Причем 74% юнитов из этого объема выведены в продажу в течение третьего квартала. За этот же период было получено 5 разрешений на строительство комплексов апартаментов. Очевидна и активизация девелоперов в последние несколько месяцев, и позитивная динамика запуска проектов в сравнении с 2022 годом — за весь прошлый год было получено 6 разрешений на строительство апартаментов, а в продажу вышли 14 апарт-отелей.

Причинами повышенной активности в этом сегменте строительного рынка стали как резкий всплеск спроса на апартаменты, так и серьезные изменения законодательства: девелоперы стремятся успеть «запрыгнуть в уходящий поезд» и получить разрешения на строительство до конца текущего года. С 1 января 2024 года правила игры ужесточатся: для застройщиков новых апарт-проектов вводится НДС, что повлечет за собой прямой рост себестоимости объектов и возможные косвенные потери.

Одновременно с массовым выводом проектов на рынок, в третьем квартале буквально «выстрелили» и продажи апартаментов в Санкт-Петербурге, сказала Ольга Трошева. Объем продаж за третий квартал сравнился с объемом продаж за все первое полугодие (в общей совокупности — 1, 9 тыс. юнитов) — такие показатели она представила на бизнес-завтраке в рамках конкурса «Доверие потребителя». Рост спроса «подстегнули» различные факторы. Девелоперы и управляющие компании задействовали арсенал разнообразных инструментов (программы с гарантированным доходом, субсидированные ипотечные ставки, траншеваая ипотека, программы обратного выкупа, скидки и акции и т.д.). Но главный мотив для клиентов — стремление сберечь (и по возможности капитализировать) средства на фоне падения курса рубля.

«Главный мотив для клиентов — стремление сберечь (и по возможности капитализировать) средства на фоне падения курса рубля»

В качестве показателя активности девелоперов важен, прежде всего, рост количества новых проектов, выведенных на рынок (а не количество юнитов). Аналитики Nikoliers также отмечают, что в 2023 году «подавляющая часть стартов пришлась на третий квартал (примерно 3 тыс. лотов)». Хотя при этом они обращают внимание на то, что количество вышедших на рынок юнитов за 9 месяцев 2023 года (3,7 тысяч лотов) оказалось в 2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Закон об НДС

Закон о внесении изменений в Налоговый кодекс РФ, принятый в июне-июле 2023 года Государственной думой и Советом Федерации и подписанный 31 июля президентом, стал одним актуальных факторов, влияющих на рынок строительства апартаментов. Поправки к закону предусматривают возвращение НДС для застройщиков апартаментов (они именуются как «помещения, предназначенные для временного проживания»), которые строятся по 214-ФЗ и реализуются по ДДУ. Это затронет проекты, по которым разрешения на строительство будут получены после 1 января 2024 года. А ранее, с 2010 года, девелоперы таких проектов освобождались от НДС, как и при реализации проектов строительства «обычного» жилья.


Лучше успеть в «уходящий поезд»

Опрошенные РБК Петербург девелоперы и эксперты согласны с тем, что застройщикам новых проектов апарт-отелей стоит активизировать подготовку проектной документации и постараться успеть получить разрешения на строительство до конца 2023 года.

«Конечно, если проект уже выходит на финишную стадию, то чем быстрее получишь разрешение на строительство, успев до 1 января 2024 года запрыгнуть в уходящий поезд и начать реализацию проекта, тем это будет лучше в наших реалиях, — пояснил РБК Петербург Николай Антонов, генеральный директор УК «МТЛ» (ГК «Бестъ»). — Учитывая, что все дорожает, в том числе валюты, и, возможно, инфляция еще более увеличится, то следует спешить, если есть такая возможность. Чем быстрее начнешь проект, тем ниже будет себестоимость по сравнению с конкурирующими проектами».

«Чем быстрее начнешь проект, тем ниже будет себестоимость по сравнению с конкурирующими проектами»

Сходной позиции придерживается коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов: «Безусловно, если имеются участки для реализации проектов, в том числе, возможно, отложенных на перспективу, при этом уже имеется проектная документация, то стоит сейчас получать разрешения на строительство, а затем можно будет дополнительно дорабатывать документацию, вносить в нее изменения». Запускать же проекты после полученных сейчас разрешений — необязательно, уточнил он.

Придется платить

Девелоперы подтверждают, что введение НДС на услуги застройщика новых комплексов апартаментов, которые получат разрешения на строительство после 1 января 2024 года, повлекут увеличение стоимости проектов, хотя и расходятся в оценках размера дополнительных издержек. По-разному оценивается влияние новых издержек и на стратегию застройщиков.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», полагает, что девелоперам придется дополнительно заплатить в бюджет 3-4% от себестоимости проекта: «НДС в размере 20% вводится только на выручку застройщика, на маржу, составляющую лишь 5-10-15%. Поэтому можно считать, что дополнительные платежи — это незначительная величина, в пределах небольшой погрешности на фоне колебаний курса валют, рота себестоимости, продажной цены и т. д. И, на мой взгляд, эти дополнительные расходы не повлияют кардинально на развитие рынка апартаментов. Они могут стать некоторым стимулом, чтобы ускориться с работой по проектам и их выводом на рынок, но все равно этот фактор будет оставаться где-то на 30-м месте при принятии решений девелоперами. Существуют более важные обстоятельства, влияющие на экономику проектов, сроки их стартов и реализации и т. д., при этом застройщики обычно и так стремятся побыстрее все делать».

«Возвращение НДС может увеличить себестоимость проекта апарт-отелей на 8%»

Николай Антонов отмечает, что специалисты его компании специально делали расчеты — возвращение НДС может увеличить себестоимость проекта апарт-отелей на 8%: «Введение НДС коснется только услуг застройщика, а значительная часть налоговой массы и так проходит с НДС по сторонним счетам — ведь застройщик покупает у других компаний материалы, оборудование и т.д. Величина в пределах дополнительных 8% не сильно испугает застройщиков, поскольку ранее, в том числе при переходе на эскроу-счета, некоторые проекты у нас дорожали почти в 2 раза».

А коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов, ссылаясь на экспертные оценки специалистов компании, говорит, что стоимость объектов может вырасти на 5-10%.

Косвенные эффекты

Впрочем, влияние предстоящего возвращения НДС может оказать важное косвенное влияние на рынок, прежде всего, на поведение самих девелоперов. «Предполагаю, что многие застройщики, не разобравшись в реальном, причем не очень существенном влиянии введения НДС на экономику проектов, могут начать бояться и станут просто игнорировать проекты апартаментов», — отмечает Марк Лернер.

Некоторые девелоперы, если не успеют до 1 января 2024 года получить разрешение на строительство, будут всерьез задумываться о реконцепции проектов, предполагавших ранее создание апартаментов. Так, Полина Стрих, директор по продажам Fizika Development, выступая на бизнес-завтраке, допустила, что если не удастся до Нового года получить разрешение на строительство по проекту в исторической части Петербурга, подразумевающего реконструкцию исторических зданий, и «нас не минует эта история» с НДС, то компания будет «действовать по ситуации». Рассматривая, видимо, в принципе целесообразность реализации такого проекта.

«Многие застройщики, не разобравшись в реальном влиянии введения НДС на экономику проектов, могут начать бояться»

Региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев отмечает: «Возврат НДС на апартаменты уже в текущем году может привести к росту цен на эту недвижимость, что приведет к сокращению разрыва в стоимости квартир и апартаментов. Мы уже фиксируем подобный тренд, особенно в бизнес- и премиум-классах».

Автор: Игорь Архипов