Cushman & Wakefield: Где на Руси отелям хорошо?

Справка

Cushman & Wakefield (CWK в листинге NYSE) – ведущая компания на мировом рынке услуг в сфере коммерческой недвижимости, работа с которой предоставляет особые преимущества арендаторам и собственникам недвижимости. Это одна из крупнейших компаний: команда насчитывает порядка 53 тыс. сотрудников в 400 офисах и 60 странах мира. В 2019 году ее доход составил 8,8 млрд долларов по основным бизнес-направлениям: стратегический консалтинг для инвесторов и девелоперов, сдача помещений в аренду, управление объектами недвижимости, рынки капитала, оценка и другие услуги.

В России Cushman & Wakefield успешно работает уже 25 лет (с 1995 года) и насчитывает более 250 опытных и высококвалифицированных экспертов. Московский офис ведет проекты во всех регионах России и в странах СНГ, формируя при необходимости транснациональные команды для решения сложных задач. Деятельность компании представлена 12 ключевыми направлениями, охватывающими все секторы коммерческой недвижимости: офисная, торговая, складская, гостиничная, земля и другие.

Начавшееся в третьем квартале 2020 года восстановление спроса было приостановлено новым ростом COVID-заболеваний в стране в четвертом квартале, сдвинув ожидания по оздоровлению гостиничного бизнеса на 2021 год – с расчетом на динамичный рост рынка в 2022-м.

После успешного сентября, когда рынок в целом начал демонстрировать признаки роста (загрузка – 47%, средняя цена на номер – 4950 рублей), продажи номеров в октябре и ноябре снова сократились, вызвав снижение загрузки и тарифов на размещение. Кризис, затронувший работу гостиничного сектора, переместил большую часть открытий новых объектов на 2021 год.

Были опрошены крупнейшие международные и российские гостиничные операторы, активно развивающиеся в России или планирующие выход на отечественный рынок. Их суммарная доля от всех сетевых отелей, действующих и заявленных, составила 70%.

В средней части рейтинга оказались Казань, Омск, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Хабаровск, Краснодар, Пермь, Нижний Новгород, Красноярск и Челябинск. Их средний балл находится в промежутке от 6,2 до 7,8. Замкнули двадцатку Волгоград, Уфа, Калуга, Воронеж и Самара. Участники рынка оценили свой интерес к этим городам в среднем на 5,6–6 баллов.

Ожидаемо, что по результатам опроса первые два места в рейтинге разделили между собой две российской столицы. Отели, гостиницы и другие средства размещения Москвы и Санкт-Петербурга неизменно привлекательны как для бизнеса, так и для туристов. При этом для гостиничных операторов выбор Сочи в качестве третьего по привлекательности рынка может показаться неожиданностью, учитывая довольно серьезную насыщенность после завершения ОИ-2014. Однако сетевые гостиничные операторы уверены, что потенциал города-курорта для их бизнеса далеко не исчерпан, особенно на фоне активного развития внутреннего туризма.

Привлекательность Екатеринбурга для гостиничного бизнеса связана не только с тем, что это четвертый по населению город страны, крупный и активно развивающийся административный, промышленный, финансовый и транспортный центр региона. «Екатеринбург также обладает неформальным статусом столицы Урала», – подчеркнула Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield. С учетом заметного увеличения доли внутреннего туризма в России богатая история города и региона, наличие в Екатеринбурге большого количества культурных и спортивных объектов создают постоянный спрос для гостиничного бизнеса.

Восстановление спроса пока откладывается

Основным источником спроса на гостиничные услуги в Москве во втором полугодии 2020 года стали российские туристы и командированные.

Активное восстановление спроса в сентябре, сопровождаемое увеличением загрузки и средней цены на номер, дало гостиницам надежду вернуться к рыночному режиму функционирования по всем типам продаж (услуги размещения, питания, проведение мероприятий небольшого формата, спорт и оздоровление) уже к концу 2020 года.

Новая волна COVID-заболеваний в сентябре – октябре, впрочем, показала хрупкость восстановительных процессов. Возросшее из-за «второй волны» пандемии количество отмен бронирований и отказов от мероприятий отбросило показатели средней цены на номер и загрузки до летних значений, вернув работу столичных отелей в октябре – декабре в режим ожидания.

Прогнозы на 2021 год во многом зависят от успешного решения «проблемы COVID» – для начала путем массового внутрироссийского вакцинирования, которое начато в декабре прошлого года. Дополнительным фактором, стимулирующим продажи отелей, должен стать запускаемый в 2021 году режим электронных виз для граждан 52 стран мира. Разумеется, в случае успешных результатов массового вакцинирования в других странах.

Относительно дальнейшего развития гостиничного сегмента в России в целом большинство гостиничных операторов настроены позитивно:

– 67% респондентов отметили, что большая часть проектов продолжается без отклонений от графика;

– 78% указали, что пандемия COVID-19 не повлекла за собой значительных изменений в условиях гостиничных договоров либо такие изменения были незначительными.

Однако 65% опрошенных рассказали, что проекты, которые все же оказались под влиянием пандемии, пострадали либо из-за отсутствия финансирования (заемных или собственных средств инвестора), либо из-за пересмотра коммерческих условий сделки.

Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield:

- Какими гостиничными операторами пополнится рынок Москвы и Санкт-Петербурга в ближайшие годы?

- Новые имена прозвучали достаточно давно – Bvlgari (в Москве, бутик-бренд оператора Marriott), Mandarin Oriental (Москва), Raffles (Accor, Москва).

Новый бренд выйдет во Владивостоке – японская Okura, ранее не представленная в России. Сеть займет место в строившемся около десяти лет Hyatt Regency на Корабельной набережной.

В целом, если не считать Okura, контракт с которой подписан относительно недавно, все прочие проекты уже не первый год на рынке. Некоторые уже успели сменить оператора/бренд, другие откладывают начало строительства год за годом.

- Владивосток сегодня – это крупнейший на Дальнем Востоке город с огромным потенциалом развития туризма. Открытие в 2021 году отеля Okura усилит интерес азиатских гостиничных операторов к региону?

- Владивосток для многих жителей Южной Кореи и Китая – это первый европейский город. Для дальнейшего развития региона важно решить вопросы с землей и коммуникациями, а также предусмотреть больше интересных локаций: на что посмотреть, чем позаниматься, где устроить шопинг. А еще – решить проблему пробок.

- Ситуация на рынке, сложившаяся вследствие пандемии, не отпугивает потенциальных инвесторов?

- Гостиничные проекты очень инерционны. От замысла до запуска в эксплуатацию гостиницы, даже при нормальном развитии рынка, уходит три-пять лет. Если же рынок волатилен, то и сроки сдвигаются. Особенно справедливо это в отношении «бумажных» проектов. Когда здание уже строится, то его дешевле достроить, чем консервировать, поскольку промедление влияет на удорожание.

Другой момент – в создавшейся ситуации турпотоки стали больше ориентироваться на внутреннее предложение, а часть активов, где менеджмент не слишком удачно справился с управлением в условиях пандемии, становится интересным объектом для покупки. Поэтому развитие гостиничного рынка не только не останавливается, но и активно продолжается.

Кризисы всегда создают для кого-то дополнительные возможности. С марта 2020 года на рынке периодически появляются инвесторы, готовые купить «стрессовые» активы. Другое дело, что таких активов нет – пока еще действует мораторий на банкротство. Но банки, держатели «токсичных» залогов, уже ищут пути для избавления от таких активов.

- Не секрет, что во многих исторически и культурно привлекательных, самобытных городах России нет международных гостиничных операторов. Например, в известном своей историей Пскове не найдется ни одного отеля, работающего под именем иностранного гостиничного бренда. При этом туристы часто отмечают отсутствие выбора гостиниц, а также сервиса, приравненного к международным стандартам. Каким должен быть турпоток и локальная инфраструктура для привлечения зарубежных гостиничных брендов?

- Международные бренды есть в Чебоксарах и Кирове, несколько – в Калуге. Даже в Ступино работает Ibis. В то же время международных операторов нет в Туле, Пскове, Саратове, городах центральной части РФ. И дело здесь не в потоке. Гостиницу должен построить местный (российский) инвестор, тогда как оператор только помогает управлять.

Если инвестору невыгодно, то он и не построит отель, управлять которым сможет иностранный оператор. А гостиницы туристского класса не всегда нуждаются в известном бренде. Они должны быть качественными, их задача предлагать ровно те услуги, которые туристы готовы потреблять (обычно – сон, завтрак, иногда сауна, бассейн, не более того). Например, в привлекательных для туристов Суздале или Сергиевом Посаде такие отели строятся местными, как правило, московскими игроками. Там, где есть турпоток, появляются и туротели. Чаще всего это небольшие объекты, но к их созданию подходят очень творчески, предлагая русскую кухню, мастерские по производству традиционных изделий из глины, народные гулянья и т. д. В этом случае гостиницы становятся чуть ли не самостоятельным центром притяжения спроса в туристские города.

- В вашем списке не оказалось Камчатки. Вокруг этого края не утихают споры о том, какой туризм здесь нужен, на кого региону следует ориентироваться. Местные жители больше всего опасаются последствий большого туристического потока и возможных угроз экосистеме. Как вы видите развитие туризма и гостиничного кластера в регионе?

– К Камчатке следует подходить так же, как и к Курилам. Начинать с круизов массового туриста невозможно, да это и нецелесообразно. Нужно создавать дорогое направление приключенческого и экологического туризма, чтобы было интересно серьезному инвестору. Не массовое и не дешевое.

- Каким образом гостиничный бренд определяет сегмент рынка в принятии решения о запуске четырех- или пятизвездочного отеля? Говоря о двух очень разных, но одинаково туристически привлекательных регионах – Татарстане и Алтайском крае, какие параметры будут рассматриваться для определения категории звездности?

- Отели 5* есть и в Татарстане, и на Алтае. Звезды – это результат классификации, присуждают их российские эксперты. Опять же, если есть инвестор, готовый построить по стандартам оператора и пригласить его управлять отелем в том месте, где будет спрос на услугу размещения, туда оператор и пойдет.

- Ваши прогнозы по восстановлению деловой активности и запуску новых объектов.

- 10% опрошенных гостиничных операторов считают, что в Москве восстановление показателей может произойти уже в 2022 году. Почти половина респондентов (48%) ожидают восстановления не ранее 2023 года, треть (32%) – не ранее 2024-го. Еще 10% назвали 2025 год.

Прогнозы относительно сроков восстановления рынка Санкт-Петербурга оказались более оптимистичными. Почти четверть респондентов (23%) ждут серьезного улучшения показателей уже в следующем году. За 2023 год высказались 55% респондентов, за 2024-й – 19%, за 2025-й – 3%.

Таким образом, восстановление спроса, по нашим оценкам, произойдет не ранее 2022–2023 года. Ценовых показателей – в 2023–2025 годах.