Как купить отель: ГК «Новастрой» возведет в Казани новый тип коммерческой недвижимости для малых инвесторов

В столице Татарстана планируют построить первый апарт-отель – новый для города тип коммерческой недвижимости может начать работу уже в конце 2024 года. Проект группы компаний «Новастрой» (Казань) и NAI Becar (Санкт-Петербург) – это современная гостиница под брендом Vertical Boutique Hotel 4* на 106 номеров, каждый из которых распродадут в розницу, так что малые инвесторы смогут стать отельерами, заимев в своих портфелях готовые номера под сдачу.

Директор ГК «Новастрой» (застройщик) Денис Самарин на презентации проекта рассказал, что отель будет находиться в исторической части города, на территории Ямской слободы. По его словам, это многообещающая территория: рядом находится ЖД-вокзал, станция метро «Кремлевская», Кремль, путь до аэропорта, вблизи находится много современных ЖК.

- Перед нами стояла достаточно сложная задача – увязать историю места с современной застройкой и подчеркнуть историческую часть города, – сказал Самарин.

Вице-президент Becar Asset Management (проектировщик и УК) Ольга Шарыгина отметила, что для ее компании были очень важны существенные для такого объекта предпосылки, которые наблюдаются на рынке Казани.

– Первое, на что мы обратили внимание – это постоянный рост по ключевым показателям: тарифам, средней загрузке и туристическому потоку. Последние 5 лет турпоток в Казани показывал устойчивый рост, – поделилась Шарыгина. – Поэтому мы предложили создать на этом месте апарт-отель 4 звезды. Отель будет распродан в розницу – лотами, то есть номерами. Мы даем малым инвесторам возможность стать малыми отельерами и иметь в своем инвестиционном портфеле небольшой номер, который является частью сертифицированной гостиницы.

Она подчеркнула, что эти номера не продаются для собственного использования, там нельзя жить «на долгосрок». Спикер также рассказала, что у компании Becar есть опыт управления не только отельным бизнесом, но и модерирования отношений между множеством собственников.

– Управлять этим не так легко. У нас есть объект в Петербурге, 650 номеров и 450 собственников. Управлять 450 собственниками, каждый из которых является инвестором, – это очень большой вызов, и не каждая УК готова к этому. Мы за 9 лет научились это делать, – заверила она.

Шарыгина также подчеркнула, что современный отель без «цифры» невозможен. Цифровые решения, которые разработали в компании, являются неотъемлемой частью для целевой аудитории проекта. В частности, инвесторы в личном кабинете смогут получать всю информацию о прибыли.

Несмотря на то, что объект не очень большой (всего 106 номеров), в нем предусмотрены дополнительные функции, такие как ресторан, SPA, лобби, летний коворкинг на крыше.

– На кого мы рассчитываем, кто туда приедет? Это молодые творческие люди поколения X, Y, Z, люди с мышлением «цифровых кочевников», которые понимают, как и где они зарабатывают деньги, понимают, как выглядит современный отель, – рассказала Шарыгина.

По ее словам, основная цель визита потенциальных гостей отеля – это рекреация, туризм, поскольку в этом направлении потенциал Казани огромен и еще далеко не вычерпан. В меньшей степени расчет идет на рабочие поездки. При этом девелоперы по понятным причинам в ближайшие годы не очень рассчитывают на иностранных гостей.

По словам Шарыгиной, учитывая, что эта локация будет мощно развиваться, она «страшно нуждается» в четырехзвездочных отелях, которых там почти нет.

По конкретным цифрам относительно объекта: планируется максимум 106 номеров в среднем на 24 «квадрата». Прогнозируется средняя цена от 340 тысяч за «квадрат» в зависимости от размера лота и от стадии, на которой он покупается. Самый маленький лот – это порядка 18 квадратов, то есть цены начинаются от 6-7 млн рублей.

- Средняя квартира в том же сегменте – это порядка 12-13 млн рублей. То есть даже если вы захотите купить аналогичную квартиру и самостоятельно заниматься сдачей в аренду, то, скорее всего, размер лота будет больше, а доходность жилья меньше, – предупредила спикер.  – У нас есть несколько вариантов доходности и разные расчеты для разного размера номеров – сейчас пока от 6% до 11% годовых.

Вице-президент Becar Asset Management (проектировщик и УК) Ольга Шарыгина

Шарыгина также отметила, что капитализация в этом сегменте недвижимости, особенно коммерческой – это отдельный разговор. Цена квадратного метра постоянно растет.

– Даже если в какой-то краткосрочный период из-за геополитической или экономической ситуации она падает (как это было в Санкт-Петербурге и Москве в 2022 году), то это именно краткосрочный тренд. Если посмотреть тренды на 3-5-10 лет (есть даже исследования за 100 лет), то видно, что цена растет всегда, – подчеркнула эксперт.

Пока все находится только на стадии эскизного проекта, но, согласно планам, отель может открыться уже в декабре 2024 – январе 2025 года.

Представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова заострила внимание на самой концепции апарт-отеля, когда номера продаются точно так же, как квартиры (в том числе в ипотеку), и у малых инвесторов появляется возможность купить лот в составе полноценного отеля для последующей сдачи в аренду. В отличие от покупки квартиры под аренду, инвестору не придется заниматься хлопотами, связанными с эксплуатацией, управлением и поиском арендаторов – все это ложится на плечи управляющей компании. Таким образом, это по-настоящему пассивный доход.

– Такой продукт появляется впервые в Казани, – отметила Стрюкова.

При этом спикер рассказала, что в Москве есть негативный опыт создания «псевдо апарт-отелей», которые могут негативно сказаться на городской среде. Дело в том, что для такого вида недвижимости не обязательно строить объекты социальной инфраструктуры вроде больниц или садиков, однако есть прецеденты, когда такие «отели» фактически становились обычным жильем без какого-либо управления.

– Уверена, что в Казани такого не будет вообще, – сказала она.

Стрюкова заявила, что по проекту можно точно установить, планируется долгосрочное жилье или апарт-отель: есть четкие признаки вроде наличия лобби, планировки помещений и коридоров и т.д.

– Еще одна важная функция появления апарт-отеля – это «обеление» сегмента сдачи квартир. Зачастую за все, что у нас сдается как посуточно, так и на долгосрок, налоги не платятся. Учитывая, какой сейчас есть интерес к Казани с точки зрения туристического потенциала, я думаю, что это значительная доля доходов, которая находится в «серой» зоне, – сказала Стрюкова.

С коллегой согласилась исполнительный директор ассоциации отелей Казани Александра Юшутина.

- Мы уже не первый год боремся с «серым» рынком арендного жилья, которое так же размещается в сервисах бронирования, в том числе в категории «апартаменты». Тем не менее, это обычные арендные квартиры, которые, скорее всего, в правовом поле никак не регулируются. Для нас это имиджевая вещь, потому что чем «белее», чем культурнее рынок, тем в целом лучше обстановка и выше уровень сервиса, – заключила эксперт.

ГК «Новострой»