Студент must read: статья Николая Вечера «Инвестиция или спекуляция?»

“В предыдущем номере журнала мы обсудили вопросы доходности того или иного вида коммерческой недвижимости, включая отели. По просьбе редакции мы начинаем небольшой цикл статей, посвященных различным аспектам анализа рынка недвижимости, в том числе и рынка гостиниц. В этом номере мы обсудим, чем же инвестиция отличается от спекуляции и то, какой выбор выгоднее для предпринимателя.

С точки зрения любого инвестора, и инвестиция, и спекуляция представляют собой вложение средств в тот или иной актив с целью получения дальнейшего дохода. Основное различие между ними заключается в ответе на вопрос, за счет чего достигается получение этого дохода. И здесь существует ряд ответов, в частности: инвестиция – это долгосрочное вложение капитала в экономику с целью получения прибыли, а спекуляция – краткосрочное получение дохода за счет разницы цен между покупкой и продажей.

На первый взгляд кажется, что спекуляция приносит мгновенную прибыль, однако в действительности все обстоит как раз с точностью до наоборот: именно инвестиция приносит мгновенную прибыль, так как в этом случае источником дохода и прибыли является операционная деятельность, а она осуществляется независимо от покупки или продажи. В случае же спекуляции, то есть продажи непосредственно сразу после покупки, доход формируется только после вторичной продажи, а, когда это произойдет, заранее спланировать невозможно. Но целью спекуляции является именно получение дохода и прибыли за счет скорой перепродажи актива без расчета на долгосрочную стратегию вложения средств в его усовершенствование, будь то ремонт, новая система управления или изменение маркетинговой политики.

Итак, между инвестицией и спекуляцией существует три фундаментальных различия:

Горизонт планирования – инвестиции обычно подразумевают вложение средств на средне- и долгосрочную перспективу, тогда как спекуляции – на краткосрочный период.

Форма получения прибыли – если прибыль предполагается вследствие роста цены, то скорее это спекуляция. Если же предполагается получение прибыли вследствие получения операционного дохода от актива или дивидендов, то это инвестиции.

Соотношение риск\доходность – спекуляции обладают бОльшим риском и бОльшей доходностью, чем инвестиции.

Иногда от профессионалов рынка коммерческой недвижимости можно услышать шутливое выражение: «Инвестиция – это неудавшаяся спекуляция». Так оно и есть, поскольку инвестиционная стратегия предполагает более тщательное планирование изменений в недвижимый актив, а в случае приобретения гостиницы – не только в само здание, но и в систему управления отелем, маркетингом, продажами и т. д. Соответственно, предполагается бОльший объем финансовых вложений, зачастую с привлечением заемных средств или банковского кредита. Иными словами, предполагается довольно высокий уровень вовлеченности нового владельца актива в сам бизнес и в технические проблемы здания.

Инвестиции в недвижимость имеют несколько прямых следствий для собственника:

• формирование операционного дохода во время владения недвижимостью;

• изменение стоимости недвижимости за время владения (спекулятивная составляющая);

• возможность использования финансового рычага (левериджа);

• потенциальные налоговые льготы;

• хеджирование рисков инвестирования в различные виды активов.

Понятие «леверидж» относится в данном случае к соотношению рентабельности заемного и собственного капитала и требует отдельного рассмотрения на уровне финансового директора компании. Поэтому мы оставим его за рамками данной статьи.

Хеджирование означает страхование рисков рыночными методами. Хеджирование рисков гораздо более широкое понятие, чем пользование услугами страховых компаний, хотя может включать в себя и их тоже. В общем случае под хеджированием можно понимать любые процедуры управления или устранения рисков, приводящие к их существенному снижению или уничтожению.

Из вышеизложенного можно сделать поверхностный вывод о том, что любое инвестиционное приобретение актива (бизнес-центр, торговый центр или отель) требует более-менее значительных вложений в эту недвижимость, спекулятивная же сделка – только ожидания благоприятной конъюнктуры рынка. Однако это не так, и спекулятивная сделка все же требует расходов на свою подготовку. Во-первых, сразу же оговоримся, что из всех видов спекулятивных сделок собственникам гостиниц доступны только сделки календарного арбитража, тогда как пространственный и процентный арбитражи невозможны из-за неразрывной связи здания с землей под ним и непроцентной природы самого базового актива, то есть недвижимости. Так, например, ограниченность мест отдыха на морских курортах России и запрет на выезд за рубеж сотрудникам силовых ведомств привели к росту цен на отельную недвижимость в Крыму, даже несмотря на отсутствие там качественного предложения. Это и есть предпосылка для проведения календарной арбитражной сделки.

Во-вторых, собственникам для продажи необходимо все же произвести некоторые вложения в свой актив. Чаще всего это маркетинговые затраты: продвижение объекта на рынке, реклама, уплата брокерских комиссионных и т. д. Иногда, в силу особенностей российского рынка, также необходимо проведение юридических действий, сводящихся к приведению в порядок документов о собственности и о земле. Зачастую для покупателей крайне важно, кто именно является продавцом. Например, крупному банку с государственным капиталом продать здание намного проще, чем небольшой компании с неизвестным именем и без успешной истории продаж.

Итак, в любом случае, какая бы стратегия ни была выбрана – инвестиционная или спекулятивная, все равно достижение ее цели потребует затрат, как трудовых, так и финансовых, не говоря уже затратах времени".

*FRICS (Fellow of Royal Institution of Chartered Surveyors) – одна из высших международных степеней квалификации в области недвижимости. СРМ (Сertified Property Manager) — степень «Сертифицированный Управляющий Недвижимостью»