Апарты набирают популярность

Апарт-отели занимают уже около 8% от всех жилых новостроек Петербурга. Город на пороге бума?

Хорошая динамика

По оценке руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, сейчас продажи ведутся в 36 проектах апарт-отелей (данные на первый квартал 2018 года), где представлено около 5,5 тыс. апартаментов, что на 21% больше, чем год назад. С весны 2017-го по весну 2018-го в продажу вышло 19 таких объектов (включая новые очереди в ранее стартовавших комплексах) общей площадью около 348 тыс. кв. м (7,7 тыс. апартаментов). В течение 2018 года ожидается выход на рынок еще 17 проектов общей площадью около 200 тыс. кв. м.

Большая часть (66%) объектов предлагается в продажу инвесторам, которые впоследствии будут сдавать апартаменты в аренду, отмечают в Knight Frank St Petersburg. Именно за такими объектами будущее данного сегмента жилого рынка, считает Светлана Московченко. Это значит, что будет развиваться и рынок управления апартаментами, так как в подавляющем большинстве случаев управляют ими профессиональные компании. Причем число их ежегодно пополняется. Так, недавно на этот рынок вышли Zenith Property Management и Hospitality Management.

«Раньше застройщики, работающие с апартаментами, были вынуждены создавать собственные управляющие компании, потому что на рынке в этом сегменте не было достойных игроков. Но сегодня эта сфера выходит на качественно новый уровень: мы видим профессиональные компании с хорошим, наработанным опытом, достаточным для участия в тендерах», – комментирует руководитель отдела продаж ООО «Атлант» Алла Калакаускас.
«Апартаменты – это сегмент, который показывает наиболее высокую динамику развития. Семь лет назад я отказывался заниматься такими объектами, не видя их перспективу. В течение последних трех лет Hospitality Management принимает активное участие в реализации различных апарт-комплексов Санкт-Петербурга», – признает гендиректор Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз.

Жилье и не жилье

С точки зрения законодательства РФ апартаменты – это помещения для временного проживания, то есть они приравнены к гостиницам. Соответственно и классификация их строится по тем же принципам, что и у отелей, базируясь на звездности. Действительно, как и классические гостиницы, апартаменты предназначены для временного проживания и предполагают наличие сервиса, не предусмотренного в обычных жилых домах: уборка жилых и нежилых помещений, доставка питания в номер, хранение ценностей в сейфе и прочие опции. Как и обычные отели, апартаменты по закону подлежат обязательной государственной классификации до 2019 года.

Однако очевидно и наличие четко выраженной специфики у апартаментов. Главное – это наличие в каждом номере санузла и кухонной зоны или отдельной кухни. Теоретически они апартаментам необязательны. Но в Петербурге и – шире – в России сложилась практика оборудовать юниты кухнями и санузлами. Кроме того, в отличие от классических гостиниц, во многих комплексах апартаментов номера по отдельности или целыми блоками могут приобрести сторонние инвесторы – как юридические, так и физические лица. Многие покупают такие квартиры для собственного проживания (называются разные доли от общего числа апартаментов – 10-35% от всех действующих и строящихся).

При этом приравнивать апартаменты к жилью нельзя. Во-первых, в них невозможно зарегистрироваться для постоянного проживания, а только для временного – до пяти лет. Во-вторых, апартаменты по закону – это нежилая недвижимость, а квартиры – жилая. В-третьих, у апартаментов другое налогообложение: ставка налога на имущество для физических лиц для апартов – 0,5%, а для жилых квартир – 0,1-0,2% . И, наконец, цены на покупку апартаментов обычно на 10-20% ниже, чем жилых квартир с аналогичными характеристиками, а тарифы за жилищно-коммунальные услуги, наоборот, примерно на 15-30% выше.

Нюансы классификации

Эта специфика вынуждает участников рынка вводить собственные системы классификации апарт-отелей, поскольку единой, общепризнанной, пока не существует. Так, в компании Becar Asset Management Group выделяют апартаменты в формате buy-to-live (чтобы жить в них) и buy-to-let (сдаваемые в аренду для получения дохода).

Knight Frank St Petersburg делит апартаменты на сервисные (для сдачи в аренду), несервисные (для собственного проживания), рекреационные (загородные, используемые как дачи) и элитные.

Гендиректор Центра классификации Лилия Биткулова предлагает собственное разделение: «Апарт-отель – это отель, в котором все номера категорий «студия» и «апартамент». «Студия» – это номер, в котором присутствует кухонная зона, его площадь обычно от 25 кв. м. Апартамент – многокомнатный номер, жилая площадь которого не менее 40 кв. м».

«На сегодняшний день апартаменты классифицируются на звездность в соответствии с приказом Минкульта 1215 от 11.07.2014, но это чисто гостиничный документ, не учитывающий специфику апартаментов», – говорит генеральный директор компании МТЛ Николай Антонов.

Он отмечает, что сейчас участники рынка разрабатывают отдельную классификацию апарт-отелей, но пока она далека от обобщения. Эксперты заинтересованы участвовать в обновлении принципов государственной классификации гостиниц, чтобы включать в нее дополнительные нюансы, связанные с апартаментами. «Надеемся, что и у регулятора будет интерес ко взаимодействию с нами, так как остается еще много вопросов, связанных со спецификой апарт-отелей», – комментирует Николай Антонов.

Важный нюанс, добавляет он: около 60% апартаментов на рынке Петербурга находится в серой зоне. То есть это те объекты, которые управляются не с помощью УК, а собственными силами владельцев. Арендодатели не платят налоги со своего дохода, и в открытую статистику, которую ведут аналитики, подобные апарты не попадают и не классифицируются в соответствии с требованиями государства.

Кто покупает

Подавляющее большинство апартаментов в сервисных апарт-отелях используется в качестве доходного актива и сдается в аренду, говорит директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин.

По его подсчетам, в действующем апарт-отеле сети YE’S на улице Хошимина в Выборгском районе Петербурга для собственного проживания используется не более 10% номерного фонда. В строящемся апарт-отеле той же сети на Социалистической улице большинство проданных юнитов также приобретено покупателями с инвестиционными целями.

Подавляющее большинство покупателей юнитов (свыше 70%) – жители Петербурга. Около 6% приходится на жителей Москвы и Московской обрасти, еще 4% инвесторов – из Ленинградской области. Зарубежные покупатели из Израиля, Латвии, Украины и Казахстана в общей сложности приобрели менее 2% апартаментов, отмечает Андрей Жамкин.

Большинство покупателей выбирают компактные апартаменты (19-26,5 кв. м) с полной отделкой и меблировкой, включающей необходимую мебель, встроенную бытовую технику, сантехнику, текстиль, добавляет Андрей Жамкин. Такие объекты предпочли 75% покупателей.

Кто арендует

Типичный арендатор краткосрочного пребывания (от десяти дней до трех месяцев) – это сотрудник крупной компании (менеджер среднего звена, инженер). Наиболее популярны для таких целей студии площадью до 27 кв. м, в том числе и для корпоративной аренды. Диапазон ставок – 30-45 тыс. рублей в месяц.

«Для таких арендаторов важна возможность аренды конференц-зала, услуги по уборке номера, прачечной или наличие стиральной машины, парковка, Интернет и телевидение в номере», – говорит Светлана Московченко.

Те, кто снимает юниты надолго (на три-шесть месяцев), – это либо сотрудники крупных компаний, либо семьи с детьми. Для одиночного размещения выбирают студии или однокомнатные апартаменты площадью 27-41 кв. м. Стоимость аренды таких номеров варьируется в пределах 35-50 тыс. рублей в месяц.

«Семьи же, как правило, арендуют апартаменты, когда в основной квартире идет ремонт. Такие арендаторы выбирают апартаменты с одной-двумя комнатами или большие студии площадью 42-65 кв. м. Цены на аренду – 60-80 тыс. рублей в месяц. Для арендаторов апартаментов на долгосрочный период важны услуги по уборке номера, наличие прачечной или стиральной машины, шкафов для хранения, телевидения и Интернета в номере, а также развитая инфраструктура поблизости», – отмечает Светлана Московченко.

По ее наблюдениям, актуальный тренд – посуточная аренда апартаментов.
Большинство арендаторов – это молодые и не обремененные семьей люди в возрасте до 35 лет, замечает Андрей Жамкин. Как правило, они имеют неплохую и относительно высоко оплачиваемую работу, часто в сфере IT.

Согласно опросам, в апарт-отеле их привлекает возможность въехать в полностью укомплектованные апартаменты с ремонтом, мебелью, техникой и текстилем, обширная инфраструктура, высокий уровень сервиса, чистота, качественная отделка и инженерия в общих зонах комплекса. Возможность воспользоваться широким спектром услуг гостиничного уровня формирует комфортную атмосферу и ощущение проживания в объектах высокого класса.

Привлекательный доход

Подавляющее большинство действующих в Петербурге апартов управляется специализированными УК. «Преимущества управления силами управляющей компании так же очевидны, как преимущества профессиональной медицинской помощи перед самолечением. Помимо профессионализма, удобства и качества, у УК объективно больше возможностей для достижения эффективного результата», – отмечает управляющий партнер УК Zenith Property Management Илья Андреев.

С ним согласен Николай Антонов: «Апарт-отели изначально, на стадии проекта, рассматриваются покупателями как инвестиционный продукт, доходный арендный бизнес. Отсюда и необходимость УК. Таким объектам нужны также повышенный уровень сервиса и отельные услуги».

Преимущество УК для инвестора в том, что централизованное комплексное управление позволяет максимизировать доходность, поддерживать достаточно высокую заполняемость номеров и при этом полноценно управлять зданием, говорят участники рынка. На момент приобретения апартаментов именно УК обычно предоставляет доходные программы. В дальнейшем, когда проект уже реализован, УК в апарт-отеле выполняет не только функции приема и размещения гостей и управления эксплуатацией, но и занимается привлечением арендаторов, контролирует работу подрядчиков и управляет инфраструктурой объекта.

«Наличие профессиональной УК со своими алгоритмами действий и сформированной базой клиентов для инвестора является гарантией того, что сразу после сдачи в эксплуатацию апартаменты начнут приносить доход», – уверен Николай Антонов.

Доходность сервисных апартов сильно отличается в зависимости от местоположения объекта, набора опций, уровня обслуживания и т.д. Диапазон доходности – от 8 до 20% годовых. Обычно для апарт-отелей формируются две программы: краткосрочная (с более высоким процентом дохода, но с большими колебаниями по прибыли в течение года) и долгосрочная (менее доходная, но зато более стабильная). УК предлагают также гарантированную, или фиксированную, программу – у нее самый низкий годовой доход из представленных, но зато инвестор может быть полностью уверен, что его получит.

УК отказываются раскрывать, из чего складывается доходность апартов. Очевидно, что стоимость аренды юнита на 10-30% выше, чем обычной квартиры на «сером» рынке. Однако и расходы на управление апартаментами существеннее, чем у владельцев квартир. Поэтому эксперты предостерегают: не стоит покупаться на обещания УК, предлагающих слишком высокую доходность.

«Даже самый экономный гость рассчитывает на определенный уровень комфорта и оснащения юнитов. Стоить слишком дешево это не может. Кроме того, всегда есть текущие расходы: на управление и обслуживание номера, на уборку, на его подготовку к заезду гостей и т.п. Поэтому я скептически отношусь к высоким показателям доходности», – поясняет Илья Андреев.
Большинство УК ориентируют клиентов на уровень 11-12% годовых, что в сравнении с банковским депозитом (доходность 5-7%) и сдачей обычного жилья (6-8%) выглядит, по мнению экспертов, гораздо привлекательнее.

Маргарита Найштут, старший консультант департамента гостиничного бизнеса компании JLL:
– Наличие профессиональной управляющей компании – один из факторов привлекательности подобной инвестиции для покупателя. Показатель доходности апарт-отелей для инвесторов складывается из двух основных составляющих: арендный доход и удорожание объекта недвижимости, обусловленное стадией девелопмента и органическим ростом рыночных показателей.
Заполняемость апарт-отелей в зависимости от локации может достигать 90%. Минимальный срок проживания составляет пять-семь дней, и основной спрос на такое размещение формируют проектные бизнес-туристы и семьи.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
– Профессиональная управляющая компания предлагает различные программы доходности и берет на себя абсолютно все заботы, связанные с эксплуатацией, поиском арендаторов, обслуживанием апартаментов и т.д. Инвестор только один раз принимает решение о своих инвестициях, выбирает апартаменты и определяет программу сотрудничества. Стоимость услуг управляющей компании зависит от выбранной программы и объема оказываемых услуг. В отличие от «серого» рынка аренды, работа с апартаментами абсолютно прозрачна, гарантирует инвестору доход и освобождает его от каких-либо хлопот, связанных с обслуживанием апартаментов и отношениями с арендатором.
Арендатор в свою очередь получает полный спектр гостиничных услуг и надежно защищен договором от внезапного выселения, что встречается в случае с квартирами.

Николай Антонов, генеральный директор компании МТЛ:
– Апарт-отель – это многособственнический объект. Для управляющей компании всегда важно соблюсти баланс интересов. Ведь нашими клиентами являются и собственники, которые хотят получить максимальный доход, и гости, которые хотят получить наиболее качественный сервис за справедливую цену.
В наше время, когда все больше вопросов по эксплуатации зданий выводится на аутсорсинг, очень важен контроль за подрядчиками. В силу специфики бизнес-модели апарт-отелей УК всегда старается держать затраты на клининг и техническую эксплуатацию на минимально возможном уровне. Для соблюдения качества услуг необходимо максимально четко выстроить управленческий контроль.

Илья Андреев, управляющий партнер УК Zenith Property Management:
– Выбор для размещения апарт-отеля зависит не от типа гостя, а от обстоятельств и целей его поездки. Например, если я еду куда-то один, я скорее сниму номер в обычном отеле. Если я поеду с детьми, то, скорее всего, я буду искать апартаменты.
Для такой категории, как командировочные, апартаменты также интересны, причем со всех точек зрения: работодателю апартаменты обходятся дешевле, чем гостиница, а для гостя это возможность приготовить себе еду и сэкономить свои командировочные.
Классический потребитель апарт-отеля – это человек, которому необходима кухня, чей срок пребывания в городе чуть длиннее среднего срока пребывания в отеле, и тот, кто хочет заплатить чуть дешевле.

Андрей Жамкин, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
– Один из существенных плюсов вложений именно в сервисные апартаменты – наличие профессиональной управляющей компании. Инвестор приобретает апартамент, получает его по акту приема-передачи и может передать управление активом УК. Все расходы, связанные с поиском и взаимоотношениями с арендатором и текущим обслуживанием номера, переходят в ведение управляющей компании. Инвестор при этом не оплачивает комиссионных агентам и не контактирует с арендаторами. Профессиональная УК за фиксированный процент – около 20% от денежного потока – занимается эффективным управлением активом. Важно, что УК берет на себя в том числе работу с дебиторской задолженностью. Инвестор в этом случае без дополнительных временных и финансовых затрат гарантированно получает стабильный доход.

Ольга Мягченко