Юсуп Магомедов, основатель сервиса "Дом Одет" предлагает, чтобы в рамках регулирования сферы сервисные апарт-отели были обязаны продавать только оснащённые номера — с мебелью, техникой — по гостиничным стандартам. "Тогда и для государственных органов будет понятнее и проще делить "зёрна от плевел". В принципе, не смотря на то, что ипотечная меблировка, которая обсуждается последние два года очень "тормозит", но этот механизм можно отработать на рынке апартаментов, тем более у нас был такой опыт оснащения "мебель с ключами" в апарт-отеле NEXT. Всё-таки сервисные апартаменты — это апартаменты, в которых учтён комфорт гостя, а комфорт гостя, в первую очередь в номерах, потому что это — основное", — говорит он.
Проблема ещё в том, что ни девелоперы, ни управляющие компании не имеют юридической возможности запретить владельцам апартаментов там проживать самостоятельно. "Я представляю проект Аквалина, это историческое здание в центре Петербурга, которое мы полностью восстановили. Изначально оно находилось в руинированном состоянии. Это чисто апарт-отель, 4 звезды. Начиная работы по запуску, столкнулись с проблемой, что некоторые недобросовестные покупатели наших апартаментов планируют там постоянное проживание, хотя оговаривалось, что проект гостиничный, даже заключались договоры. Но юристы оспаривают эти договоры очень успешно. Соответственно, может, законодателям стоит проработать момент, который не позволит постоянное проживание людям, которые покупают апартаменты в отелях", — предлагает Всеволод Васильев, исполнительный директор ГК "Аквалина". С ним согласна Карина Шальнова, директор управляющей компании RBI PM: "Мы буквально на днях открыли второй наш проект. У нас маленькие проекты — 200, 400 номеров, это исторический, деловой центр. И регулировать процесс с собственниками, которые не заключили договор на управление, сложно".
"Первый инвест-отель Orange.Life — это классический туристический отель в центре города, предназначенный для краткосрочного размещения гостей. Наш инвестиционный продукт предполагает, что весь объём номерного фонда, прошедший классификацию, находится под управлением отельного оператора. Другими словами, мы предлагаем покупателю не просто приобретение помещения, а участие в бизнесе. И для защиты как самого операционного бизнеса, так и заинтересованных в нём инвесторов, мы заключаем долгосрочные договоры аренды. В них фиксируются обязательства обеих сторон, в том числе отказ арендодателя от самостоятельного проживания, номер передаётся арендатору в пользование и владение в полном объёме. Договор аренды в этом плане эффективнее защищает от вымывания номерного фонда, чем договор управления или агентский договор, которые также имеют место на рынке апартаментов. В настоящее время 100% номеров в наших проектах передано инвесторами в аренду отелю. По истечении 10 лет договором предусмотрена пролонгация, и мы рассчитываем, что при том высоком уровне пассивного дохода, который мы обеспечиваем нашим инвесторам, ни у кого не возникнет желания проживать и управлять самостоятельно", — рассказывает Елизавета Ковригина, директор бизнес-юнита Orange.Life.
"Такая проблема была в США 10–15 лет назад, и решили её следующим образом: собственниками всех апартов, которые строятся, является управляющая компания девелопера, а инвестор частный, которого мы привлекаем, чтобы он вложил деньги и профинансировал, становится акционерами управляющей компании. То есть они финансируют процесс строительства, но на других принципах", — рассказал Аркадий Черняков, основатель компании Furnibotics.
"Мы, как гостиничный оператор, защищаем интересы инвесторов, которые купили апартаменты для сдачи в аренду в составе отеля и рассчитывают на определённый уровень доходности. Поэтому нас беспокоят изменения в законодательстве, которые могут дать возможность отдельным собственникам менять статус их помещений. Как правило, причин изменения статуса несколько. Это желание сэкономить на коммунальных услугах и налогах. Это необходимость получения постоянной регистрации именно на Васильевском острове. Это желание получить льготы и права владельцев жилых помещений. Ну и, конечно, с жильём многим просто спокойнее и привычнее, чем с коммерческим помещением. При этом мало кто планирует жить в апартаментах. Вероятнее всего, владелец просто изменит статус и продолжить сдавать свои апартаменты сам, создавая конкуренцию отелю. Мы же как раз хотели уйти от таких стихийных средств размещения: строили здания по гостиничным стандартам, получали звёзды, внедряли стандарты управления и обслуживания. Поэтому подобные законодательные инициативы— большой шаг назад", — заявляет Екатерина Запорожченко.
А вот Карину Шальнову волнует выравнивание тарифов ЖКУ. "Если мы говорим о гостинице с качественным сервисом, если мы заявляем, что наши гости находятся в безопасности, то у нас обязательно должна быть система видеонаблюдения, должен работать ресепшн, должна соблюдаться определённая частота уборки и так далее. И мы не сможем обеспечить этот высокий уровень сервиса по тем тарифам, которые предусмотрены для жилья", — говорит она.
По прогнозам Руслана Сухия, сооснователя фонда коллективных инвестиций "Рентовед", в ближайшем будущем может поменяться схема финансирования строительства апартаментов. "Существует такая форма коллективных инвестиций как закрытый паевый инвестиционный фонд. Чем я и моя компания занимаемся. ЗПИФ — самая удобная и безопасная форма для инвестиций и владения для инвестора, это лучше, чем приобрести недвижимостью напрямую, потому что украсть недвижимость, переоформить её крайне сложно, если она находится в фонде. Деятельность фонда контролируется несколькими организациями и в том числе Центробанком. Интерес к таким продуктам сейчас растёт. Недавно мы привлекали на строительство коттеджного посёлка через ЗПИФ, 600 млн рублей собрали за месяц, потому что людям это понятно, входной билет очень небольшой и главное безопасно с точки зрения сохранности инвестиций", — рассказал он.
Впрочем, как говорит Елизавета Ковригина, в настоящее время одна из главных проблем использования схемы ЗПИФов — российская ментальность. "Для большинства россиян деньги в банке, деньги "в бетоне" — более понятная и привычная история, поэтому и в жилых проектах количество инвестиционных покупок сохраняется на очень высоком уровне. 600 млн — очень хороший результат, но, тем не менее, на данном этапе системно привлекать частных инвесторов через ЗПИФ очень сложно", — считает она.
"Мы рассматривали такой вариант, думаю, что за этим будущее, мы к этому придём. Вопрос в том, готов ли к этому рынок: люди, которые инвестируют в недвижимость, не знают на какую доходность рассчитывают. Задача — купить сейчас. С этой точки зрения у населения очень низкий уровень финансовой грамотности. Они покупают защитный актив, пытаются сохранить деньги. Есть глобальное недоверие к любым финансовым инструментам. Пройдёт какое-то время, я уверен, что ЗПИФ будет самым востребованным", — предполагает Антон Агапов.
"Люди у нас вкладываются "в бетон" с целью получить бумажку о праве собственности, а не производный продукт в виде актуальной доли. Думаю, в ближайшие лет 5–10 минимум с этим ничего не произойдёт, а хайп на рынке инвестиций и инвестиционные приложения ВТБ, Сбер — первые шаги", — говорит Марк Лернер.
"Дискуссия по поводу сервисных — несервисных, думаю, останется внутри нашего профессионального сообщества, а власть уже приняла своё решение, которое мы в законопроекте увидели. Появятся некие многофункциональные жилые здания, которые позволят увеличить объёмы вводимого жилья, чтобы выполнить национальный проект. И самый главный вопрос — с социалкой — уже тоже решён: при входе на градкомиссию узнаём сколько нужно заплатить", — резюмирует Сергей Сафонов.
Павел Никифоров, Евгения Иванова