрос инвесторов и арендаторов на сервисные апартаменты стал основой для развития сети апарт-отелей YE’S. Второй апарт-отель сети на 504 апартамента — YE’S Mitino был построен в Москве. Объект ввели в эксплуатацию в 2015 году.

Расположенный у одноименной станции метро, рядом с Международным выставочным центром «Крокус Экспо», он стал точкой притяжения для участников крупных экспозиций и конференций, корпоративных клиентов и фрилансеров. Именно здесь москвичи и гости города познакомились с новым форматом недвижимости и преимуществами проживания в апарт-отеле.

«С учетом запуска двух новых крупных апарт-отелей в Москве YE’S Botanica и YE’S Technopark, мы можем смело говорить о том, что и на московском рынке мы являемся лидером по управлению сервисными апартаментами. Рынок Москвы значительно отличается от Санкт-Петербурга: в столице на долю качественных сервисных апартаментов приходится всего 7% от общего количества объектов. Большая часть относится к формату псевдожилья, в котором изначально не предусмотрено управление профессиональной УК. Одной из стратегических задач УК YE’S является масштабирование нашего бизнеса на московском рынке за счет предоставления качественного продукта под брендом YE’S с понятной формой бизнеса, как для девелоперов, так и для частных инвесторов», — поясняет Антон Агапов.

Сервисные апарт-отели не предназначены для самостоятельного проживания, их главная задача — обеспечивать собственнику стабильный пассивный доход. Объекты реализуются по всем гостиничным стандартам, а после ввода в эксплуатацию для них обязательно присвоение звездности и обеспечение гостиничного сервиса.

Отсутствие конкуренции и высокий спрос на сервисные апартаменты является благоприятным фактором для развития данного формата, отмечают эксперты. «Мы видим высокий потенциал развития на столичном рынке за счет большой доли бизнес-сегмента, который является ключевым арендатором апарт-отелей и обеспечивает равномерную высокую загрузку объектов на протяжении всего года. Например, средняя заполняемость объекта YE’S Mitino в текущем году составляет 91%. Видя положительные условия и перспективы, мы продолжаем усиливать свое присутствие на столичном рынке за счет запуска новых проектов», — говорит Ирина Ивашкевич.

Юнит в апарт-отеле YE’S Botanica

Апарт-отель YE’S Botanica

В 2021-м компания ввела в эксплуатацию еще один апарт-отель в Москве в составе ТПУ Ботанический сад — YE’S Botanica на 1032 апартамента.

Апарт-отель YE’S Botanica реализован по единой концепции, принятой для всех апарт-отелей сети: внутри есть лобби-бар, зона для отдыха, стойка ресепшн 24/7. В шаговой доступности расположены рестораны, кафе, магазины и мини-маркеты, салоны красоты, а также другие необходимые услуги повседневного спроса.

В комплексе выделены общественные пространства, комфортные условия для отдыха и работы, номерной фонд представлен апартаментами разных категорий: от эргономичных Studio 19 кв. м до просторных Two-bedroom suite с двумя спальнями.

«Проживание в апарт-отеле гарантирует высокий уровень сервиса и комфорта. Помимо очевидных преимуществ в виде развитой инфраструктуры и отличной транспортной доступности, арендаторам доступен полный спектр услуг гостиничного сервиса, что позволят арендатору снять с себя большую часть бытовых забот и просто наслаждаться жизнью в современном комплексе», — отмечает Ирина Ивашкевич.

Арендаторы YE’S Botanica могут заказать доставку блюд из ресторана в апартамент, уборку, воспользоваться услугами прачечной, а также приобрести большой спектр дополнительных услуг — от заказа такси и билетов в театр до дополнительных сервисов.

«Таким образом, проживание в апартаментах YE’S — это не только максимальный комфорт, но и возможность сэкономить самый главный ресурс — время. В YE’S Botanica по аналогии с другими объектами нашей сети мы ожидаем высокие показатели загрузки вне зависимости от сезона», — говорит Ирина Ивашкевич.

YE’S Astana

Франшиза YE’S

Сегодня эксперты отмечают большой интерес к сегменту сервисных апартаментов не только со стороны частных инвесторов, но и девелоперов, которые оценили выгоду от реализации апарт-отелей за счет продажи юнитов частным и институциональным инвесторам, а также более короткого срока окупаемости по сравнению с классическими отелями.

В 2020 году YE’S запустила масштабный проект по развитию сети по франшизе. Первый объект в рамках нового направления появился за пределами России — в Нур-Султане. В августе 2021 года первая очередь апарт-отеля YE’S Astana была успешно введена в эксплуатацию.

Сейчас в портфеле у YE’S еще три проекта по франшизе в крупнейших городах России, все находятся на разной стадии строительства. До конца 2021 года планируется старт новых проектов по франшизе в Петербурге, Нижнем Новгороде и Новосибирске.

«Сегодня апарт-отели — перспективное направление, которое составляет уверенную конкуренцию другим форматам коммерческой недвижимости. Мы видим это по высокому спросу на франшизу YE’S со стороны российских и зарубежных девелоперов», — говорит Антон Агапов.

По словам эксперта, выгода от сотрудничества очевидна — инвестор приобретает готовую концепцию успешного бизнеса, которая подтверждена уже работающими проектами в России и за ее пределами.

«Учитывая высокие стандарты, которые применяются при строительстве апарт-отелей YE’S, мы тщательно подходим к отбору франчайзи и локаций для потенциальных проектов, а также регионов. Мы заранее обсуждаем условия сотрудничества, максимально снижаем риски девелопера при входе в этот проект, а также отвечаем за доходность для собственников», — объясняет Антон Агапов.

По словам эксперта, сегодня наибольший интерес компании сосредоточен на развитии в Москве и городах-миллионника по всей России.

«Сегодня региональные компании проявляют большой интерес к франшизе бренда: инвестор приобретает готовую концепцию успешного бизнеса, которая подтверждена многолетним опытом и уже работающими проектами в России и за ее пределами. Только по уже подписанным соглашениям к 2025 году в портфеле сети YE’S будет 9 объектов, а номерной фонд вырастет до 7552 апартаментов», — говорит Антон Агапов.

Только по уже подписанным соглашениям к 2025 году в портфеле сети YE’S будет 9 объектов, а номерной фонд вырастет до 7552 апартаментов.

В рамках сотрудничества управляющая компания YE’S оказывает комплекс услуг по сопровождению строительства объекта и продаж на этапе реализации: специально разработанные эксклюзивные технологии гарантируют успех проекта. После завершения строительства апарт-отеля по франшизе, управление объектом переходит к управляющей компании YE’S.

Устойчивость сегмента к кризису

Немаловажным фактором для вхождения инвестора в проект сегодня является такой показатель как устойчивость бизнеса к кризисным явлениям. Судя по прошлому году, мы можем видеть, что многие форматы коммерческой недвижимости из-за пандемии потерпели существенные убытки. В офисных центрах из-за удаленного режима работы сократилось число арендаторов, торговые центры столкнулись с серьезными ограничениями в работе, многие из которых пока так и не сняты. Плюс, эпидемия стала катализатором развития сегмента электронной коммерции, что также повлияло на уровень вакантности площадей.

«Если говорить о рынке апартаментов, то загрузка апарт-отелей сети YE’S в период пандемии не опускалась ниже 75%. Апартаменты продолжали работать и обеспечивать владельцам доход, а, следовательно, сомнений в успехе формата у нас нет», — подытожил Антон Агапов.