Екатерина Смирнова: «Апарт-отели требуют особого подхода при проектировании»

Принципиальное отличие проектирования апарт-отелей и гостиниц – в нормативной базе, они проектируются по нормам общественных зданий. Апартаменты могут быть сервисные и с ограниченным набором услуг, первые наиболее схожи с гостиницами. Другое отличие – наличие «звезд» у гостиниц; в зависимости от их количества в проект закладываются сервисные помещения. Для апартаментов сервис – это скорее опция, а его уровень зависит от класса объекта.  

Беспрепятственный доступ 

 К гостиничным проектам, в отличие от жилья, применяются повышенные требования по обеспечению доступности и проживания малобильных групп. Часть номеров обязательно должна быть оборудована для людей с ограниченными возможностями. 

При проектировании апарт-отеля важно грамотно разработать планировки, чтобы исключить (или минимизировать) встречные и пересекающиеся потоки персонала и гостей. Например, в апарт-отеле VALO все технологические помещения (кладовые чистого/грязного белья, мусорные камеры, другие служебные боксы) находятся в подвале. А бельепровод и служебный лифт на этажах размещены в отдельном хозяйственном блоке, позволяющем развести потоки. Персонал собирает грязное белье в пакеты и с помощью бельепровода доставляет в пункт сортировки в подвале. 

Аналогичное решение воплощено в апарт-отеле ARTSTUDIO M103, где предусмотрен отдельный хозяйственный блок помещений на каждом этаже со своим служебным лифтом.

Апарт-отель – сложное в технологическом плане здание, требующее особого подхода при проектировании. К основным узлам относятся: входная группа; холл с лифтами; служебные/эвакуационные лестницы; номерной фонд с блоком служебных комнат на этажах (помещение для временного хранения ТБО, кладовые белья, служебный лифт); помещение общепита; серверная/диспетчерская; технологические и служебные помещения (багажная, кладовые, центральная мусорная камера и пр.); встроенные помещения под офисы, кафе, рестораны; автостоянка. 

Минимальное количество лифтов определено нормативными требованиями. Их расчет зависит от ряда факторов: этажность здания, количество номеров, класс объекта, скорость выбранного лифта. Для гостиниц со «звездами» время ожидания лифта регламентируется: чем больше «звезд», тем оно меньше.

В сервисных апарт-отелях дополнительно закладывают сервисные и технологические лифты. Например, в апарт-отеле ARTSTUDIO M103, помимо пассажирских, запроектирован служебный лифт; подъемник из ресторана на второй этаж для рум-сервиса, а также автомобильный лифт для перемещения машин в подземный паркинг. 

В третьей очереди VALO мы дополнительно спроектировали лифт рум-сервиса, который доставляет еду из ресторана на этажи. Ну и бельепровод, по нашим данным, – первый в России в многоэтажном (18 этажей) здании. Обычно его используют для малоэтажных комплексов.  

Апартография 

 Чтобы сделать привлекательными апартаменты, еще перед проектированием заказчик тщательно мониторит предпочтения покупателя и выдает проектировщику задание по апартографии: количество юнитов, площади и процентное соотношение юнитов разного типа.

По нашему опыту, чтобы сделать юнит продаваемым, нужно соблюсти ряд условий. Например, помещение должно иметь простую конфигурацию, без каких-либо обшивок инженерных сетей, а также выступающих вентшахт и пр. 

Панорамное остекление с красивым видом из окна добавит привлекательности номеру. Яркий пример – отель Hilton Saint Petersburg ExpoForum 4*, где окна выполнены почти на всю ширину и высоту наружной стены, а в подоконной части установлены диваны. Вечером можно наблюдать за огнями большого города и взлетающими самолетами. 

Если номер с душевой кабиной, лучше сделать ее без поддонов (порожков). 

Конкурентным преимуществом будет наличие систем кондиционирования и приточно-вытяжной механической вентиляции, теплого пола, мастер-света, кнопки «не беспокоить/убрать номер», а также датчиков протечек и отключения кондиционирования при открывании окон. 

К отелям предъявляют более жесткие требования пожарной безопасности, чем к жилому дому. Например, их обязательно оборудуют автоматической системой пожаротушения.

Стоит также обратить особое внимание на системы безопасности с контролем доступа и оповещения. Вся эта инженерия жестко не регламентирована (за исключением пожарной), но улучшает комфорт проживания и, как следствие, продажи для заказчика.

Услуги spa, фитнес-центра и бассейна при гостинице также способствуют продаваемости апартаментов.

Как и в любом сегменте, большое значение имеет локация апарт-отеля и формат проживания. У вокзалов, аэропортов или метро для кратковременного пребывания востребованы «капсульные» отели с площадью номера до 17 «квадратов». Для средне- и долгосрочной аренды требуются более просторные юниты, включая многокомнатные площадью от 45 кв. м. Так, в одном из корпусов третьей очереди VALO мы как раз предусмотрели юниты-капсулы с минимальным набором мебели. Наряду с ними в соседних корпусах есть номера большего размера, включая 2–3-комнатные. 

Технологии в помощь  

 Существенно сократить сроки строительства и увеличить качество готового продукта можно за счет технологии модульного домостроения. В проекте ARTSTUDIO M103, например, мы заложили модульные сантехнические кабины, которые изготавливаются в заводских условиях с пристроенными шахт-пакетами, со всей инженерией, сантехникой, закладными для внешнего подключения сетей, а также с отделкой по индивидуальному дизайну. Помимо прочего, такая технология исключает строительные ошибки. 

Другое интересное технологическое решение реализовано в нескольких апарт-отелях наших заказчиков. Речь об инженерном канале, который отделяет жилую часть от встроенных коммерческих помещений на первых двух этажах. Там собраны все сети водопровода и канализации с жилых этажей, которые через единую шахту опускаются в подвал. Таким образом мы избегаем транзитный частокол шахт в коммерческих помещениях, обеспечивая их свободную планировку.

Крайне важно правильно рассчитать необходимое количество пассажирских лифтов в проекте, чтобы не было столпотворения на этажах. Более того, для обслуживающего персонала лифт нужен отдельный, чтобы, например, не перевозить в лифте с гостями матрасы, мусор, тележки с бельем и пр. К сожалению, ошибки в расчетах необходимого количества вертикального транспорта встречаются нередко. 

Еще одна больная точка отельных проектов – недостаточный воздухообмен в номерах. Чтобы избежать этого, мы рекомендуем заказчику устанавливать механическую приточно-вытяжную вентиляцию с секцией охлаждения. Охлаждение приточного воздуха летом позволяет подавать воздух комфортной температуры.

Среди новинок в сегменте апарт-отелей – использование «зеленых» технологий. Так, один из проектов нашего заказчика (Группы RBI) сертифицируют по международному стандарту BREEAM. Это единственный апарт-отель в Петербурге с подобным сертификатом. В его основе три составляющие: энергоэффективность, экологичность и комфорт. Первая достигается за счет сложной системы регулирования и автоматического управления всей инженерной «начинкой». Экологичность – за счет применения соответствующих материалов, а также раздельного сбора и хранения отходов. 

Комфортному пребыванию в номерах призвана помочь повышенная звукоизоляция, бесперебойная работа инженерии и благоприятный микроклимат. Для удобства гостей и сотрудников апарт-отеля предусмотрена велопарковка и станция зарядки для электромобилей.   

Безусловно, «зеленая» технология удорожает проект для девелопера, но она дает тот комфорт, за который готов платить покупатель юнита, а также арендатор.  

Мнения экспертов 

Сергей Софронов, коммерческий директор «Петербургская строительная компания»:

«Принципиальное отличие от жилья в том, что апарт-отель проектируется как гостиница. И нормативные требования к нему предъявляются такие же, как к зданиям гостиниц. В апарт-отелях больше юнитов на этаже, чем квартир в жилых домах. Они разделяются на секции (крылья) с обособленной зоной лифтов. Предъявляются более строгие требования к пожарной безопасности: устанавливаются системы не только сигнализации, но и пожаротушения. Двери в апартаменты должны быть пожаробезопасными. Предусматривается отдельный лифт для персонала. Первый этаж представляет собой лобби со стойкой ресепшн, а нижние уровни всегда отводятся под коммерческие помещения. Дополнительно в апарт-отеле могут размещаться офисы.
В свою очередь, от гостиницы апарт-отель отличается номерным фондом. В апартаментах устанавливают кухонное оборудование; обязательны санузлы. Средняя площадь юнитов, как правило, больше, чем у номеров в классических гостиницах»

рвый этаж представляет собой лобби со стойкой ресепшн, а нижние уровни всегда отводятся под коммерческие помещения. Дополнительно в апарт-отеле могут размещаться офисы.
В свою очередь, от гостиницы апарт-отель отличается номерным фондом. В апартаментах устанавливают кухонное оборудование; обязательны санузлы. Средняя площадь юнитов, как правило, больше, чем у номеров в классических гостиницах»

Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service Комплекс апарт-отелей VALO:

«Любой проектировщик, который берется за апарт-отель, должен понимать специфику проектирования гостиницы. В чем отличие? Концепция апарт-отеля должна быть более гибкой. Если это доходный дом, то количество отельных технологий сильно уже, чем в классической гостинице. Это разные форматы. При проектировании надо точно понимать направление будущего бизнеса; проектировщик должен работать вместе с УК и вникать в детали. Апарт-отель – комплекс, состоящий из вторичных объектов собственности, поэтому важно грамотно спроектировать МОПы. Нужно четко сформировать функциональные зоны, в том числе и в проектах псевдожилья. Важно понимать, где разместится УК, в чьей собственности окажутся МОПы.
Помимо функционала, проектировщику нужно разбираться в организации будущего бизнеса. Когда мы сопровождаем проекты, нам приходится напоминать об этом»

Халмурат Касимов