Основатель ПИК — РБК: «Вроде маржа большая, а выходит убыток»

В 1990-х годах Кирилл Писарев вместе с партнером Юрием Жуковым создали группу компаний ПИК, которая в 2007 году в рамках IPO была оценена в рекордные для отрасли $12 млрд. Но в кризис 2008 года партнеры потеряли контроль над группой. После этого Писарев построил новый бизнес — девелопера Wainbridge, работающего преимущественно в Европе и США, а также управляющую возведенными объектами компанию The Collection.
В интервью РБК Писарев сравнил маржинальность и стоимость бизнеса в России и за рубежом, а также дал свою оценку произошедшего в 2008 году с ПИК.

«Маржинальнее в России, но это ничего не значит»
- Какая доля ваших активов и проектов сейчас за рубежом, какая в России?
- Я думаю, 70–80% за рубежом.
- Такое соотношение и предполагалось, не планируете наращивать долю в России?
- Так сложилось исторически: я уехал из России и долгое время строил бизнес в Англии, Европе и Америке, но мы продолжали параллельно строить в Москве коммерческую и жилую недвижимость. Наращивать свое присутствие здесь планируем, но соотношение зарубежных и российских проектов вряд ли поменяется…
- А где маржинальность больше: на Западе или в России? Насколько велика разница?
- По факту маржинальнее в России, но это вообще ничего не значит. Ты вкладываешь $1 млн и на выходе получаешь все тот же $1 млн. Только ты вложил 30 млн руб., а получил 75 млн руб. Вот и вся математика. И заплатил еще налогов. Вроде маржа большая, а выходит убыток. Вот и вся российская маржинальность.
- Все упирается в курс рубля.
- Да. И кроме того, на Западе, если ты сделал нормальную компанию, ты создаешь value (ее стоимость. — РБК). Все, что ты заработал, умножается на какой-то серьезный мультипликатор — на 20 или 30. А в России умножается на один, два или три. Вот вся разница. Можно сконцентрироваться на небольшом бизнесе на Западе, заработать меньшее количество денег, но в итоге достичь большей стоимости компании, чем в России. В этом основная проблема. Рынок в России очень серьезно недооценен.
- Из-за волатильности рубля или из-за политических рисков?
- Я думаю, все вместе.
- В Москве вы строите отель и резиденции Bulgari. Как развивается этот проект?
- Не могу сказать, что пандемия особо повлияла на продажи. У нас всего 14 резиденций со статусом квартир, мы уже продали половину. Все потенциальные покупатели понимают, что такое Bulgari, в каком месте находится проект (на Большой Никитской улице, в 600 м от Кремля. — РБК). Я думаю, что это сейчас самое горячее место в Москве с точки зрения качества жизни. Плюс сам продукт будет, конечно, уникальным. Мы достаточно спокойны с точки зрения продаж. Уверен, все продастся. К проекту есть очень большой интерес.
- Кто покупает, это россияне?
- Это россияне, да. Россияне, которые понимают, что такое Bulgari, что это за продукт. Интересно отметить, что всех покупателей Bulgari согласовывает.
- Согласовывает?
- Да. Это своего рода клубный дом.

«Куда ездят клиенты, там и находимся»
- У вас есть новый проект в Москве — реновация здания ресторана «Прага» на Арбате. Будете ли вы после окончания строительных работ управлять комплексом?
- Мы будем девелоперами этого проекта. Вопрос об управлении пока не решен, но мы бы хотели управлять этим комплексом через нашу управляющую компанию — The Collection. Сейчас она в процессе переименования и будет называться Voile d’Or. Наверное, это было бы неплохое дополнение к коллекции недвижимости, которая у нас есть по всему миру.
- Voile d’Or — это еще и один из ваших проектов во Франции. На Лазурном Берегу в Сен-Жан-Кап-Ферра вы реконструируете гостиницу, открытую в начале XX века. Работы еще идут?
- Да, мы получили наконец все согласования. Наша задача — увеличить сезонность использования отеля, чтобы он работал круглый год. Собираемся сделать центр, куда люди могут приезжать и вне сезона, проверять свое здоровье, делать детокс, заниматься спортом. Такие концепции очень востребованы во всем мире, а на юге Франции пока ничего подобного еще нет.
- Почему решили по названию этого проекта переименовать управляющую компанию?
- Во-первых, название очень красивое — Voile d’Or (в переводе с французского «Золотой парус». — РБК). Очень много наших проектов находится во Франции, управляющая компания тоже в Париже, и нам хотелось иметь французское название бренда.
Во-вторых, этому бренду уже около 60 лет. Отель повидал очень многих известных людей, те, кто знает юг Франции, особенно Кап Ферра, знакомы, естественно, с отелем. Поэтому мы решили взять это имя для нашего оператора.
- Большинство ваших проектов находится во Франции. Почему так получилось?
- Потому что мы исходим из нашего клиента. Куда ездят клиенты, там и находимся. Мы рассматриваем Jet-Set Destinations (направления путешествий, популярные среди состоятельных людей. — РБК). Наш клиент — это богатый человек, который предпочитает скорее арендовать, чем покупать. 70% наших клиентов — это американцы. Поэтому мы достаточно широко представлены на Сен-Барте (остров Сен-Бартелеми на Карибах, административно входит в состав Франции. — РБК), поскольку это американский рынок в основном. Частичка Европы, частичка Франции на американском континенте.
- Азиатские рынки рассматриваете, планируете выход туда?
- Думаю, выйдем со временем с проектами для аренды. Опять же, отталкиваясь от наших клиентов, это должны быть места, куда они ездят. Например, Сингапур, Гонконг, Токио. Будем смотреть.

Пять фактов о Кирилле Писареве
Родился в 1969 году в Москве.
В 1994 году вместе с партнером Юрием Жуковым основал Первую ипотечную компанию, которая выросла в группу ПИК.
В 2008 году Писарев с состоянием $6,1 млрд занял 160-е место в глобальном списке миллиардеров по версии Forbes. Издание также включило его в список самых молодых миллиардеров мира.
После ПИК Писарев основал девелоперскую компанию Wainbridge, общая площадь всех построенных проектов, как указано на сайте компании, — более 444 тыс. кв. м, их общая стоимость — свыше $4 млрд. Заявленная выручка в 2020 году — более $200 млн. Вторая компания Писарева, The Collection, специализируется на управлении премиальной недвижимостью.
Писарев вместе со своим бывшим партнером по ПИК Юрием Жуковым является совладельцем Банка жилищного финансирования (занимает 166-е место по размеру активов).

«Купил и купил. Для себя любимого»
- В России ваши проекты ориентированы на продажи. Здесь, если говорить про премиальную недвижимость, все-таки предполагается, что нужно ею владеть? Арендная схема не работает?
- В России рынок работает очень интересно. Зачастую стоимость недвижимости не соответствует уровню арендных ставок. В Америке все очевидно: исходя из аренды, сразу можно понять, сколько стоит квадратный метр или квадратный фут. В России это не работает пока. Здесь два варианта: либо аренда слишком низкая, либо цена на квадратный метр слишком высокая. И 90% людей, которые покупают недвижимость в России, особенно luxury, не думают об этом как об инвестициях, они думают: купил и купил, для себя любимого.
- А за рубежом думают скорее об инвестициях?
- За рубежом, даже если ты не думаешь об инвестициях, ты понимаешь, что цена плюс-минус правильная. Цена соответствует аренде, которую ты можешь получить за эту недвижимость.
- Что у нас должно произойти, чтобы это тоже выровнялось? Или это просто специфика рынка?
- Это специфика развивающихся рынков. Через несколько десятков лет рынок стабилизируется и появится некое соответствие.
- В ваших проектах за рубежом много покупателей из России?
- В Великобритании 70–80% всех покупателей — китайцы. Китайцы из Китая, из Гонконга, из Тайваня. Остальных по чуть-чуть. Русские не покупают — может быть, в силу пандемии.
- Как ваша арендная стратегия чувствует себя во время пандемии?
- Очень хорошо. Мы делаем достаточно большие юниты — либо резиденции, либо виллы, и во время пандемии этот продукт был востребован со стороны нашего клиента.
Например, в Нью-Йорке мы тоже сразу решили делать апартаменты класса люкс в нашем проекте 401 West и сдавать их в длительную аренду в рамках концепции. Нам важно оставить здание у себя на балансе, чтобы управлять им. Такого продукта сейчас в Нью-Йорке нет, мы сделаем.
- Гостиничный бизнес в пандемию просел очень сильно, а вы говорите, что вас это как будто не затронуло.
- У нас не типичные гостиницы. У классических отелей действительно все плохо. Насколько я знаю, заполняемость гостиниц, например, в Париже сейчас меньше 10%. Фактически там два-три человека заехали, и вот тебе вся гостиница. При этом держать ее открытой убыточно.
Мы же в январе 2020 года открыли отель Maison Villeroy в Париже — очень компактный, всего 11 резиденций. Люди, измученные пандемией, этими локдаунами просто хотят сходить в ресторан, но они не могут этого сделать, потому что это запрещено. Зато они могут приехать к нам в гостиницу, где у нас не обычные номера, а резиденции со столовой, кухней. Мы можем предоставить им, например, ужин из ресторана с высокой кухней. Вот, кстати, ресторан при отеле в январе этого года получил звезду Мишлена, а проработал он всего год… То есть человек, живущий в Париже, снимает номер в Париже для того, чтобы с женой или с девушкой, с семьей провести время, вкусно поужинать или пообедать. Наша концепция позволяет это сделать, а большие отели так не могут.

«Все ждут серьезного подъема на private equity рынке»
- В прошлом году вы говорили, что планируете продать 25% вашей управляющей компании The Collection. Планы не изменились?
- Да, скорее всего, выведем на продажу 20–25%. Мы больше года работаем с Bank of America. Заключили с ними соглашение, они представляют наши интересы на рынке капитала.
К этой стратегии есть интерес со стороны многих профессиональных, в том числе и институциональных инвесторов, но в целом сектор private equity в связи с пандемией сейчас не совсем интересен для инвесторов. Он требует определенного подхода к due diligence. Люди должны приезжать и смотреть, физически быть на площадках, на наших проектах и т.д. Сейчас в основном рост идет в public equity, поскольку инвесторам никуда не нужно ехать, они основывают свои решения на исследованиях. Мы ждем, и все ждут серьезного подъема на private equity рынке в сентябре этого года.
- Почему в сентябре?
- Потому что летом все будут путешествовать, отдыхать, набираться сил после пандемии, а уже в сентябре начнется нормальная работа. Но у нас совсем нет цели продать пакет акций любой ценой. Мы хотим хорошего инвестора, качественного, который помимо средств привнесет в компанию еще и свою экспертизу, добавит капитализации.

- Вы планируете IPO вашей управляющей компании?
- Да, частный инвестор — это первая стадия привлечения капитала. И по классике жанра через два-три года мы должны выйти на публичный рынок, обеспечив тем самым возможность выхода для наших инвесторов.
- Какую долю планируете разместить на рынке?
- Все зависит от нашего стратегического инвестора, от того, захочет ли он остаться частично, либо полностью, либо полностью выйти. Исходя из этого, будет определена структура размещения.
- Во сколько сейчас оценивается компания?
- Достаточно существенно. Знаете, за год до IPO ПИК была такая не очень хорошая статья, не очень красивая. Написали, что владельцы ПИК оценивают себя в миллиард, ха-ха-ха. Ровно через год мы продали себя, исходя из капитализации $12 млрд. Теперь, чтобы никого не нервировать, я лучше промолчу.
- А Wainbridge не собираетесь вводить на публичный рынок?
- Wainbridge — это все-таки в большей степени именно профессиональный девелопер. У него на балансе в отличие, например, от ПИК или ЛСР нет активов, мы выполняем только услуги. Те проекты, которые реализует Wainbridge, а затем управляет The Collection (в будущем Voile D’or), практически все остаются в собственности управляющей компании. Наверное, с точки зрения капитализации пока, по крайней мере, она не очень существенная, но тот объем проектов, который Wainbridge уже сделал, делает и будет делать, существенный, он исчисляется миллиардами долларов. Поэтому пока мне сложно ответить на этот вопрос.
- В Wainbridge три партнера — вы, Майкл Белтон и Михаил Сердцев. В Collection та же структура собственности?
- Нет, в The Collection я являюсь мажоритарным акционером. Мне принадлежит более 90%. Остальные — у небольших акционеров, в числе которых и Wainbridge.

«Пробурил, и мне, как новичку, повезло»
- Помимо бизнеса в недвижимости вы инвестируете и в другие сферы, например производство биопротеина. У вас даже есть нефтяной бизнес в Поволжье: РНГК «Саратов» занимается добычей нефти и газа. Как давно вы занимаетесь этим бизнесом?
- Вот мы и дошли до моего основного бизнеса (смеется). Шутка. Совершенно случайно оказался в этом бизнесе. Это, наверное, самое последнее, что мне было нужно. С теми лицензиями, которые у меня были, нужно было бурить и что-то искать. Я человек неопытный, но, естественно, пробурил, и мне, как новичку, повезло. Компания хорошая, работает уже 12 лет. Добываем лет десять.
- Вы будете и дальше разрабатывать или планируете продавать этот бизнес?
- Я бы с удовольствием продал, но, как я уже сказал, в России компанию не оценят по ее реальной стоимости.

Как основатели ПИК лишились компании
В 2007 году группа ПИК провела IPO, которое стало крупнейшим размещением девелоперской компании на европейском рынке. Инвесторам предложили 15,6% компании, всю ПИК оценили в $12,3 млрд.
В начале кризиса в 2008 году долговая нагрузка группы достигала $1,32 млрд. Осенью 2008 года правительство Москвы потребовало от ПИК снижения цен по контрактам, по которым город должен был выкупить у девелопера под социальные программы жилья на $1,2 млрд. В итоге город расторг контракты.
Во время кризиса капитализация компании на несколько месяцев опускалась до $300 млн.
В 2009 году контроль над ПИК перешел к структурам «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова — бизнесмен сначала получил 25%, затем увеличил долю до 45%. Сообщалось, что после того, как он получил долю в ПИК, группа провела реструктуризацию кредитов.
Писарев и Жуков окончательно вышли из состава акционеров компании в 2011 году.
Сейчас группа ПИК — это крупнейший застройщик жилья в России. Основной владелец группы — ее президент Сергей Гордеев, ему принадлежит 59,33%, еще 23,05% — у ВТБ.

- Десять лет назад вы перестали быть акционером группы ПИК. Как вы думаете, если бы в кризис 2008–2009 годов, когда продажи квартир сильно упали и это, очевидно, отразилось на ПИК, была господдержка вроде программы льготной ипотеки, которая действует сейчас и была в 2014-м, сложилось бы все иначе?
- Я перестал быть акционером ПИК не из-за кризиса или отсутствия правильных госпрограмм, а совершенно по другой причине. И люди профессиональные ее понимают. Но я не хочу возвращаться к событиям 2008 года.
Я, кстати, ни о чем не жалею, что так в итоге получилось, потому что иначе бы я сидел в ПИК и был бы сконцентрирован только на российских проектах. Как говорят, нет худа без добра — у меня появилась возможность построить компанию за рубежом. Я и команда, которая меня окружает, очень хорошо этой возможностью воспользовались. Мы стали международным девелопером и сейчас делаем на Западе крутые проекты.
Поверьте мне, там к русским отношение не особо, прямо скажем. Не по моей вине и не по вине огромного количества людей, которые живут на Западе и пытаются что-то сделать. И проламывать эту стену, доказывать, что ты что-то умеешь, — это очень сложно. И когда получается, когда тебя признают, это, конечно, классно. Другое ощущение совсем. Понятно, что я бизнесмен и моей основной задачей должно быть получение прибыли. Но я не только про деньги, я хочу делать что-то интересное.
- Вы для себя эту стену проломили? Видите какие-то изменения?
- Я считаю, что да. То, что мы сделали, — это больше 40 проектов в том или ином виде. Где-то мы делали чистый девелопмент, где-то управляли, где-то финансировали. Львиная доля этих проектов была суперуспешной. Я считаю, что в профессиональных кругах в таких странах, как Франция, Англия, Америка, к нам очень хорошее отношение, они понимают, что мы — профессиональные люди. Или Италия, например, если говорить про Bulgari. К нам люди уже не относятся как к русским, которые приехали и хотят что-то сделать «с наскока». К нам относятся как к профессиональной команде. Это дорогого стоит.
- Вы сейчас следите за тем, как ПИК развивается? Осталось ли в ней что-то от той компании, которую вы создавали?
- Слежу, естественно. Тяжело не следить, потому что рекламы много. Знаете, и это без всякого пафоса и сарказма: есть руководители разного уровня. Если он ушел и все рухнуло, значит, плохой руководитель. Я очень рад, что мы с партнером ушли, а компания живет совершенно спокойно. Мне кажется, прекрасно. Это как ребенок, который уже стал взрослым, развивается. Очень рад за компанию, что она большая, она гигантская, то, что я к этому приложил руку, родил эту компанию, — это приятно.
Автор: Надежда Федорова