Четвертый кассационный суд отменил решения Анапского городского и Краснодарского краевого судов, которые отказали администрации Анапы в удовлетворении требований о сносе комплекса самовольных построек в селе Витязево по ул. Скифской, 64 и признали право собственности на здания за местным застройщиком Евгением Янишогло.

Как следует из материалов дела, собственником участка под спорными объектами является муниципалитет. В 2015 году право аренды земли на основании договора цессии перешло к Денису Шерстову. В 2017 году господин Шерстов и его компаньон, застройщик и экс-депутат Совета Анапы Евгений Янишогло заключили договор о совместной деятельности с целью строительства на участке «спортивной базы-лагеря». Проект базы предусматривал возведение шести трехэтажных спальных корпусов и нескольких административно-хозяйственных построек.

Компаньоны обратились в мэрию за разрешением на строительство, но получили отказ, мотивированный тем, что участок, в числе прочих, приказом минприроды края был зарезервирован для создания природного парка «Анапская пересыпь». Партнеры обжаловали отказ в Анапском горсуде, который встал на сторону истцов и обязал администрацию выдать разрешение на строительство.

В 2019 году управлением муниципального контроля был проведен осмотр участка и установлено, что вместо трехэтажных зданий возведены пятиэтажные корпуса, имеются другие отклонения от схемы организации земельного участка. В марте 2020 года мэрия обратилась в Анапский горсуд с иском о признании строений самовольными, их сносе и демонтаже. В рамках судебного процесса Евгений Янишогло подал встречный иск о признании права собственности на постройки. Суд исковые требования администрации отклонил, а застройщика — удовлетворил. Краснодарский краевой суд оставил решение без изменения.

Анапская мэрия обратилась в кассационную инстанцию, которая пришла к выводу, что решения нижестоящих судов подлежат отмене. Дело направлено на новое рассмотрение в Анапский городской суд.

По мнению советника практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анны Жолобовой, первая и вторая инстанции проигнорировали ряд важных обстоятельств. Во-первых, земельный участок с видом разрешенного использования «размещение парка аттракционов», а впоследствии «спорт» не предназначен для осуществления капитального строительства. Во-вторых, суды не приняли во внимание заключение эксперта, установившего, что спорные объекты не соответствуют выданной разрешительной и проектной документации, увеличены по количеству этажности и площади застройки, при их возведении нарушены нормы пожарной и антисейсмической безопасности. Ряд нарушений, по словам юриста, являются неустранимыми. В-третьих, отмечает госпожа Жолобова, при возведении объекта нарушен правовой режим земельного участка, а также проигнорированы установленные в рамках градостроительной политики ограничения, накладываемые на землепользователей.

Юрист отмечает, что судебная практика, складывающаяся по подобным делам, свидетельствует о чрезвычайном контроле за сохранностью публичных земель, эффективностью их использования и недопущению безосновательного перехода в частную собственность.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко полагает, что разрешение данного спора при новом рассмотрении будет поставлено в прямую зависимость от результатов новой судебной экспертизы по данному делу, в ходе которой должны быть исследованы указанные вопросы.

Вероятность разрешения спора в пользу застройщика существует, если до принятия решения по результатам нового рассмотрения дела будут внесены изменения в Правила землепользования и застройки, чтобы привести их в соответствие с фактическими технико-экономическими показателями объекта, считает адвокат, руководитель проектов ProLegals Андрей Стаценко. По его словам, также, если не будут устранены нарушения строительных и противопожарных норм, объекты с большой долей вероятности будут снесены.

Связаться с господами Шерстовым и Янишогло во время подготовки публикации не удалось.

«Мы будем добиваться освобождения от незаконных построек участков на Благовещенской косе. В новом генплане эта территория исключена из границ населенного пункта. В настоящее время она зарезервирована для создания ООПТ "Анапская пересыпь"»,— прокомментировал ситуацию мэр Анапы Василий Швец.

Наталья Нестеренко